【正文】 普遍認為，無論從全局或是局部的角度去看，天津都已具備大發(fā)展的條件，而且目前已經(jīng)充分顯現(xiàn)高速發(fā)展之勢，正是因為相信新一輪的經(jīng)濟浪潮有望在天津掀起，所在這些客商才如此看好天津。照此發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計2004年商業(yè)用房銷售價格將達到7000元以上/平米。但是天津市的商業(yè)用房的價格明顯低于全國大中型城市的價格水平。增長幅度也遠遠低于全國40%的平均增長速度?？梢姲l(fā)展空間還很大。3 南開區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 南開區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）南開區(qū)GDP逐年攀升，增長步伐穩(wěn)健。，%，預(yù)計今年GDP總額仍要高于去年。（來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）（來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）95—01年，南開區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例逐年上升，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年下降。02—03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢；一直以來，以科技進步和信息化帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動經(jīng)濟增長的格局。 全社會消費品總額（來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）多年來，南開區(qū)的社會消費品零售總額不斷增長，近年來逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭。，%，預(yù)計下半年仍會繼續(xù)走強。 人均可支配收入與人均消費性支出（來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）南開區(qū)的人均可消費性支出與人均可支配收入均高于天津整體平均水平，這為商業(yè)設(shè)施的建立奠定了較好的基礎(chǔ)。 未來城市規(guī)劃216。 南開中長期發(fā)展目標(biāo)基本建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實力雄厚的先進市區(qū)。216。 建設(shè)“六區(qū)三帶”到2010年南開區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的民俗文化旅游商貿(mào)區(qū)；建設(shè)形成西南角、三馬路（南京路、南門外大街、長江道東部）地區(qū)的商業(yè)商務(wù)區(qū)；建設(shè)形成政策區(qū)為基礎(chǔ)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；建設(shè)形成西營門外地區(qū)的生產(chǎn)資料物流（市場群）、都市工業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場地區(qū)的健身會展服務(wù)區(qū)。打造南馬路、黃河道標(biāo)志路，長江道汽車貿(mào)易街，鞍山西道科貿(mào)街，形成“六區(qū)三帶”的多中心組團和點線結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式布局。 南開區(qū)總體商業(yè)市場狀況分析南開區(qū)是天津商業(yè)的早期聚集地，商業(yè)氛圍濃郁，主要商業(yè)區(qū)有東馬路商業(yè)一條街、服裝街、古文化街和西南角商業(yè)小區(qū)。其中西南角、東馬路是新的繁華區(qū)。形成東北角、西南角兩個商業(yè)繁華區(qū)、兩個古舊物市場、6條商業(yè)街、6個專業(yè)批發(fā)交易市場和一批封閉式農(nóng)副產(chǎn)品交易市場的格局。4 區(qū)域內(nèi)主要商圈分析根據(jù)商圈的滲透性，將東馬路商圈、南市商圈、西南角商圈、海光寺商圈、白堤路商圈列為重點應(yīng)研究商圈。商圈內(nèi)西有鼓樓商業(yè)街，南有在建的銅鑼灣廣場，東有海河八大節(jié)點之一海河樓商貿(mào)區(qū)，北有大胡同商業(yè)區(qū)及泰達運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)（60萬公建）。其中東馬路是南開連接紅橋、河北、和平幾區(qū)域的重要交通路線，商業(yè)輻射能力較強。 南市商圈南市與金街相毗鄰，擁有得天獨厚的地理位置。區(qū)域內(nèi)大體量的商業(yè)設(shè)施相對集中，其中新世界百貨與家樂福龍城店形成互補經(jīng)營，幾年來不斷培養(yǎng)了許多忠誠的客群；而曾被譽為“商業(yè)航母”的濱江金耀廣場在經(jīng)歷了短暫的輝煌后已退出市場，目前已重新招商。其中濱江金耀已改為水牛城名品折扣店，以時尚服裝、鞋類、箱包、進口珠寶等商品為主，目標(biāo)顧客群大部分鎖定在熱衷時尚款式、著名品牌的年輕人士。亞飛汽車廣場已定為女人街，正在招商。處于其中的諾瑪特超市由于經(jīng)營上的問題，目前已接近倒閉。食品街為天津十大景觀之一，㎡，每天的客流量平均3萬人次，集購物、觀光旅游、娛樂、餐飲等多種功能為一體，地方特色濃郁，商業(yè)氣氛較好。可見差異化、多元化是維持商業(yè)設(shè)施的關(guān)鍵因素。 西南角商圈商圈內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施：天津商場、東方商廈、服裝街、好又多、燦坤、南馬路五金城。以天津商場，東方商廈，服裝街（南開一緯路）為主體的西南角商圈是南開區(qū)較早的商業(yè)中心。90年代中前期該區(qū)域處于鼎盛時期，但隨東馬路商圈逐漸成熟，該商圈這種小店雜處的老商業(yè)街模式越來越不受歡迎，商業(yè)聚合效應(yīng)逐年減少，加之地鐵一號線的開工，人流逐漸減少。天津商場南邊的“好又多量販”，同時受到相應(yīng)影響，加之自身經(jīng)營問題，造成最終倒閉。去年年底，即大中后燦坤也曾低調(diào)進駐東方商廈，但是經(jīng)歷短期經(jīng)營后又在他處重覓他址，從這兩家電器城遷出遷出這一動態(tài)過程不免可以看出該處的商業(yè)氛圍較淡，目前東方商廈正處于再次招商時期，主要面向各類百貨業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)和各類專業(yè)商場，租金在2元/天㎡左右。 海光寺商圈該商圈東部與南市及和平路商圈毗鄰，西部緊挨天商商圈。本項目位于該商圈中。216。 商圈內(nèi)大型商業(yè)項目：n 家樂福（注：調(diào)研時間在AM10:30—11:30，客流量比較大。）營業(yè)時間：8:30—22:00公交路線：豐富地理位置：極佳，東臨南京路，西臨天商商圈，北鄰南市商業(yè)街，南臨大學(xué)區(qū)。交通便利。明年地鐵一號線2005年竣工，更增加了該區(qū)位的客流量。超市主入口面向主干線——南門外大街。該道路為雙向四車道。購買人群來源：①周邊居民區(qū)眾多，尤其存在中高檔住宅，如萬德花園、金廈新都花園、世紀花園等，購買力較強，待周邊新項目入住后，該區(qū)域的購買力仍會提升。②周邊辦公人群。③天津大學(xué)、南開大學(xué)、中醫(yī)學(xué)院等高等學(xué)府分布周邊。④作為南市商圈及和平路商圈的延伸，外來人口的補充為該超市的運營帶來了活力。⑤公交路線十分豐富，可導(dǎo)入外來人群。內(nèi)部構(gòu)成：該超市是在原勸業(yè)超市的基礎(chǔ)上改造而成的，三層，有兩部電梯、兩部滾梯，其中一樓有通往肯德基的出入口，為購物人群的休憩提供了場所，同時也創(chuàng)造了與其借勢發(fā)展的機會；二樓含兩個出入口、男女衛(wèi)生間各一個。營業(yè)面積在10000平米左右。通道在2—。入口處設(shè)有景觀噴泉、普通綠化、自行車車位，有地下停車位。賣場內(nèi)貨品齊全、擺放有序，促銷商品醒目。一樓為部分小商鋪，經(jīng)營品種包括快餐、眼鏡、服裝、火鍋等、飾品等。其中，臨街店鋪有KFC（臨南門外大街）、方舟旅行社（臨南門外大街）、永真眼鏡（臨南門外大街）、工行（臨南門外大街）、福奈特洗衣店（臨南門外大街）、摩托羅拉全質(zhì)量服務(wù)部（臨南京路）、sport 100（臨南京路）。二樓為一些開間在6米以上（部分8米）的中高檔品牌店，如藍道夫、左丹儂、達芙妮、貝塔斯曼書友會等。同時設(shè)有部分休息長椅。運營：該超市人流較旺，經(jīng)營狀況良好。自開業(yè)以來，與之相隔很近的極玖超市日漸蕭條。超市內(nèi)租賃店鋪主要以餐飲、服飾為主，以人們熟知的品牌為主。小結(jié)：萬德莊區(qū)域經(jīng)過改造后，已形成了較為成熟的社區(qū)。周邊商業(yè)基本屬于自給自足型，多以底商的形式出現(xiàn)。同時該區(qū)域內(nèi)多處商家體現(xiàn)出濃郁的韓式風(fēng)味。 白堤路商圈（北起長江道和南京路南開段，南至鞍山西道，西接中環(huán)線，東到衛(wèi)津路）216。 重要區(qū)域：白堤路天津科技貿(mào)易街位于白堤路區(qū)域內(nèi)，經(jīng)過多年現(xiàn)已發(fā)展賽博數(shù)碼廣場、百腦匯、怡高等高新技術(shù)企業(yè)1000多家，形成了以鞍山西道、白堤路沿線密布的高新技術(shù)企業(yè)集聚地和天津電子信息產(chǎn)品集散地。物業(yè)組合經(jīng)營內(nèi)容主力商店超市賣場、特色商業(yè)街電子配套商場、特色餐飲電子配件維修、服裝、藥店、服務(wù)、數(shù)碼相機、餐飲、美發(fā)新時代購物廣場、天大天財電子配套商場、家樂福超市、賽博數(shù)碼廣場、昆侖科技城、百腦匯、怡高216。 兩條重要道路：長江道、鞍山西道道路商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況紅旗路電子配件維修、美容美發(fā)、餐飲、日用百貨、通訊、家居建材、超市、家電㎡。租金區(qū)間為（～㎡）。鞍山西道電子配套維修、美容美發(fā)、照相、圖片社、通訊、服裝、藥店、服務(wù)、餐飲雅安道配鏡、美發(fā)、飯店、餐飲、汽車配件、專賣店、娛樂216。 本區(qū)域在售或已售商業(yè)項目的租金狀況項目名稱柜臺面積區(qū)間出租價格（元/天*㎡）賽博數(shù)碼廣場6～30㎡1層：102層：93層：頤高電子科技中心大廈10～20㎡6家樂?！〗Y(jié)：本商圈主要以電子類商品為主，同時配有多種服務(wù)型業(yè)態(tài)，客群多為目標(biāo)型客戶，已然成為了天津的“中關(guān)村”。并且隨著該商圈的逐漸成熟，租金水平也呈走高趨勢。5 地塊分析 地塊位置大胡同商業(yè)區(qū)東馬路商業(yè)區(qū)南 門 外 大 街南 京 路南 開 三 緯 路家樂福今晚大廈南 馬 路南市濱江道商業(yè)區(qū)小白樓商業(yè)街吉利大廈國際商場國際大廈河川大廈家樂福電視臺衛(wèi)津路天津大學(xué)鞍 山 西 道南開大學(xué)本案海光寺該項目地塊與天津的繁華商業(yè)街區(qū)接壤，成為南市及和平路商圈的延伸。 立地條件分析 道路類別及交通流量168。 道路類別道路主干道支路南京路◆衛(wèi)津路◆萬德莊大街◆168。 交