【正文】 容美發(fā)餐飲服飾房屋置換音像彩擴(kuò)銀行五金保健按摩便利店洗衣店藥店萬(wàn)德花園41111龍德里3421112紅磡花園45111凱立花園212122111金廈新都花園95221111書(shū)香園5101112同安里1211422富群里1211辦公樓2總計(jì)2842766655355 業(yè)態(tài)項(xiàng)目娛樂(lè)網(wǎng)吧專營(yíng)店醫(yī)療診所眼鏡店家電辦公通信通訊健身汽車美容水站其他萬(wàn)德花園1龍德里111紅磡花園111凱立花園1111金廈新都花園1212書(shū)香園11同安里111富群里11辦公樓總計(jì)46322211111l 新項(xiàng)目底商總結(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）業(yè)態(tài)萬(wàn)德花園1期——美容美發(fā)、餐飲、服飾、保健按摩、銀行金廈新都花園10000元以上美容、餐飲、房屋置換、音像店書(shū)香園——美容美發(fā)、餐飲、藥店、保健按摩紅磡花園——餐飲、美容美發(fā)凱立花園——美容美發(fā)、服飾、銀行較新地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、美容美發(fā)、保健按摩等服務(wù)類生活配套設(shè)施。據(jù)萬(wàn)德莊大街兩側(cè)商家介紹，216。 雙峰道（東至與衛(wèi)津路交口，西至與玉泉路交口）l 底商總結(jié)業(yè)態(tài)餐飲美容美發(fā)文具禮品房屋置換銀行副食通訊通信眼鏡店統(tǒng)計(jì)168443322業(yè)態(tài)小型診所/藥店超市音像花店娛樂(lè)郵政裝飾報(bào)刊統(tǒng)計(jì)41111111l 業(yè)態(tài)比例小結(jié)：該道路上商業(yè)同樣是以餐飲、美容美發(fā)為主，由于臨近3家院校，所以經(jīng)營(yíng)文具禮品的小店鋪較其他道路多。其中餐飲類占比為24%，規(guī)模、檔次、類型不一，包括體量較大的小肥羊、快餐類餐廳狗不理、連鎖經(jīng)營(yíng)店面小李燒雞及津樂(lè)園等，由于市中心土地的稀缺性，該道路兩旁餐館的停車位均較少，即便是如小肥羊這樣四層的大型餐飲門(mén)前也只有20多個(gè)停車位。 業(yè)態(tài)通過(guò)定性和定量的論證，本地塊周邊商業(yè)設(shè)施主要以滿足日常生活需要為主，如餐飲、美容美發(fā)、房屋置換、音像、銀行等，而大型的娛樂(lè)休閑設(shè)施這種傾向于精神生活的設(shè)施較匱乏，如書(shū)店、健身場(chǎng)所、教育培訓(xùn)中心、酒吧、茶室等。 形式及檔次通過(guò)實(shí)地調(diào)研得出，此區(qū)域內(nèi)的店鋪一般為底商、獨(dú)體形式，屬于中檔。 新建、在建及潛在項(xiàng)目分析216。 從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。216。商業(yè)臨靈隱道，為2層底商。但從類型上看，仍以社區(qū)商業(yè)為主。該地下商城經(jīng)營(yíng)定位以家居飾品、服飾、運(yùn)動(dòng)用品、文化用品、書(shū)店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主。n 辦公人口項(xiàng)目總建(萬(wàn)㎡)入住率現(xiàn)有供應(yīng)河川大廈50%嘉利中心70%經(jīng)聯(lián)大廈498%今晚大廈90%未來(lái)供應(yīng)佳怡國(guó)際2新泉大廈博泰大廈合計(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）按辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)每人人均8～10平米計(jì)算，～。由上可知，該區(qū)域人口稠密，平均居住密度達(dá)到約9000人/平方公里，該地區(qū)平均房?jī)r(jià)達(dá)到4000元以上/平方米，人均購(gòu)買力較強(qiáng)。 樣本數(shù)量本次調(diào)研共收集樣本478個(gè)，經(jīng)嚴(yán)格篩選，有效樣本為443個(gè)?？梢?jiàn)此區(qū)域活動(dòng)人群以南開(kāi)、和平為主，由于本次調(diào)研所劃定的區(qū)域與本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應(yīng)以這兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳌?000元以上者比例較少。 體現(xiàn)時(shí)尚、前衛(wèi)、特色的中高檔型商場(chǎng)為該次被訪人員喜愛(ài)，如新安購(gòu)物、伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)。 友誼商店這樣的高檔商場(chǎng)問(wèn)津的人較少。 喜歡的休閑娛樂(lè)設(shè)施（443人次/回答頻次為693）（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）休閑娛樂(lè)設(shè)施中，健身場(chǎng)所、書(shū)店報(bào)刊、電影院、教育培訓(xùn)中心等設(shè)施為較多人所偏好。所以，%的人認(rèn)為該處缺少健身場(chǎng)所。而對(duì)停車位的要求較低，%。252。252。252。252。 購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所為各年齡階段人群所喜愛(ài)。 2534歲年齡段的人群對(duì)各類商業(yè)設(shè)施的需求均占一定比例，表現(xiàn)出其全面追求生活質(zhì)量的特性。 文化設(shè)施（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）從上述圖表中可以看出，34歲及以下人群對(duì)書(shū)店、體育健身場(chǎng)所的喜好程度高于其他年齡段，特別是2534歲人群，其家庭每月在體育、娛樂(lè)、文化類支出在100200元及200元以上者明顯高于其他年齡段人群。216。 中式餐飲為各年齡段人群接受。 特色小餐飲為各年齡段人群接受。 店鋪風(fēng)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）252。小結(jié)：通過(guò)上述分析，進(jìn)行以下歸納：252。252。252。 休閑娛樂(lè)設(shè)施、大型餐飲為各檔次家庭月收入者喜好，且在高收入者中需求較大。 書(shū)店報(bào)刊、健身場(chǎng)所（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）252。216。 餐飲專營(yíng)店（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）偏好餐飲專營(yíng)店的人群中以6000元以下家庭月收入者為多數(shù)。 特色餐館為各檔次家庭月收入者喜愛(ài)，15001以上家庭月收入者對(duì)該檔次餐館需求較高。 快餐在家庭月收入在800115000的消費(fèi)者中認(rèn)可度較高。 西餐為各檔次家庭月收入者認(rèn)同，但比例較少。252。252。高收入者注重餐館的檔次，同時(shí)較偏好快餐。 較高家庭月收入者（6000以上）在文化娛樂(lè)體育方面的支出明顯高于其他類人群。216。消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主，該部分人群的消費(fèi)傾向不容忽視。 喜歡光顧24小時(shí)便利店。 2534歲人群，其家庭每月在體育、娛樂(lè)、文化類各項(xiàng)支出明顯高于其他年齡段人群。 相比其他年齡段人群，該人群每月家庭衣著類支出數(shù)處于較高水平。 接受品牌專賣店與個(gè)性化專賣店的人比例相當(dāng)，可考慮兩者相結(jié)合。本次調(diào)研中，%的人喜歡在家樂(lè)福購(gòu)物。252?？觳图翱焖傧M(fèi)方式結(jié)合較密切，主要分布在各大型超市和人口流動(dòng)較快，而且密集的地方，另外也分布于辦公集中區(qū)域、學(xué)校附近、以滿足上述人群快速消費(fèi)的需要，即使以中餐形式存在，也帶有快餐的各種特征。252。 所以，業(yè)態(tài)的最終定位為：服飾專營(yíng)店（少量）+輕型餐飲+24小時(shí)便利店+健身場(chǎng)所。252。l 服飾類專營(yíng)店應(yīng)注重個(gè)性化與品牌化相結(jié)合，在品牌的選擇上要體現(xiàn)時(shí)尚、檔次與特色。l 此區(qū)域應(yīng)建具有一定檔次的西餐、快餐類餐館及酒吧。252。 喜歡中式餐飲、西式餐飲，對(duì)高檔餐飲的認(rèn)可度高于其他人群。 認(rèn)為應(yīng)建服裝類及服裝類專營(yíng)店。 喜好書(shū)店、健身場(chǎng)所兩類休閑娛樂(lè)設(shè)施。 2534歲年齡段的人群對(duì)各類商業(yè)設(shè)施的需求均占一定比例（依次為購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、大型餐飲類超市類賣場(chǎng)、家電類賣場(chǎng)、家居賣場(chǎng)），表現(xiàn)出其全面追求生活質(zhì)量的特性。人均受教育程度較高。 家庭月收入在被訪人群中，%，高于其他年齡段。 各檔次家庭月收入者均鐘愛(ài)于品牌化及個(gè)性化店鋪。252。小結(jié)：通過(guò)上述分析，進(jìn)行以下歸納：252。 店鋪風(fēng)格 （數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）252。 中式餐飲為大家所認(rèn)同。 餐館的檔次隨被訪者家庭月收入的增高而增高。216。（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）4000元以下家庭月收入者的家庭月衣著類支出主要集中在200元以下，而4000元以上家庭月入者的該項(xiàng)支出相應(yīng)增加，300元以上為主要趨勢(shì)。252。 購(gòu)物中心為眾多人群喜愛(ài)。 家庭月收入與各項(xiàng)分析216。252。252。252。 選擇高檔餐飲者以2534歲人群最多。 西餐在34歲及以下年齡段人群中接受度較高。216。 服裝專營(yíng)店（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）在認(rèn)為該處應(yīng)建服裝專營(yíng)店的人群中34歲及以下年齡段占比例較大。 超市類型（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原）54歲以下人群對(duì)24小時(shí)便利店的偏好均高于大型超市。 大型餐飲類為34歲及以下年齡段人群接受。 分類