【正文】 所以，業(yè)態(tài)的最終定位為：服飾專營店（少量）+輕型餐飲+24小時便利店+健身場所。252。252。l 服飾類專營店應(yīng)注重個性化與品牌化相結(jié)合，在品牌的選擇上要體現(xiàn)時尚、檔次與特色?？觳图翱焖傧M(fèi)方式結(jié)合較密切，主要分布在各大型超市和人口流動較快，而且密集的地方，另外也分布于辦公集中區(qū)域、學(xué)校附近、以滿足上述人群快速消費(fèi)的需要，即使以中餐形式存在，也帶有快餐的各種特征。l 此區(qū)域應(yīng)建具有一定檔次的西餐、快餐類餐館及酒吧。252。本次調(diào)研中，%的人喜歡在家樂福購物。252。 接受品牌專賣店與個性化專賣店的人比例相當(dāng)，可考慮兩者相結(jié)合。 喜歡中式餐飲、西式餐飲，對高檔餐飲的認(rèn)可度高于其他人群。 相比其他年齡段人群，該人群每月家庭衣著類支出數(shù)處于較高水平。 認(rèn)為應(yīng)建服裝類及服裝類專營店。 2534歲人群，其家庭每月在體育、娛樂、文化類各項(xiàng)支出明顯高于其他年齡段人群。 喜好書店、健身場所兩類休閑娛樂設(shè)施。 喜歡光顧24小時便利店。 2534歲年齡段的人群對各類商業(yè)設(shè)施的需求均占一定比例（依次為購物中心、休閑娛樂場所、大型餐飲類超市類賣場、家電類賣場、家居賣場），表現(xiàn)出其全面追求生活質(zhì)量的特性。消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主，該部分人群的消費(fèi)傾向不容忽視。人均受教育程度較高。216。 家庭月收入在被訪人群中，%，高于其他年齡段。 較高家庭月收入者（6000以上）在文化娛樂體育方面的支出明顯高于其他類人群。 各檔次家庭月收入者均鐘愛于品牌化及個性化店鋪。高收入者注重餐館的檔次，同時較偏好快餐。252。252。小結(jié)：通過上述分析，進(jìn)行以下歸納：252。252。 店鋪風(fēng)格 （數(shù)據(jù)來源：天津中原）252。 西餐為各檔次家庭月收入者認(rèn)同，但比例較少。 中式餐飲為大家所認(rèn)同。 快餐在家庭月收入在800115000的消費(fèi)者中認(rèn)可度較高。 餐館的檔次隨被訪者家庭月收入的增高而增高。 特色餐館為各檔次家庭月收入者喜愛，15001以上家庭月收入者對該檔次餐館需求較高。216。 餐飲專營店（數(shù)據(jù)來源：天津中原）偏好餐飲專營店的人群中以6000元以下家庭月收入者為多數(shù)。（數(shù)據(jù)來源：天津中原）4000元以下家庭月收入者的家庭月衣著類支出主要集中在200元以下，而4000元以上家庭月入者的該項(xiàng)支出相應(yīng)增加，300元以上為主要趨勢。216。252。 書店報(bào)刊、健身場所（數(shù)據(jù)來源：天津中原）252。 購物中心為眾多人群喜愛。 休閑娛樂設(shè)施、大型餐飲為各檔次家庭月收入者喜好，且在高收入者中需求較大。 家庭月收入與各項(xiàng)分析216。252。252。252。252。小結(jié)：通過上述分析，進(jìn)行以下歸納：252。252。 店鋪風(fēng)格（數(shù)據(jù)來源：天津中原）252。 選擇高檔餐飲者以2534歲人群最多。 特色小餐飲為各年齡段人群接受。 西餐在34歲及以下年齡段人群中接受度較高。 中式餐飲為各年齡段人群接受。216。216。 服裝專營店（數(shù)據(jù)來源：天津中原）在認(rèn)為該處應(yīng)建服裝專營店的人群中34歲及以下年齡段占比例較大。 文化設(shè)施（數(shù)據(jù)來源：天津中原）從上述圖表中可以看出，34歲及以下人群對書店、體育健身場所的喜好程度高于其他年齡段，特別是2534歲人群，其家庭每月在體育、娛樂、文化類支出在100200元及200元以上者明顯高于其他年齡段人群。 超市類型（數(shù)據(jù)來源：天津中原）54歲以下人群對24小時便利店的偏好均高于大型超市。 2534歲年齡段的人群對各類商業(yè)設(shè)施的需求均占一定比例，表現(xiàn)出其全面追求生活質(zhì)量的特性。 大型餐飲類為34歲及以下年齡段人群接受。 購物中心、休閑娛樂場所為各年齡階段人群所喜愛。 分類特征分析 年齡與各項(xiàng)交叉分析216。252。252。252。252。252。252。252。小結(jié)：通過上述分析，進(jìn)行以下歸納：252。而對停車位的要求較低，%。其次，分別為餐飲、生活日用、飲品這類以“吃”及快速消費(fèi)品為主的專營店。所以，%的人認(rèn)為該處缺少健身場所。從中可以看出，餐飲場所比較火爆。 喜歡的休閑娛樂設(shè)施（443人次/回答頻次為693）（數(shù)據(jù)來源：天津中原）休閑娛樂設(shè)施中，健身場所、書店報(bào)刊、電影院、教育培訓(xùn)中心等設(shè)施為較多人所偏好。 喜歡的中小型超市（數(shù)據(jù)來源：天津中原）津工、華潤、大榮超市為該次調(diào)研人群較為喜愛的中小型超市。 友誼商店這樣的高檔商場問津的人較少。 市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的老牌商業(yè)場所也同樣被認(rèn)同，如勸業(yè)場、濱江商廈。 體現(xiàn)時尚、前衛(wèi)、特色的中高檔型商場為該次被訪人員喜愛，如新安購物、伊勢丹、津匯廣場。同時家庭月收入以6000元/月以下為主，其中，%，%。8000元以上者比例較少。%?？梢姶藚^(qū)域活動人群以南開、和平為主，由于本次調(diào)研所劃定的區(qū)域與本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應(yīng)以這兩個區(qū)域?yàn)橹鳌?調(diào)查樣本分析 性別（數(shù)據(jù)來源：天津中原）被訪人群男女比例基本為1：1。 樣本數(shù)量本次調(diào)研共收集樣本478個，經(jīng)嚴(yán)格篩選，有效樣本為443個。 調(diào)研時間 7月16日、7月17日 調(diào)研區(qū)域選取典型住宅小區(qū)：萬德莊花園、金廈新都花園、書香園、同安里、龍德里、懷慶里、延生里、德慶里、凱立花園、紅磡花園（公寓）、紫來花園、今晚大廈、經(jīng)聯(lián)大廈、河川大廈、聯(lián)通大廈、西湖道、萬德莊大街、衛(wèi)津路與南京路交口處草坪、多倫道、二南開附近、科貿(mào)街、金海馬、衛(wèi)津路、南京路、家樂福共25處。由上可知，該區(qū)域人口稠密，平均居住密度達(dá)到約9000人/平方公里，該地區(qū)平均房價達(dá)到4000元以上/平方米，人均購買力較強(qiáng)。根據(jù)實(shí)地調(diào)研得出本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)云集眾多學(xué)校，按照保守估計(jì)1/3學(xué)校坐落此地，因此該范圍內(nèi)中小學(xué)人口達(dá)26065人。n 辦公人口項(xiàng)目總建(萬㎡)入住率現(xiàn)有供應(yīng)河川大廈50%嘉利中心70%經(jīng)聯(lián)大廈498%今晚大廈90%未來供應(yīng)佳怡國際2新泉大廈博泰大廈合計(jì)（數(shù)據(jù)來源：天津中原）按辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)每人人均8～10平米計(jì)算，～。小結(jié)：該項(xiàng)目據(jù)本案距離較近，與本案的底商商業(yè)面積較相近，同時由于其充足的停車場地，豐富的業(yè)態(tài)會成為本項(xiàng)目的競爭對手。該地下商城經(jīng)營定位以家居飾品、服飾、運(yùn)動用品、文化用品、書店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主。 翔宇公園地下商場翔宇公園地下商場預(yù)計(jì)將于今年下半年建成。但從類型上看，仍以社區(qū)商業(yè)為主。 金廈新都花園2期由于距項(xiàng)目推廣仍有一段時間，所以僅了解到該項(xiàng)目為3層底商。商業(yè)臨靈隱道，為2層底商。 富頓中心占地面積10658㎡建筑面積約50000㎡建筑結(jié)構(gòu)3層商鋪+2座高層住宅套數(shù)300套住宅面積60140㎡商鋪252。216。252。 從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。 從價格上看，租金在57元。 新建、在建及潛在項(xiàng)目分析216。252。 形式及檔次通過實(shí)地調(diào)研得出，此區(qū)域內(nèi)的店鋪一般為底商、獨(dú)體形式，屬于中檔。 租金整體租金狀況適中，～*㎡，由于此區(qū)域地處城市的核心區(qū)域，緊鄰天津的黃金商圈，地理位置的績優(yōu)性和商業(yè)配套設(shè)施的相對齊全，致使未來該區(qū)域的租金價位將有很大的提升空間。 業(yè)態(tài)通過定性和定量的論證，本地塊周邊商業(yè)設(shè)施主要以滿足日常生活需要為主，如餐飲、美容美發(fā)、房屋置換、音像、銀行等，而大型的娛樂休閑設(shè)施這種傾向于精神生活的設(shè)施較匱乏，如書店、健身場所、教育培訓(xùn)中心、酒吧、茶室等。相比之下，娛樂場所較少，僅有一家二層的KTV場所，體量偏小。其中餐飲類占比為24%，規(guī)模、檔次、類型不一，包括體量較大的小肥羊、快餐類餐廳狗不理、連鎖經(jīng)營店面小李燒雞及津樂園等，由于市中心土地的稀缺性，該道路兩旁餐館的停車位均較少，即便是如小肥羊這樣四層的大型餐飲門前也只有20多個停車位。 南門外大街（北至與福安大街交口，南至與南京路交口）l 底商總結(jié)業(yè)態(tài)餐飲金融證券通訊通信美容美發(fā)電動車、自行車專賣五金電料音像婚慶統(tǒng)計(jì)125433322裝飾材料房屋置換娛樂藥店茶葉文具鮮花家具其他211111116l 業(yè)態(tài)比例小結(jié)：該道路作為和平與南開的交匯之線，兩旁商業(yè)氛圍較濃，業(yè)態(tài)豐富，涵蓋多種服務(wù)種類，可以滿足居民的日常生活所需，且以餐飲、金融證券、通訊通信類、美容美發(fā)為主營業(yè)態(tài)。 雙峰道（東至與衛(wèi)津路交口，西至與玉泉路交口）l 底商總結(jié)業(yè)態(tài)餐飲美容美發(fā)文具禮品房屋置換銀行副食通訊通信眼鏡店