【正文】 ——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！商業(yè)部分市場(chǎng)研究報(bào)告（終稿）目 錄1 天津市商業(yè)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 3 GDP歷年發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 3 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 4 人均可支配收入 4 人均可消費(fèi)性支出 4 政策環(huán)境分析 52 天津市商業(yè)物業(yè)分析 5 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況 5 天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì) 6 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題 7 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系 7 商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析 73 南開(kāi)區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 8 南開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 8 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 8 全社會(huì)消費(fèi)品總額 10 人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出 10 未來(lái)城市規(guī)劃 10 南開(kāi)區(qū)總體商業(yè)市場(chǎng)狀況分析 114 區(qū)域內(nèi)主要商圈分析 11 11 南市商圈 11 西南角商圈 12 海光寺商圈 12 白堤路商圈 135 地塊分析 14 地塊位置 14 立地條件分析 14 道路類(lèi)別及交通流量 14 周邊交通設(shè)施 15 項(xiàng)目可達(dá)性及可視性 15 周邊商業(yè)環(huán)境 16 新建、在建及潛在項(xiàng)目分析 22 246 消費(fèi)者的調(diào)研分析 26 調(diào)研目的 26 調(diào)研時(shí)間 26 調(diào)研區(qū)域 26 調(diào)研方式 26 樣本數(shù)量 26 統(tǒng)計(jì)軟件 26 調(diào)查樣本分析 27 性別 27 居住區(qū)位 27 文化程度 28 企業(yè)性質(zhì) 29 家庭月收入 29 總體特征分析（注：以下分析所取樣本量均為整體被訪人群） 30 喜愛(ài)的購(gòu)物中心（443人次/回答頻次為923） 30 喜愛(ài)的超市類(lèi)型 31 喜歡的中小型超市 31 喜歡的家電賣(mài)場(chǎng)（443人次/回答頻次為923） 32 喜歡的休閑娛樂(lè)設(shè)施（443人次/回答頻次為693） 32 就餐座位 33 健身場(chǎng)所 33 專(zhuān)營(yíng)店 34 購(gòu)物條件 34 出行工具 35 分類(lèi)特征分析 35 年齡與各項(xiàng)交叉分析 35 家庭月收入與各項(xiàng)分析 43 2534歲年齡段人群分析 487 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及初步定位 49 業(yè)態(tài)的選擇 49 業(yè)態(tài)的修正 491 天津市商業(yè)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 GDP歷年發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）（來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）從1994年到2003年，%，跨入了全國(guó)發(fā)展較快地區(qū)的行列。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，服務(wù)業(yè)將加快發(fā)展。 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒）全社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈逐年遞增趨勢(shì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更趨多元化。今年上半年，%。 人均可支配收入（來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）人均可支配收入逐年遞增，%。 人均可消費(fèi)性支出今年1至6月份，全市居民吃、穿、％、％％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品10．6和3．5個(gè)百分點(diǎn)。，％，反映出百姓支出結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，生活質(zhì)量明顯提高。綜上所述：天津現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)了全面建設(shè)小康社會(huì)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，達(dá)到了初步進(jìn)入現(xiàn)代化的要求，人民的收入和生活水平發(fā)生了重大變化，進(jìn)而人民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)的變化，全市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的局面已經(jīng)形成。 政策環(huán)境分析216。 商務(wù)部近期發(fā)布了有關(guān)商品市場(chǎng)建設(shè)的全面指導(dǎo)性文件《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》，其中提出要控制發(fā)展大型購(gòu)物中心。同時(shí)通過(guò)制定和實(shí)施城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來(lái)控制和引導(dǎo)投資，并制定了《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的規(guī)范意見(jiàn)，目前尚在醞釀之中，所以本市商業(yè)部門(mén)還沒(méi)有確切的消息。但《條例》實(shí)行的聽(tīng)證制度主要針對(duì)未來(lái)新建的大型商業(yè)項(xiàng)目。216。 商務(wù)部還發(fā)出了《商務(wù)部關(guān)于大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》，要求建筑面積在5000平米及以上的百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等必須填寫(xiě)建設(shè)投資總額、經(jīng)營(yíng)情況、是否符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等情況后交予商務(wù)部門(mén)。總結(jié)：在大型商業(yè)載體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的形勢(shì)下，如何迅速提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)能力，強(qiáng)化后期的經(jīng)營(yíng)管理水平以及做好兩者的對(duì)接工作成為開(kāi)發(fā)者急需解決的問(wèn)題。2 天津市商業(yè)物業(yè)分析 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況2004年與2003年商業(yè)投資對(duì)比指標(biāo)年份投入建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)㎡）投資總額（億）重點(diǎn)項(xiàng)目總面積（萬(wàn)㎡）2003年統(tǒng)計(jì)13769782004年預(yù)計(jì)6026332同期增長(zhǎng)%%（來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）從上表中我們可以看出，2004年的商業(yè)項(xiàng)目的投資比去年同期有了很大的增幅。帶動(dòng)了天津的商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。2004年全市商業(yè)載體建設(shè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是項(xiàng)目建設(shè)體量大。超過(guò)5萬(wàn)㎡的項(xiàng)目有12個(gè)，超過(guò)1萬(wàn)㎡的項(xiàng)目有42個(gè)。二是項(xiàng)目建設(shè)投資額大，超億元項(xiàng)目18個(gè)；三是投資主體多元化，全市商業(yè)固定資產(chǎn)投資中非國(guó)有企業(yè)投資已達(dá)90%以上；四是全市新建、在建、擬建大型超市占有較大比例。見(jiàn)下表：指標(biāo)年份總數(shù)量面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比增長(zhǎng)（%）截至到03年現(xiàn)有大型超市37——04年新建、在建、擬建大型超市23%總計(jì)60——（來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）五是2004年計(jì)劃竣工項(xiàng)目多。 天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì)隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶綜合開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。它的啟動(dòng)建設(shè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動(dòng)作用。因此不久將來(lái)又會(huì)有大面積的商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)設(shè)施落成投入使用。這些區(qū)域必將會(huì)衍生出新的商圈。 天津商業(yè)分布是輻射型的，雖然政府大力加強(qiáng)各區(qū)的商業(yè)建設(shè)，但濱江道、和平路商業(yè)聚集區(qū)仍將是天津的商業(yè)中心，其主導(dǎo)位置不可替代，并會(huì)逐漸向周邊擴(kuò)展，其他區(qū)域型商業(yè)中心（如佟樓、南樓等）的商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的增幅與濱江道的差距將越來(lái)越大。商鋪價(jià)格仍將隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會(huì)過(guò)大，目前各區(qū)商品房與商業(yè)用房?jī)r(jià)格比在1：2—1：4之間，趨近于合理。目前天津商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常采取劃分成小產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進(jìn)行統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)模式有關(guān)。一旦經(jīng)營(yíng)不善、承諾的租金不能到位，投資者與開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司之間的矛盾就會(huì)出現(xiàn)。在2005年前后，天津很可能會(huì)出現(xiàn)諸如回報(bào)不能兌現(xiàn)等租售糾紛情況。對(duì)于商業(yè)物業(yè)扎堆的CBD地區(qū)來(lái)說(shuō)，這種問(wèn)題現(xiàn)象也許更為嚴(yán)重。據(jù)有關(guān)資料顯示，天津商鋪供求關(guān)系呈現(xiàn)出街鋪、門(mén)面房供不應(yīng)求，購(gòu)物中心、商場(chǎng)、店中店供應(yīng)略大于需求的格局。由于天津市大面積拆遷工作的近一步深入，中小商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)普通底商、門(mén)臉?lè)康男枨筮M(jìn)一步加大，因此無(wú)論普通底商、門(mén)臉?lè)窟€是商場(chǎng)鋪位的招商情況都反映不錯(cuò)，體現(xiàn)在售價(jià)和租金上都有比較明顯的漲幅。反觀大型商業(yè)設(shè)施由于體量較大，因此租售情況比較平緩，但隨著幾家大型商業(yè)入伙、開(kāi)業(yè)的時(shí)間的臨近，租售價(jià)格將會(huì)有一定程度的攀升。底商類(lèi)商業(yè)用房并不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形式，隨著市政府對(duì)底商開(kāi)發(fā)的控制，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將逐漸向規(guī)模化、多元化發(fā)展，大體塊商業(yè)與社區(qū)商業(yè)將逐漸替代底商成為主流。 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題天津的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今并未完全成熟，但近幾年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1)綜合造價(jià)不斷上漲，樓價(jià)不斷上漲，同時(shí)各區(qū)域價(jià)格差距明顯； 2)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，低質(zhì)低價(jià)并未完全體現(xiàn)。最賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商與最有品牌的發(fā)展商之間并不能劃等號(hào)。 3)經(jīng)濟(jì)快速上升，居民收入不斷增長(zhǎng)，小投資客戶比例不斷增加。 4)外部發(fā)展商對(duì)與本土發(fā)展商對(duì)天津區(qū)域的投資熱不斷升溫，但熱點(diǎn)多在商業(yè)氛圍較成熟的地區(qū)，對(duì)商業(yè)尚未成熟的區(qū)域關(guān)注較少。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系2004年本市商業(yè)地產(chǎn)將有380萬(wàn)平方米的竣工量，這對(duì)于發(fā)展中的城市來(lái)說(shuō)，在數(shù)量上還差得很遠(yuǎn)，談不上空置。㎡，㎡的擁有量。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上的空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間。從天津商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，成交量上升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。2003年商業(yè)用房銷(xiāo)售量，是過(guò)去8年商業(yè)用房銷(xiāo)售量的總和。這個(gè)趨勢(shì)的出現(xiàn)，對(duì)于天津是一個(gè)好的開(kāi)端。海河改造、市政工程建設(shè)對(duì)于開(kāi)發(fā)商更是個(gè)良好契機(jī)?，F(xiàn)代化的建設(shè)進(jìn)程的加快，天津?qū)⒔ǔ扇肆?、?cái)流、信息流的集散中心，商業(yè)地產(chǎn)在天津?qū)⒋笥凶鳛椤?商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析 據(jù)中原調(diào)研，市內(nèi)六區(qū)商業(yè)均價(jià)為6490元/㎡，其中和平區(qū)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)位，其核心地位無(wú)人可替代。南開(kāi)區(qū)位于第二，均價(jià)在6397元/㎡。天津商鋪增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，受到全國(guó)關(guān)注，分析認(rèn)為有以下三點(diǎn)原因：第一，海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)叫響全國(guó)，引起國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。2003年天津市的房屋拆遷超過(guò)400萬(wàn)平方米，極大地拉動(dòng)了天津市的商業(yè)用房市場(chǎng)。第二，天津市商鋪銷(xiāo)售和出租價(jià)格升值空間巨大。北京、上海、南京等城市的商鋪每平方米年出租價(jià)格大都在兩萬(wàn)元以上，而天津最繁華的濱江道商鋪每平方米年出租價(jià)格僅為12000元左右。第三，許多客商紛紛看好天津未來(lái)的發(fā)展前景。溫州、北京、上海、東北等地的客商