【正文】 （將裝修成本計(jì)算在銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)為 500~800元 /平方米，中檔裝修）。即： 業(yè)主所購房當(dāng)日收益 =該套型全部客房的當(dāng)日收益247。 銷售推出的時(shí)機(jī)分析 純產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在鄂州市城區(qū)的操作是第一次，沒有什么經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，造勢(shì)相對(duì)有難度，因此，在推廣策略上我們應(yīng)該有所講究，盡量在群樓銷售時(shí)就應(yīng)用口碑宣傳，擴(kuò)大影響力。 建議產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售在群樓銷售之后推出。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費(fèi)。豐盛佳園商業(yè)項(xiàng)目定位 社區(qū)商業(yè)定位過程 目前，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，出現(xiàn)了一大批“全天候生活港”、“社區(qū)購物中心”、“生活館”、“ living mall”、“社區(qū)商業(yè)風(fēng)情街”，鄰里中心等不同定位的眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分 隨著新城區(qū)的建筑，新城區(qū)將會(huì)集中較多的高文化、高素質(zhì)的人才，因此消費(fèi)層次不一，消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化，相應(yīng)的也會(huì)造就了各種各樣的社區(qū)商業(yè)。 臨洋瀾路的商鋪由于門寬與進(jìn)深過大，不宜分割出租，應(yīng)整體出租，適合的業(yè)態(tài)有超市，連鎖店等。 商鋪經(jīng)營收益預(yù)估 （ 1）租金收益預(yù)估 通過對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪的調(diào)查，了解到豐潤園一期商鋪平均月租金在 25元 /平方米，豐潤園一期建成近二年，商業(yè)氛圍已逐漸形成。 第四部分 總結(jié) 通過對(duì)鄂州當(dāng)前在售樓盤的走訪調(diào)查暨對(duì)豐盛佳園項(xiàng)目所處的市場(chǎng)進(jìn)行的分析，可以作如下的建議： 住宅部分： 共分。 按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，鄂州新區(qū)的商業(yè)要發(fā)展到一定規(guī)模，應(yīng)該需要 3~5年時(shí)間。月，沿濱湖南路的商鋪大部分門面空著。在濱湖南路集中了鄂州大部分在售樓盤，隨著住宅項(xiàng)目的建設(shè)，社區(qū)商業(yè)將得到廣泛的發(fā)展。 新城區(qū)由于配套建設(shè)滯后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)較少，進(jìn)駐的商家不多。 社區(qū)商業(yè)不同于一般的零散商鋪，它是隨著成批、成群的住宅的出現(xiàn)而作為商業(yè)配套而出現(xiàn)的。 建議與一信托投資公司合作，為收益做擔(dān)保。物來管理費(fèi)按 4~8元 /㎡ （ 2）利潤共享型： 獲得年度客房利潤分紅。其它面積套間如 50平方米，占 10%。 根據(jù)鄂州目前酒店業(yè)普通標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與開房率可以計(jì)算如下： 房間平均價(jià)為 150元 /天，住房率為 60%； 則平均每一間 35㎡的客房年收入為 150 365=32850元； 按照 7： 3分?jǐn)?，酒店管理公司毛收益為?28470 =22995元，可回報(bào)給業(yè)主的金額為32850 =9855元； 按照投資總額固定回報(bào)率 8%計(jì)算，則該客房的銷售總額為： 9855247。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄂州市城區(qū)打出休閑（假日）酒店牌子的達(dá) 9家，其中規(guī)模稍大一點(diǎn)的有鳳凰假日酒店、虹橋國賓酒店、我家賓館、文星假日酒店、南門假日酒店等。 與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品和經(jīng)營的獨(dú)特性。該產(chǎn)品在經(jīng)營之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對(duì)外經(jīng)營時(shí)會(huì)存在配套功能不足等問題。因此，其產(chǎn)品和市場(chǎng)前景既需要與國內(nèi)傳統(tǒng)的涉外星級(jí)酒店比較，也必須與其它酒店類似產(chǎn)品，特別是酒店式公寓進(jìn)行比較。這樣，對(duì)于業(yè)主來說，省去了不少不必要的管理麻煩。（以上數(shù)據(jù)僅供參考） 以上的計(jì)算只能說明在政策不發(fā)生大的變化的情況下的價(jià)格上漲走勢(shì)，還不能準(zhǔn)確說明一個(gè)項(xiàng)目的真正的銷售價(jià)格。 豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 1）本項(xiàng)目多層價(jià)格預(yù)估 目前，與本項(xiàng)目相類似的項(xiàng)目有：黃金水岸、萬佳凱旋城、洋瀾國際康城這四個(gè)項(xiàng)目。文化教育人士、企事業(yè)單位中高級(jí)管理人士、較高收入的自由職業(yè)者、個(gè)體私營企業(yè)老板、中高級(jí)技術(shù)人士等。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1）區(qū)域客戶群調(diào)查 據(jù)調(diào)查，在鄂州城區(qū)購房的客源從來源區(qū)域看， 56%來源于鄂州市區(qū)， 24%來源于鄂州周邊地區(qū)，11%是武鋼集團(tuán)鄂鋼分公司的職工， 9%是外地。旅游業(yè)的發(fā)展會(huì)給鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來動(dòng)力。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目占地面積較大，易于進(jìn)行整體規(guī)劃，可行利用最新規(guī)劃理念進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)有的資源整合。在目前居住狀況方面， 37%是單位房， 29%是自購房，自購房比例不大。 （七）．調(diào)查者情況 （ 1）您的學(xué)歷狀況： 被調(diào)查者年齡統(tǒng)計(jì)分析29%41%18%12%20~30歲 30~40歲 40~50歲 5 0 歲以上（ 2）您的年齡： 所調(diào)查者的單位性質(zhì)自由職業(yè)者11%合資企業(yè)16% 其他外資企業(yè)10%公務(wù)員26%國企、事業(yè)單位29% 私企8%（ 3）您現(xiàn)在的單位性質(zhì)是： 所調(diào)查者的職業(yè)統(tǒng)計(jì)分析高層管理人員14%中層管理人員29%基層管理人員27%普通員工30%（ 4）您的職務(wù)是？ 對(duì)獲取信息的渠道的調(diào)查29%8%38%19%6%電視 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 雜志 電臺(tái) （ 5）您獲取信息的途徑： 消費(fèi)者對(duì)購物的依據(jù)調(diào)查31%37%24%8%品牌 價(jià)格 款式 其他（ 6）您的購物選擇依據(jù)： 對(duì)生活支出狀況的調(diào)查14%15%16%11%14%16%14%吃飯 著裝 交通 人情來往 娛樂休閑 教育 其他（ 7）您的生活支出狀況： 對(duì)婚姻狀況的調(diào)查26%63%11%未婚 已婚 離婚（ 8）您的婚姻狀況： 被調(diào)查者住房情況調(diào)查12%29%37%22%租賃 自購房 單位分房 其他 （ 9）您的房屋居住情況： 對(duì)房價(jià)走勢(shì)的調(diào)查85%10% 5%漲 跌 不知道（ 10）你認(rèn)為鄂州的房價(jià)是漲還是跌？ 對(duì)可承受房價(jià)的調(diào)查20%28%21%17%8% 6%1000~1300元 /㎡ 1300~1600元 /㎡ 1600~1900元 /㎡1900~2200元 /㎡ 2200~2500元 /㎡ 2 5 0 0 元/ ㎡以上（ 11）您所能承受的房價(jià)是？ 對(duì)購房目的的調(diào)查90%10%自住 投資 （ 12）您購房的目的是？ 購房者區(qū)域分布圖鄂州城區(qū)56%鄂州周邊24%鄂鋼11%外地9% 結(jié)論 在所調(diào)查的人群中，大專以上文化程度的人占 67%，因此可以認(rèn)為，文化程度越高的人群對(duì)購房欲望越來越強(qiáng)烈，也越來越理性。 （二）．規(guī)劃配套選擇 （ 1）您最希望住宅社區(qū)提供的公建配套是： 對(duì)社區(qū)內(nèi)具備的交通工具調(diào)查統(tǒng)計(jì)35%30%10%20%5%公交專線 住戶小巴 豪華大巴 地鐵 其他（ 2）您希望社區(qū)內(nèi)具備的交通工具是： 對(duì)會(huì)所設(shè)施的功能選擇的調(diào)查 餐廳9%休閑娛樂32%運(yùn)動(dòng)保健27%興趣教育18%其他14% （ 3）您對(duì)會(huì)所設(shè)施的功能選擇是： 對(duì)停車方式的調(diào)查分析路面停車30%地下停車40%半地下停車5%架空層停車20% 其它5%（ 4）您希望的停車方式是什么？ 對(duì)樓宇入口要求的調(diào)查酒店式大堂20%普通大堂65% 其他15% 分析：消費(fèi)者對(duì)所購住宅的小區(qū)配套十分注重，通過問卷了解到，開發(fā)商應(yīng)充分考慮到住戶的生活要求，這樣才能吸引住購房者。整個(gè)項(xiàng)目突出了“規(guī)劃設(shè)計(jì)一流，工程質(zhì)量一流，居住環(huán)境一流，配套設(shè)施一流，物業(yè)管理一流，生活休閑一流”的特色，使業(yè)主能夠充分享受到“春有綠，夏有蔭，秋有景，冬有青”的高品質(zhì)生活環(huán)境。萬佳凱旋城擁有整個(gè)鄂州規(guī)模住宅最長的 600米全景湖岸線 ,無出其右的怡人景致 ,順沿洋瀾湖畔展開 ,開闊無垠的觀瀾視野 ,極致的洋瀾湖華景飽覽無余 。小區(qū)全部采用全框架全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu) ,彩鋁落地窗、飄窗設(shè)計(jì)。位于鄂州唯一城市內(nèi)湖 風(fēng)景俊美的洋瀾湖畔，整塊用地被城市道路分解為東、西兩塊。該地塊北側(cè)相鄰的已建成的首個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目一期工程“豐潤園小區(qū)”。 ②商品房屋空置率下降。 2023年末，全市商品住宅比重達(dá)到 %，商業(yè)用房比重分別為 %和 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。并加大梁子湖保護(hù)宣傳力度，使梁子湖保護(hù)意識(shí)逐步深入人心。 （ 7）旅游合作方面。在人員交流上，互派干部教師掛職鍛煉，免費(fèi)為鄂州市培訓(xùn)科學(xué)、歷史與社會(huì)等學(xué)科骨干教師。 總部在武漢的省化學(xué)研究院，為加快產(chǎn)業(yè)化，在鄂州葛店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)征地155畝，投資 2億興建了生產(chǎn)基地，將院內(nèi)的全部產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目及主導(dǎo)產(chǎn)品的生產(chǎn)制造，都轉(zhuǎn)移到了葛店生產(chǎn)基地。鄂州與武漢的重大項(xiàng)目合作取得新突破。 2023年武漢與鄂州黨政代表團(tuán)實(shí)現(xiàn)了互訪，雙方就建立健全城市間加強(qiáng)合作的工作協(xié)調(diào)機(jī)制，增強(qiáng)對(duì)口部門間的溝通，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)融合、行業(yè)整合、企業(yè)聯(lián)合，推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是葛店開發(fā)區(qū)與東湖開發(fā)區(qū)融合對(duì)接等問題，達(dá)成了合作共識(shí)。兩地同屬楚文化、三國文化核心地帶，兩市同飲一江水，市民認(rèn)同感極強(qiáng)，共同的人文背景有利于開展廣泛的交流與合作。城市居民人均居住面積達(dá)到 上，農(nóng)村居民住房質(zhì)量進(jìn)一步提高。物價(jià)水平總體穩(wěn)定，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)年年控制在國家規(guī)定的范圍以內(nèi)，圓滿完成了省政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。在總?cè)丝谥校哂写髮W(xué)?？萍耙陨衔幕潭鹊臑?5． 24萬人，比 2023年增加 2． 02萬人；高中文化程度的人口為 15． 49萬人，比 2023年增加 2． 15萬人；初中文化程度的為 37． 25萬人，比 2023年增加 3． 49萬人；小學(xué)文化程度的有 31． 39萬人，比 2023年減少 5． 87萬人。 礦產(chǎn) ： 鄂州資源豐富，物產(chǎn)富饒，素有“鄂東聚寶盆”的美稱。 祝，貴司“豐盛佳園”項(xiàng)目，圓滿成功！ 一、宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) 鄂州概況 區(qū)劃人口 經(jīng)濟(jì)概況 人均收入情況 鄂州未來發(fā)展 武漢與鄂州經(jīng)濟(jì)合作簡況 二、鄂州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍逐年壯大 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長 開發(fā)結(jié)構(gòu)趨于合理 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)旺盛 三、豐潤園小區(qū)二期豐盛佳園項(xiàng)目概況 地理位置 目前項(xiàng)目地情況 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 四、豐盛佳園項(xiàng)目周邊在售樓盤 黃金水岸 洋瀾國際康城 萬佳凱旋城 長江天下 五、 鄂州房地產(chǎn)消費(fèi)者問卷調(diào)查與分析 市場(chǎng)調(diào)查問卷簡介 問卷分析 六、豐盛佳園銷售價(jià)格定位 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格定位 豐盛佳園商業(yè)項(xiàng)目定位 七、總結(jié) 目 錄 第一部分 鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 一、鄂州宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) 鄂州概況 位置 ： 鄂州市位于湖北省東部，長江中游南岸。 由于時(shí)間所限，難免疏漏，不足之處，誠盼指正。 氣候 ： 鄂州屬亞熱帶季風(fēng)氣候過渡區(qū)，平均氣溫 17℃ ，無霜期 268至 272天，平均降水量 1200至 1500毫米，年日照時(shí)數(shù)為 2038至 2083小時(shí)。在總?cè)丝谥校?014歲的為 20． 17萬人，占19． 03％； 1564歲的為 78． 98萬人，占 74． 5％； 65歲以上的為 6． 86萬人，占％。人均食品消費(fèi)支出占人均消費(fèi)總支出 %，處于國際公認(rèn)的小康生活水平區(qū)間。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每年控制在 %以內(nèi)，五年新增就業(yè)崗位 12萬個(gè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 16萬人。 武漢與鄂州經(jīng)濟(jì)合作簡況 鄂州與武漢地域相接、山水相連、商旅相通、習(xí)俗相近、人文相融，具有共同的歷史淵源和文化背景，歷來有著十分緊密的聯(lián)系。 2023年，省委、省政府提出大力加快武漢城市圈建設(shè)，武漢、鄂州的聯(lián)系進(jìn)一步密切，按照“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府推動(dòng)”的原則，圍繞“四個(gè)一體化”，基本形成了全方位、多途徑、寬領(lǐng)域的合作格局。 （ ２）基