【正文】 遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目可行性研究報告中國華西工程設(shè)計建設(shè)有限公司工程咨詢資格證書號：工咨甲 127202200382022 年 8 月目 錄第一章 總論 3 一、 概述 3 二、 項目提出的背景 4 三、 編制依據(jù) 6 四、可研報告研究范圍 6 第二章 項目建設(shè)的必要性 8 一、項目的建設(shè) 是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 8 二、項目的建 設(shè)是促進城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的需要 8 三、項目的建設(shè)是保 障民生，構(gòu)建和諧社會的需要 9 四、項目的建設(shè)將有效開發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護水平的需要 10 第三章 項目建設(shè)地概況 11 一、項目建設(shè)的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢 11 二、區(qū)位優(yōu)勢 12 三、項目建設(shè)的特點優(yōu)勢 14 第四章 項目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 16 一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 16 二、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用 16 三、項目消費群體定位分析 16 第五章 建設(shè)條件及內(nèi)容 18 一、所在地概況 18 二、建設(shè)方案 18 三、施工部署 21 四、施工準(zhǔn)備 22 五、施工組織原則 23 六、質(zhì)量安全文明施工 23 七、主要施工方案 24 八、智能化管理及消防系統(tǒng)工程 24 九、綠化工程 25 十、市政工程 25 第六章 環(huán)境保護 27 一、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀： 27 二、污染源分析及治理措施： 27 三、環(huán)境影響評價 28 1 第七章 節(jié)能 29 一、 建筑設(shè)計節(jié)能： 29 二、水暖設(shè)計節(jié)能： 29 三、電氣設(shè)計節(jié)能： 30 四、其他措施： 30 五、項目能耗計算 30 六、節(jié)能效果分析 31 第八章 項目實施 進度 32 第九章 項目管理及招投標(biāo)方案 33 一、實施辦法 33 二、項目管理 33 三、 工程建設(shè)管理 33 四、 項目工期： 36 第十章 投資估算及資金籌措 37 一、 估算編制范圍 37 二、估算編制依據(jù) 37 三、投資估算 38 第十一章 經(jīng)濟效益分析和社會效益分析 42 一、經(jīng)濟效益 42 二、社會效益 44 第十二章 項目風(fēng)險因素分析 45 一、項目主要風(fēng)險因素識別 45 二、防范和降低風(fēng)險的措施 45 三、風(fēng)險程度分析 47 四、防范和降低風(fēng)險的對策 47 第十三章 結(jié)論和建議 48 一、 結(jié)論 48 二、 建議 49 2 遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總論一、 概述 項目名稱：東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目 項目承擔(dān)單位：遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目計劃投資： 億元 資金來源：自籌 項目占地面積：1334000m2，折 2022 畝 項目總建筑面積：133 萬 m2.（其中：小高層住宅樓 60 萬 m2，商網(wǎng) 5 萬 m2，一層車庫 5萬 m2，別墅 60 萬 m2，會所及其他用房 3 萬 m2.） 建筑密度：% 容積率：% 綠化率：30% 項目建設(shè)地點：盤山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9 公里大綱子村，一期東側(cè)1 項目凈利潤： 億 3 其中，小高層住宅樓：60 萬700 元/m2= 億 別墅：60 萬3000 元/m2=18 億 商網(wǎng)和車庫：13 萬2022 元/m2= 億1 上繳稅金： 億二、 項目提出的背景工業(yè)化與城市化是推動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)，是分別反映在一個國家地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的變化，中國人口眾多，長期以來經(jīng)濟落后，人均收入水平很低，農(nóng)業(yè)大國是我國的基本國情，經(jīng)過新中國成立以來 60 多年的工業(yè)化進程，尤其是改革開放 30 年的快速工業(yè)化進程取得了巨大的成就，經(jīng)濟發(fā)展水平得到了極大提升，中國已經(jīng)整體步入工業(yè)化中期階段，中國基本經(jīng)濟國情已經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟大國轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟高速增長、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、工業(yè)發(fā)展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業(yè)經(jīng)濟大國，我國工業(yè)化進程取得了長足的發(fā)展，但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的發(fā)展道路。自然資源是經(jīng)濟社會發(fā)展的物資保障，當(dāng)今社會自然資源仍然是社會經(jīng)濟發(fā)展的物資基礎(chǔ)，從我國的實際情況分析，我國人均自然資源擁有量相對貧乏，有些地區(qū)人均耕地低于世界公認的警戒線， 4 土地資源對于我們經(jīng)濟社會發(fā)展將是一個長期的制約因素，當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展最顯著地特征就是工業(yè)化相伴而來的新農(nóng)村的發(fā)展，就是從農(nóng)村社會向城市社會、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向城鎮(zhèn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。社會主義新農(nóng)村建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，同時可以帶動農(nóng)村的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使農(nóng)村全面融入現(xiàn)代文明的潮流。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消費需求，將為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟向深度和廣度進軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有限地帶動農(nóng)村種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)壩墻子鎮(zhèn)自然資源，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)堅持用工業(yè)理念謀劃農(nóng)業(yè)，用城市理念建設(shè)農(nóng)鎮(zhèn)，用現(xiàn)代理念教育農(nóng)民，使其成為盤山縣農(nóng)村新型社區(qū)，不斷改善全鎮(zhèn)人民群眾經(jīng)濟、社會、文化、教育、福利現(xiàn)狀，逐步實現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配合，動遷出來的宅基地大力發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，種植 5 優(yōu)質(zhì)有機米和發(fā)展高附加值農(nóng)產(chǎn)品，實現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的水平與質(zhì)量，使盤山縣壩墻子成為國家發(fā)展典范。本項目的建設(shè)，對社會主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。三、 編制依據(jù) 中央十六屆五中全會《建設(shè)好社會主義新農(nóng)村》指示； 國家關(guān)于鼓勵發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)政策； 國家、遼寧省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃； 盤錦市有關(guān)行業(yè)管理部門提供的項目相關(guān)證明件。 國家、遼寧省和盤錦市有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)劃； 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 中華人民共和國環(huán)境影響評價； 中華人民共和國建筑法； 中華人民共和國招投標(biāo)法； 中華人民共和國土地法；1 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；1 國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） ； 6 1 建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。四、可研報告研究范圍根據(jù)項目的特點，本項目可行性研究報告的研究范圍主要包括：1. 項目建設(shè)的必要性；2. 建設(shè)地資源優(yōu)勢；3. 建設(shè)地概況和建設(shè)內(nèi)容；4. 環(huán)境保護和節(jié)能5. 項目實施進度；6. 工程招投標(biāo)方案；7. 拆遷安置方案；8. 投資估算及資金籌措；9. 經(jīng)濟、社會效益分析。 通過對以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，對該項目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。 7 第二章 項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要城鄉(xiāng)一體化建設(shè)是縮小城鄉(xiāng)差別、加速城鎮(zhèn)發(fā)展的有效途徑，是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機組成部分。壩墻子城鎮(zhèn)鄉(xiāng)一體化建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟的全面發(fā)展，同時可以帶動的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使城鎮(zhèn)全面融入現(xiàn)代文明的潮流。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟向深度和廣度進軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。二、項目的建設(shè)是促進城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的需要 近年來，社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)等城市建設(shè)新體制的建立，有力地推動了 8 城市建設(shè)的發(fā)展，擴大了各類建設(shè)規(guī)模，拓展了城市發(fā)展空間。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展， 《盤山縣總體規(guī)劃》明確城鎮(zhèn)的性質(zhì)與目標(biāo)：壩墻子鎮(zhèn)重要的中心鎮(zhèn)，是以休閑服務(wù)、旅游度假為主的生態(tài)型歷史文化名城。壩墻子鎮(zhèn)的建設(shè)既包含城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又包含城鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)，要為商貿(mào)、旅游業(yè)同步發(fā)展提供高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)保障，在對有限的資源加以循環(huán)利用、創(chuàng)建節(jié)約型小康社會的城