【正文】 宅單位的某一系數(shù)評(píng)分過(guò)程中，應(yīng)只對(duì)影響該系數(shù)的影響因素進(jìn)行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評(píng)分過(guò)程中不同系數(shù)影響內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 9 因素的相互混淆，例如：對(duì)樓層系數(shù)評(píng)分過(guò)程中不考慮景觀因素的影響，對(duì)安靜度系數(shù)評(píng)分過(guò)程中不考慮景觀、朝向因素的影 響。定價(jià)信息調(diào)研從大的方面來(lái)概括 ，可以分為以下幾大類(lèi)： 第 27條 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研 供給和需求是影響住宅銷(xiāo)售價(jià)格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過(guò)影響供給或需求而對(duì)住宅銷(xiāo)售價(jià)格造成影響的。 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 對(duì)消費(fèi)者生活習(xí)性的調(diào)研。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。 ⑵ 確定 獨(dú)X 與 獨(dú)A 、 獨(dú)B 之間的關(guān)系。 洋洋洋洋洋 QPBAX nn ?? n21nn2211 MMM MXMXMX洋洋洋洋洋洋洋洋洋洋 ＋＋＋ ＋＋＋＝ ? ????X 參數(shù)說(shuō)明： ⑴ n洋 ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位， n≥ 0， n 為整數(shù)； ⑵ n洋X ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位的銷(xiāo)售價(jià)格； ⑶ nM洋 ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位的建筑面積； ⑷ 洋A ：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）； ⑸ 洋B ：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)分配 參數(shù)； ⑹ nP洋 ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位的加權(quán)得分； ⑺ 洋Q ：花園洋房住宅單位的平均得分，洋洋洋 nP n??Q ； ⑻ 洋n ：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量； ⑼ 洋X ：花園洋房住宅的總體均價(jià)。 QPBAX nn 多多多多 ?? n21nn2211 MMM MXMXMX多多多多多多多多多多 ＋＋＋ ＋＋＋＝ ? ????X 參數(shù)說(shuō)明： ⑴ n多 ：第 n 號(hào)多層住宅單位， n≥ 0， n 為整數(shù)； 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 19 ⑵ n多X ：第 n 號(hào)多層住宅單位的銷(xiāo)售價(jià)格； ⑶ nM多 ：第 n 號(hào)多層住宅單位的建筑面積； ⑷ 多A ：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）； ⑸ 多B ：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； ⑹ nP多 ：第 n 號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分； ⑺ Q ：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分， 即：高小多高小多 ＋＋ ＋＋ nnn PPP nnn? ? ??Q ； ⑻ 多n ：全部多層住宅單位的數(shù)量； ⑼ 小n ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； ⑽ 高n ：全部高層住宅單位的數(shù)量； ⑾ 多X ：多層住宅的總體均價(jià)。 第 38條 住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式： 在一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)）由別墅類(lèi)、多層、小高層、高層住宅單位四種住宅樓型混合布置的情況下，此時(shí)各種樓型住宅的 n 均為大于 0 的整數(shù)。不僅別墅類(lèi)住宅與其它樓型住宅之間的差異性較大，而且別墅類(lèi)住宅中單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房相互之間的差異性也很大，如別墅類(lèi)住宅中，客戶對(duì)單體別墅、雙拼別墅、排屋、花 園洋房的私密性重視程度不盡相同，因此別墅類(lèi)住宅的獨(dú)特性決定了各類(lèi)型的別墅類(lèi)必須都各自的計(jì)算體系。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式各自獨(dú)立，各有一套計(jì)算體系，且互不受影響，可以準(zhǔn)確調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。在住宅單位的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算公式中，當(dāng)住宅單位得分（ P ）變動(dòng)時(shí)，住宅單位平均得 分（ Q ）也隨之變動(dòng)，反過(guò)來(lái)又影響到兩者之間的比例關(guān)系；當(dāng)住宅的評(píng)分確定后， 如需在某一總體均價(jià)水平上，調(diào)整不同住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差，可以通過(guò)調(diào)整計(jì)價(jià)參數(shù)（ A ）和計(jì)價(jià)分配參數(shù)（ B ）來(lái)實(shí)現(xiàn)，而無(wú)需調(diào)整住宅的具體評(píng)分值 。 案例一：某住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)專(zhuān)題報(bào)告 案例二：某別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)專(zhuān)題報(bào)告 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 29 附件 某項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)專(zhuān)題報(bào)告提綱及附件 一、 項(xiàng)目概況 （地理位置、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、發(fā)展概況、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施基本情況） 二、 影響項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的因素分析與研究 1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套 情況調(diào)研； 2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究； 3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。 4. 小區(qū)的總體規(guī)劃形態(tài)優(yōu)雅別致，擁有該市區(qū)內(nèi)少見(jiàn)的超低容積率、 ％的建筑密度以及高達(dá) 36％的綠化率。 五、 價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定 （略） 1. 市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析； 2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析； 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 35 3. 對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析； 4. 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。 5. 別墅分為兩個(gè)檔次：普通別墅（ 82 棟）和豪宅別墅（ 6 棟 ）。（另 ：六套豪宅別墅以均價(jià) 8,561 元 /m2 為基價(jià)進(jìn)行各單元價(jià)格確定） 銷(xiāo)售價(jià)格個(gè)計(jì)算公式 A）普通別墅：總體均價(jià)通過(guò)市場(chǎng)比較法確定為 6,700 元 /m2 各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分 =景觀系數(shù) +朝向系數(shù) +房型系數(shù) +私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù) 各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值 =各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的總和247。 九、建議 十、附件 1. 某別墅項(xiàng)目棟號(hào)分布圖 2. 價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（略） 3. 價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（無(wú)） 4. 某別墅項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖 a) 某別墅項(xiàng)目景觀系數(shù)評(píng)分圖 b) 某別墅項(xiàng)目朝向系數(shù)評(píng)分圖 c) 某別墅項(xiàng)目房型系數(shù)評(píng)分圖 d) 某別墅項(xiàng)目私密性系數(shù)評(píng)分圖 e) 某別墅 項(xiàng)目總圖位置系數(shù)評(píng)分圖 5. 某別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)分布圖 6. 某別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格試算表（一）～（四） 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 50 。 六、銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析（略） 七、銷(xiāo)售價(jià)格試算公式的確定 ； 項(xiàng)目總體均價(jià)確定 項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)均值，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定，以※※園三期、※※※田莊三期、綠洲※※、※※杉莊三期為主要參照對(duì)象（見(jiàn)下表）： 產(chǎn)品要素評(píng)分比較表 樓盤(pán) /因素 社區(qū) 環(huán)境 配套 設(shè)施 房型 私家 花園 發(fā)展商及 物管品牌 物業(yè) 管理費(fèi) 會(huì)所 設(shè)施 交通 綜合評(píng) 分 某別墅 10 3 5 8 5 42 ※※園 3 5 3 5 3 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 48 ※※※田莊 5 10 3 3 4 綠洲※※ 3 9 3 3 38 ※※杉莊 7 3 6 4 3 5 36 注：“社區(qū)環(huán)境”、“私家花園”在別墅物業(yè)中權(quán)重較大，最高值以 10 分計(jì)； 其余每項(xiàng)因素最高值以 5 分計(jì)； 疊翠別墅銷(xiāo)售單價(jià)均值計(jì)算表 樓盤(pán) 綜合分值 S 均價(jià) P(元 /m2) (P/S)值 ※※園 38 6,200 ※※※田莊 7,000 綠洲※※ 6,000 ※※杉莊 32 6,000 某別墅 42 X Y 通過(guò)市場(chǎng)比較，將某別墅均價(jià)控制在 6,600~6,800 元 /m2。 3. 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為 ：市西南區(qū)域高收入人群，包括：大、中型私營(yíng)業(yè)主、大型個(gè)體工商戶、政府及國(guó)企高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、律師等；三資企業(yè)中的高級(jí)專(zhuān)家和高級(jí)管理人員、新聞?dòng)浾摺⑽乃?、體育界名人及自由職業(yè)者、外籍人士客戶組群、金融投資界人士等。 三、 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定的原則 （略，參見(jiàn)“指引”第四章） 四、 平面 系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析 根據(jù)本項(xiàng)目影響銷(xiāo)售價(jià)格的因素分析和研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成： ⑴ 景觀系數(shù)； ⑵ 朝向系數(shù)； ⑶ 安靜度系數(shù)； ⑷ 房型系數(shù)； ⑸ 私密性系數(shù)； ⑹ 樓型系數(shù)。 3. 該項(xiàng)目建筑上采用現(xiàn)代西風(fēng)建筑風(fēng)格，形式上力求呼應(yīng)毗鄰的體育中心，塑造出簡(jiǎn)潔明快、格調(diào)清新的產(chǎn)品形象。 第 42條 本《指引》將列舉兩個(gè)項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定、住宅單價(jià)試算的案例，這兩個(gè)項(xiàng)目案例中實(shí)際的相關(guān)系數(shù)、價(jià)格，本《指引》均作了相應(yīng)的調(diào)整，這兩個(gè)案例是實(shí)例，但具體參數(shù)不是真實(shí)的。 總X 為項(xiàng)目的總體預(yù)期目標(biāo)均價(jià)，也是期望達(dá)到的實(shí)收均價(jià)，反映了編制者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總體均價(jià)的預(yù)期。 關(guān)于 多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二的特點(diǎn)。但考慮到多層、小高層、高層住宅之間具有可比性，因此在某些情況下它們可以采用同一套計(jì)算體系，這樣有利于體現(xiàn)不同樓型住宅之間的性?xún)r(jià)比差異。 多層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算公式： 多多多多多 QPBAX 11 ?? 多多多多多 QPBAX 22 ?? QPBAX n小小小小 ??n n21nn2211 MMM MXMXMX小小小小小小小小小小 ＋＋＋ ＋＋＋＝ ? ????X 參數(shù)說(shuō)明： ⑴ n小 ：第 n 號(hào)小高層住宅單位， n≥ 0， n 為整數(shù)； 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 20 ⑵ n小X ：第 n 號(hào)小高層住宅單位的銷(xiāo)售價(jià)格； ⑶ nM小 ： 第 n 號(hào)小高層住宅單位的建筑面積； ⑷ 小A ：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）； ⑸ 小B ：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； ⑹ nP小 ：第 n 號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分； ⑺ Q ：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分， 即：高小多高小多 ＋＋ ＋＋ nnn PPP nnn? ? ??Q ； ⑻ 多n ：全部多層住宅單位的數(shù) 量； ⑼ 小n ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； ⑽ 高n ：全部高層住宅單位的數(shù)量； ⑾ 小X ：小高層住宅的總體均價(jià)。 ⑸ 對(duì)于其它別墅類(lèi)住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定指引 14 算公式中 A 、 B 值均可以參照此方法。 獨(dú)A 、 獨(dú)B 是可以調(diào)整變動(dòng)的，但是 獨(dú)A和 獨(dú)B 的調(diào)整變動(dòng)必須建立在 獨(dú)X 與預(yù)期目標(biāo)均價(jià)保持一致的基礎(chǔ)之上。 第七章 住宅銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算公式的擬定 第 35條 別墅類(lèi)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算公式。但發(fā)展成本與價(jià)格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的。包括位置、地形、地勢(shì)、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。 購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)研。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者住宅產(chǎn)品創(chuàng)新水平的調(diào)研，如建筑、環(huán)境、設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)研與分析。 主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會(huì)福利狀況等。定價(jià)信息調(diào)研和分析則是住宅銷(xiāo)售定價(jià)過(guò)程中必不可少的重要組成部分，客觀來(lái)說(shuō)，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的影響范圍、影響程度、影響關(guān)系，對(duì)我們制定住宅銷(xiāo)售價(jià)格有著十分重要的指導(dǎo)作用。在制 定樓層系數(shù)分值時(shí)，須要具體項(xiàng)目具體分析、具體樓型具體分析。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也會(huì)相對(duì)較高，反之亦然。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹(shù)林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開(kāi)闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺(jué)效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng) 的住宅單位，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。完成《報(bào)告》初稿后，要求及時(shí)將初稿報(bào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部審核，由集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部提出相關(guān)建議，通過(guò)地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部之間的反復(fù)溝通、交流及征求意見(jiàn)，并由地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)決策機(jī)構(gòu)