【正文】 區(qū)計(jì)劃出讓土地面積位居首位，達(dá)到了60 萬平方米，%，位居第二位的為城南板塊，達(dá)到30 萬平方米，%。南都出現(xiàn)必將成為城南與城北相較量最有力的籌碼，在2004 年3 月18 日以3280 元/平方米的均價(jià)入市，拔高了城南房價(jià)的水平線。而西區(qū)的產(chǎn)品尚處于銷售中，因此在今后的一段時(shí)期內(nèi)，板塊之間的價(jià)格差異會表現(xiàn)出來。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于：湖塘地區(qū)的大規(guī)模開發(fā)是在武進(jìn)并入常州市區(qū)后所發(fā)生，政府為了改善武進(jìn)與常州市區(qū)的差別，對于房地產(chǎn)開發(fā)力度較大；消費(fèi)客群有實(shí)力。（四） 東部板塊1紅梅大廈總建2萬平方米 2五角場菜場地塊總建3萬平方米本區(qū)域板塊推案量5萬平方米。售價(jià)分析在價(jià)格上新區(qū)近年來的價(jià)格一直在穩(wěn)步的向上攀升,現(xiàn)在的主力價(jià)位基本在3300元/平方米左右,并逐步向3500元/㎡逼近。通過對2003年新區(qū)“三地區(qū)”（通江大道新荷花園地區(qū)、長江路黃山路沿線、天安工業(yè)村周邊商業(yè)圈），商業(yè)用房出租情況分析，目前每平方米月租金從高到低排列為通江大道新荷花園地區(qū)、河海路沿線、黃山路沿線、長江路新城第一街從售價(jià)水平看，2003年本區(qū)正規(guī)出租的商業(yè)用房平均售價(jià)為5600元/平方米，較上年上漲15%。四、近年來本區(qū)出現(xiàn)的商業(yè)街區(qū)研究各商業(yè)廣場、街區(qū)介紹*通江大道新荷花園街區(qū)通江大道始建于1992年，從北環(huán)路西端延伸至長江口新港區(qū)。雖然該地區(qū)在新區(qū)屬偏僻地區(qū)，但就商鋪?zhàn)陨矶匀匀皇枪┎粦?yīng)求，目前該地區(qū)銷售均價(jià)為4200元/平方米。 小區(qū)周邊的公共交通路線較少。進(jìn)入21 世紀(jì)以來，常州市恩格爾系數(shù)的下降趨勢比較緩慢。消費(fèi)者的背景描述消費(fèi)者的背景描述主要是為了了解消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，對消費(fèi)者購房心態(tài)、影響消費(fèi)者的購房因素以及對消費(fèi)者對于不同產(chǎn)品形態(tài)的偏好進(jìn)行分析提供依據(jù)和佐證。從上面的數(shù)據(jù)來看，這也與常州市城鎮(zhèn)居民的收入狀況基本相符。目前常州市消費(fèi)者在住宅投資方面的意識開始增強(qiáng)，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，在度假性購房方面的需求非常少。另外，還有一部分消費(fèi)者通過舊房置換款來支付所購新房款或作為首期款資金的重要來源。影響消費(fèi)者購房選擇的重要因素 目前價(jià)格仍然是影響消費(fèi)者購房的最重要的因素，一方面住宅消費(fèi)是消費(fèi)者一生最大的一次耐用商品的消費(fèi)，總價(jià)非常高，消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)比較慎重；另一方面對房地產(chǎn)市場而言，只有賣不出的價(jià)格，沒有賣不出的房子，常州市房地產(chǎn)也離不開這一定律，因此價(jià)格還是影響常州市消費(fèi)者的首要因素。1）、建筑類型——公寓——消費(fèi)者對建筑形態(tài)的偏好消費(fèi)者對小高層公寓住宅具有明顯的偏好，常州市房地產(chǎn)住宅供應(yīng)市場上早期多層占據(jù)絕對主導(dǎo)地位的局面將被小高層所取代，消費(fèi)者對高層住宅的需求也越來越大。 2）、消費(fèi)者對住宅交付標(biāo)準(zhǔn)偏好（裝修房）消費(fèi)者對住宅交付標(biāo)準(zhǔn)的偏好 毛坯房還是多數(shù)消費(fèi)者的首選，但隨著常州市居民的收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變和新的消費(fèi)理念的進(jìn)入，越來越多的消費(fèi)者偏好裝修房。 選擇建筑面積在250300 %。還可以通過后期的社區(qū)班車通向商業(yè)和商務(wù)、產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域，以擴(kuò)大客源的區(qū)域范圍。對于本項(xiàng)目而言，考慮到項(xiàng)目附近產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，但沒有商業(yè)支撐，如何吸引在新北區(qū)工作的消費(fèi)者來購房非常關(guān)鍵。首期款資金來源首期款資金來源統(tǒng)計(jì)圖從上圖可以看出，常州市住宅消費(fèi)者首期款的資金主要還是以個(gè)人積蓄為主，第二個(gè)重要來源是向親友借款。二、消費(fèi)者購房形態(tài)分析購房目的統(tǒng)計(jì)分析購房目的%，占據(jù)了絕大多數(shù)；其次是打算用來投資的消費(fèi)者，%；而度假性的購房最少，%；%。3）、消費(fèi)者的收入狀況家庭年收入統(tǒng)計(jì)圖3萬以下 35萬 58萬 810萬 1012萬 12萬以上為更好地對常州市消費(fèi)者的收入狀況進(jìn)行說明和分析，將常州市消費(fèi)者家庭的收入水平劃分為中低收入水平（家庭年收入在3 萬元以下）、中等收入水平（家庭年收入在3－5 萬元之間）、中高收入水平（家庭年收入在5－10 萬元之間）、高收入水平（家庭年收入在10 萬元以上）四個(gè)層次。常州市2003 年人均GDP 達(dá)到3000美元，三年后，常州市人均GDP 將達(dá)到4000 美元，因此常州市未來城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)形式將發(fā)生比較大的變化，消費(fèi)形態(tài)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生比較大的變化 消費(fèi)者可支配收入和消費(fèi)支出的快速增長，導(dǎo)致了居民的各種消費(fèi)支出比例發(fā)生重要變化，最重要的是食品消費(fèi)支出比例迅速下降，這是常州市城市居民生活改善的重要標(biāo)志隨著收入和消費(fèi)支出能力的快速增長，城市居民對健康更為重視，醫(yī)療保健方面的消費(fèi)支出比例穩(wěn)步增加。 在新區(qū)內(nèi)有為數(shù)不少同類型項(xiàng)目第八部分：消費(fèi)者及投資者行為分析一、城市生活消費(fèi)形態(tài)階段發(fā)展軌跡研究恩格爾系數(shù)研究常州市市區(qū)自19902003年恩格爾系數(shù)變化情況 從常州市自1990 年以來的恩格爾系數(shù)的變化曲線來看（注：食品支出占消費(fèi)支出的比重（恩格爾系數(shù)）是國際上通行的衡量居民生活水平高低的重要標(biāo)志），具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 常州市恩格爾系數(shù)在1995 年出現(xiàn)小幅度的上升，在1998 年出現(xiàn)較大幅度的上升其他年份都呈現(xiàn)穩(wěn)步下降的趨勢。 銷售均價(jià)以達(dá)10000元/平方米。3． 新區(qū)商鋪市場已引起周邊地區(qū)及市外人士關(guān)注。從區(qū)級看，并不是區(qū)中心地段商鋪利潤最高，一些次中心的商鋪也可以有很高收益。這一方面是由于新區(qū)為現(xiàn)在常州最大的工業(yè)區(qū)，企業(yè)較多。（二） 新北區(qū)板塊1府翰苑總建20萬平方米，商住項(xiàng)目2太陽城總建14萬平方米左右，商住、辦項(xiàng)目3僑光苑總建5萬平方米，商住項(xiàng)目4富都酒店式公寓總建3萬平方米左右5時(shí)代廣場，目前已推出5萬平方米左右6太湖明珠苑總建41萬平方米（能江大道西、三井河北）7大成苑二期總建5萬平方米左右（商辦?。?旺角花園總建5萬平方米，商住項(xiàng)目9高爾夫花園總建30萬平方米，（別墅）10星海銀街總建4萬平方米，（商、辦、?。?1燕山路商業(yè)步行街12江蘇萬方三井地塊總建50萬平方米左右13興橋小區(qū)地塊總建20萬平方米14彩虹城一期案量8萬平方米左右已公開個(gè)案后期銷售的還有：1． 嘉順花園2． 懷德名園3． 藍(lán)色港灣四期4． 藻江花園二期、三期5． 府琛花園商業(yè)、辦公部分6． 大成苑一期后期部分新區(qū)域板塊推案量（包括在售個(gè)案余量）預(yù)計(jì)將在125萬平方米左右。其原因在于：在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)，同等的容積率下的公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)和純聯(lián)體（疊加）社區(qū)相比，小區(qū)環(huán)境、綠化等方面，前者更優(yōu)于后者；公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)在建筑形態(tài)排布上相對于純聯(lián)體（疊加）和純公寓社區(qū)更有層次感；從其產(chǎn)品的定位看，公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)中公寓的品質(zhì)顯然高于純公寓社區(qū)。各板塊別墅類產(chǎn)品價(jià)格分析目前常州市場上別墅產(chǎn)品出現(xiàn)最多的是新北區(qū)和西區(qū)兩大板塊。南都，價(jià)格也一路上漲，從四季新城三期1980 元/平方米到芳草園2450 元/平方米，雖然其房價(jià)上漲的幅度較小，但卻真實(shí)地反應(yīng)出城南房地產(chǎn)供需狀況。各板塊公寓類產(chǎn)品價(jià)格分析——市中心區(qū)2003 年常州市中心區(qū)域隨著整體市場的漲幅而產(chǎn)生了一個(gè)較大的行情，并且由于區(qū)域內(nèi)上市樓盤供應(yīng)量較小，沒有大規(guī)模的樓盤上市，因此房價(jià)的攀升速度達(dá)到了25%以上，超過了市內(nèi)平均漲幅。 從目前區(qū)域開發(fā)形式來看，新北區(qū)概念正在逐步泛大化，新龍、北港（屬于西區(qū)）、青龍（屬于東區(qū)）三大大規(guī)模居住板塊相聚啟動(dòng)，而這三個(gè)板塊都位于常州市的北部區(qū)域。但是產(chǎn)業(yè)支撐力度比較高，從這個(gè)角度來看，由于市場的整體開發(fā)環(huán)境非常好，而本項(xiàng)目又具有大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，和發(fā)展商強(qiáng)勢品牌優(yōu)勢足以彌補(bǔ)區(qū)域條件的不足，因此如果上市價(jià)格區(qū)間劃分合理的話，奧林匹克花園二期將會是新區(qū)薛家區(qū)域房市新一輪上揚(yáng)的發(fā)起者，易于進(jìn)一步鞏固、樹立項(xiàng)目及開發(fā)商的雙重品牌。板塊有小高層社區(qū)所占比例新北區(qū)75%西部區(qū)%湖塘區(qū)75%東部區(qū)%這說明，常州市消費(fèi)者以往對于小高層形態(tài)公寓產(chǎn)品已經(jīng)沒有抗性，含小高層建筑類型的社區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過含多層建筑類型的社區(qū)數(shù)量，小高層公寓產(chǎn)品已經(jīng)取代了多層住宅成為市場主流產(chǎn)品。在2003 年所開發(fā)的公寓類中，三房產(chǎn)品比例已經(jīng)大于二房產(chǎn)品，戶型的多功能趨勢增強(qiáng)。舊房及平房已經(jīng)不在作為一個(gè)可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)，說明在這一期間，常州市動(dòng)拆遷力度極大的增強(qiáng) 未來趨勢 2003 年常州房地產(chǎn)市場上高層及小高層住宅產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售面積極大地超過了多層住宅，%，%，這反映了常州市民的居住觀念有了很大的改變。第四部分：常州市場產(chǎn)品宏觀分析一、常州住宅產(chǎn)品發(fā)展情況研究 住宅產(chǎn)品建筑形態(tài)發(fā)展研究 2000 年2000 年，常州房地產(chǎn)市場正處于啟動(dòng)的初期，產(chǎn)品均尚未成熟，較低檔次的多層公寓產(chǎn)品成為市場主流。而資金的日趨短缺也直接限制到房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度，由于央行實(shí)施緊縮性財(cái)政政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例，大幅壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，常州市許多開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂危機(jī)，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢必對下一階段房地產(chǎn)投資的增長構(gòu)成明顯影響。政府同時(shí)啟動(dòng)土地和信貸這兩個(gè)重要杠桿，同時(shí)配以多管齊下的宏觀調(diào)控舉措，雖然引起了房地產(chǎn)業(yè)的較大震蕩，但在客觀上也給房地產(chǎn)市場注入了更多平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展的元素。雖然銀行信貸資金的收縮，對投資項(xiàng)目的資金來源構(gòu)成一定的影響，但從在建項(xiàng)目資金到位情況看，總體仍比較正常。前9個(gè)月，%。但隨著宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。去年投放的土地，今年相繼開發(fā)，控制市場的功能還沒顯示出來，再過一段時(shí)間，控制市場功能將會逐步凸顯。100~120㎡的二房或小三房成為2003去化最好的主流產(chǎn)品。各路資金的競相涌入，也使土地資源的競爭更加激烈，競標(biāo)、拍賣土地價(jià)格頻頻創(chuàng)出新高。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，常州市一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了各類民間資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性，商業(yè)地產(chǎn)開始直逼長期占據(jù)霸主地位的住宅業(yè)，進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段。房屋空置數(shù)量呈逐月下降態(tài)勢，%，同比下降74%。同時(shí)商業(yè)和住宅的濃烈氛圍也將輻射到城市中心區(qū)域的周邊范圍。無論是房價(jià)還是區(qū)域的成熟度都位于全市的頂端。 平方公里。2004年6月19日，常州大學(xué)城周邊一大型商業(yè)項(xiàng)目——大學(xué)城中央商業(yè)街正式開盤，給其周邊房產(chǎn)市場的整體激活帶去一大利好。而從長遠(yuǎn)來看，城南需要抓住區(qū)域的核心競爭價(jià)值——將人文價(jià)值與歷史沉淀注入到城市環(huán)境發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展的根基卻比城北厚實(shí)得多，因此城南“厚積薄發(fā)”的歷程仍需很長一段時(shí)間。2） 晉級市區(qū)板塊的攻略不管城北還是城南都在為擺脫郊區(qū)的心理陰影而苦心經(jīng)營，新北區(qū)十年磨一劍才具備了今日的城市格局。開發(fā)區(qū)域主要集中在中心城區(qū)和北區(qū)，城市化進(jìn)程速度加快，而東部、南部及西部三個(gè)區(qū)域?qū)⒈３旨铀侔l(fā)展。受土地供應(yīng)放量支撐，未來3年商品房供應(yīng)量將不少于今年。4） 規(guī)范土地市場，完善土地利用機(jī)制嚴(yán)格控制土地開發(fā)利用及建設(shè)用地供應(yīng)，明確凡是建設(shè)用地都必須以公開招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)。四、放寬貸款條件，按規(guī)定提取其住房公積金存款。一般而言，公積金制度對于個(gè)人購房需求影響很大，特別是在近期房價(jià)變化幅度大的情況下，其作用更加明顯。為解決了房地產(chǎn)業(yè)的歷史遺留問題也作出了相關(guān)指示，有利于市場健康發(fā)展。2003 年東部區(qū)域共交易三宗地，分別為紅梅生活區(qū)，其成交價(jià)格為117 萬元/畝；金屬壓延廠，其成交價(jià)格為158 萬元/畝；郊區(qū)政府地塊，其成交價(jià)格為228 萬元/畝，分別較2002 年紅梅解放村成交價(jià)高出95 萬元/畝、136 萬元/畝、206 萬元/畝。 萬平方米，2004年這個(gè)量迅速上升至445萬平方米，土地市場供應(yīng)量增大，政府對快速發(fā)展的樓市降溫意圖明顯。目前投資需求也開始出現(xiàn)，市場未來看好。常州房產(chǎn)價(jià)格變化房產(chǎn)價(jià)格上升趨勢明顯全市市區(qū)注：全市包括武進(jìn)、金壇、溧陽可見2003 年是常州房產(chǎn)市場價(jià)格變化最大的一年,當(dāng)年供應(yīng)量偏少是主要原因。常州房地產(chǎn)市場需求明顯開發(fā)放大，增量原因除人民生活水平提高、購買力上升之外，很大程度還受近年動(dòng)遷量力度加大刺激購房需求上升影響。供應(yīng)稀缺導(dǎo)致近期市場持續(xù)升溫。房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為常州重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。市場供求關(guān)系常州商品房市場發(fā)展總量表常州房地產(chǎn)市場發(fā)展總量單位：萬平方米項(xiàng)目2003年2002年2001年2000年總施工面積645526先開工面積238233197竣工面積193204銷售面積空置面積從上表數(shù)據(jù)可以看出，常州歷年總施工面積接近新開工面積與竣工面積之和，說明常州商品房停待工項(xiàng)目少，市場持續(xù)良性穩(wěn)步發(fā)展。預(yù)期2004全年商品房竣工面積將增長至400萬平方米左右。短期內(nèi)拆遷戶的購房需求急速放大，而市場供應(yīng)不足產(chǎn)生一定供需矛盾。 2003 年常州全市和市區(qū)房價(jià)上漲313 元/㎡和542 元/㎡，較2002 ％％。 2003 年常州市民購房需求受供應(yīng)嚴(yán)重不足影響，相當(dāng)一部分沒有得到滿足。北部和中心區(qū)塊未來市場競爭激烈明顯。2004 年全年內(nèi)待批超過30 萬平方米的地塊有4 個(gè)，分別是常澄路與萬福路地塊（50 萬平方米）、蘭陵路西側(cè)地塊（ 萬平方米）、南河沿地塊（32 萬平方米）、勞動(dòng)?xùn)|路兩側(cè)地塊（74 萬平方米），主要集中在中心城區(qū)和北部區(qū)域，％。我們認(rèn)為，正是因?yàn)槊鞔_了拆遷居民的利益、確定了拆遷的區(qū)域和范圍、加快了城區(qū)拆遷的力度，常州房產(chǎn)市場的需求才得以擴(kuò)大和釋放，并且城市化進(jìn)程也進(jìn)一步得到加強(qiáng)。 取消公積金貸款必需有本地戶口的規(guī)定，鼓勵(lì)外地人購房； 擴(kuò)大購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的公積金貸款額度至22 萬元，提升個(gè)人購房承付能力，并