【正文】 開發(fā)有限公司代 理 商：北京嘉和潤達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司位 置：東三環(huán)國貿(mào)南雙井橋均 價(jià)：16000元左右首 付：80萬元月 供：5年按揭月供15012元樓 高：8層，每層6戶使 用 率：%配 套：OA配線系統(tǒng)底 商：12層戶 型：3層1641平米，4層1582平米，5層1113平米，6層1139平米，7層684平米，8層684平米綜合點(diǎn)評：東環(huán)18辦公樓國貿(mào)橋南僅800米，并擁有大社區(qū)成熟配套，可謂交通區(qū)位、環(huán)境配套均為優(yōu)等。供氣系統(tǒng)：利用朝外地區(qū)市政設(shè)施現(xiàn)狀，天然氣由朝外南輔路市政管線引入。但由于以上原因使得該項(xiàng)目遲遲未能啟動(dòng)。由于寫字樓體量較大，于02年下半年做前期論證時(shí)甑選了多家顧問公司，最終認(rèn)為甲級寫字樓出售風(fēng)險(xiǎn)較大，決定改售為租，并尋求海外租賃方式。與國際化、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境息息相關(guān)。其突出的優(yōu)勢在于智能系統(tǒng)配套完備。 天行建國際商務(wù)花園不足一年零五個(gè)月的時(shí)間全部售罄，戶型稍大為其不足之外，營銷推廣不力使之相對拉長了銷售周期。6成10年量子銀座68614．804．804．50////1203/20009/2002/摩碼大廈77．173443．68600780086008900505/200212/2003一次性。 ☆ 財(cái)智中心：8米挑高800平米的生態(tài)大堂及超5A辦公集成系統(tǒng)，以78平米的主力戶型在三個(gè)月時(shí)間結(jié)案。典型項(xiàng)目：散化競爭物業(yè)：后現(xiàn)代城后office、天玉銘座、摩碼大廈、住邦2000等可借鑒性物業(yè)：國英1號、金隅嘉業(yè)中心、財(cái)智中心、左岸公社、商筑、量子銀座等市場定位：以住宅公建立項(xiàng)的純商務(wù)樓或高檔寫字樓 定位在現(xiàn)代或后現(xiàn)代風(fēng)格的新生代寫字樓 以低首付/投資型辦公的中小戶型為主導(dǎo)部分典型在售物業(yè)概況項(xiàng)目名稱地理位置總規(guī)模萬平米總套數(shù)（套）容積率建筑形式戶型（平米）起價(jià)/均價(jià)（元/平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣西南60萬平米5003左右連塔105200300平米7000元500元/平米04年5月住邦2000東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè)6萬平米300余套標(biāo)準(zhǔn)層2620塔樓130平米9000毛坯房03年5月天玉銘座東耳環(huán)光明橋2萬余平米每層2000平米塔樓100—300余平米8009200毛坯03年下半年摩碼大廈朝陽北路金葉大廈西標(biāo)準(zhǔn)層800平米塔樓50平米8600毛坯03年12月市場定位：針對中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間產(chǎn) 品：以住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓，綜合實(shí)用價(jià)值較高市場策略：低單價(jià)+低總價(jià)+低首付+低物業(yè)管理費(fèi) 短平快的投資型時(shí)機(jī)性樓盤典型項(xiàng)目主賣點(diǎn)產(chǎn)品住邦2000備注：2期貯備入市 CBD衛(wèi)城首席商務(wù)中心，準(zhǔn)現(xiàn)房 東四環(huán)朝陽路交叉熱點(diǎn) 現(xiàn)代派風(fēng)格的5A智能甲級寫字樓 國貿(mào)物業(yè)管理公司 近百萬平米開發(fā)規(guī)模，配套齊全 框架剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu)，自由組合 樓高68米，區(qū)域地標(biāo)級建筑 分戶式中央空調(diào)，千兆以太網(wǎng) 70%凈使用率，大堂9米高 主力小戶型，8成20年按揭主力客群：經(jīng)過第一次原始積累，公司得到迅速發(fā)展，對辦公面積及辦公物業(yè)形象要求均有所提升；從商住公寓向純商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)化的中小型發(fā)展企業(yè)； 部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)客群居多，兼顧投資轉(zhuǎn)售及出租。購房目的：自住和投資并重?！景笇儆诩冝k公型物業(yè)。出售的可借鑒性項(xiàng)目諸如杰寶公寓及世紀(jì)莊園等周期拉得較長，且此區(qū)域土地供量較少，作為本項(xiàng)目的輔助競爭區(qū)域。一、市場環(huán)境及區(qū)域價(jià)值 市場綜合走勢◇005兩年是北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)高峰期，大盤化整為零，中小樓盤做成精品以對抗供量風(fēng)險(xiǎn)；房價(jià)穩(wěn)中趨降，性價(jià)比全面提升；◇50006000元/平米的城市住宅需求成為主流，商住公寓逐漸被新商務(wù)公寓所取代，投資型樓盤繼續(xù)面臨現(xiàn)房低租市場，甲級寫字樓與高檔公寓租金售價(jià)普遍下跌；◇13號線、地鐵5號線、開至通州的1號線、朝陽北路等城市交通格局的變化直接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場格局大變化，多熱點(diǎn)項(xiàng)目頻出，競爭進(jìn)入白熱化；◇40萬平米以上的大盤項(xiàng)目首先進(jìn)入品牌化提升時(shí)代，房產(chǎn)消費(fèi)的理性化發(fā)展拉低投資開發(fā)利潤；綜合素質(zhì)成為項(xiàng)目競爭關(guān)鍵；◇泛CBD進(jìn)入實(shí)質(zhì)性拼殺階段，客戶游移現(xiàn)象明顯；亞運(yùn)村交通瓶頸短期內(nèi)不會改觀，相對制約亞運(yùn)板塊房市售價(jià)；中關(guān)村甲級寫字樓集體出現(xiàn)泡沫，空置率大幅提高；◇10余平米至40余平米的超小戶型將被市場無情淘汰，50余平米至130平米的中小戶型持續(xù)熱銷；兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型較難被市場接受；寫字樓與公寓、住宅大戶型空置率普遍增高；◇社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)繼續(xù)火爆，成為一些項(xiàng)目帶動(dòng)樓盤整體銷售的法寶?！笏沫h(huán)環(huán)線住宅普遍熱銷，熱點(diǎn)區(qū)域壓價(jià)一浪高過一浪；三環(huán)環(huán)線項(xiàng)目逐漸商住赤化，綜合體建筑受到青睞；二環(huán)環(huán)線首先受到拆遷影響，東二環(huán)辦公商務(wù)鏈率先形成；2005年前，辦公型物業(yè)將變得更為純粹。 項(xiàng)目核心區(qū)域價(jià)值◇信息環(huán)境——周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技資源豐富，20多個(gè)國家部委、100多個(gè)廳局單位，以及一大批國家級科研機(jī)構(gòu)，擁有十分豐富的信息資源；◇區(qū)位環(huán)境——市場繁榮發(fā)達(dá)，城市現(xiàn)代化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，土地開發(fā)價(jià)值更高，可以使入駐商家形象得到巨大提升；周邊在建寫字樓初具規(guī)模，東二環(huán)已形成新一輪的商務(wù)辦公鏈；北京核心市區(qū)的門戶概念；皇城概念；◇人文環(huán)境——從十五規(guī)劃看出，本案所處區(qū)位毗鄰雍和宮文化旅游區(qū)，是以古都風(fēng)貌為特色的傳統(tǒng)文化旅游區(qū)。典型項(xiàng)目：可借鑒性物業(yè)：華冠麗景后期、國展國際、元嘉國際公寓、藍(lán)籌名座、巨石公寓、康堡花園、華普花園等分化競爭物業(yè)：東方銀座（公寓）、雍和家園二期、華世隆國際公寓二期、當(dāng)代萬國城三期公寓部分典型物業(yè)概況：項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模萬平米套數(shù)（套）容積率建筑形式戶型（平米）起價(jià)均價(jià) 元/平米裝修 標(biāo)準(zhǔn)入住 時(shí)間東方銀座東直門東南角16602綜合聯(lián)體建筑56161起價(jià)11000均價(jià)138001000元/平米2003年8月底雍和家園雍和宮北側(cè)護(hù)城河畔5443聯(lián)體塔樓9111115171718202267起價(jià)9200均價(jià)11000100平米7000元現(xiàn)房華世隆國際公寓北三環(huán)安貞橋4萬余64套塔樓150250起價(jià)9200后期均價(jià)11000毛坯現(xiàn)房當(dāng)代萬國城東直門香河園路60前期800套4塔樓910412157233復(fù)式，主力11158均價(jià)9500精裝6號房現(xiàn)房華冠麗景東直門北小街前期20前期400板式低層兩居10172122，三居1458200毛坯02年12月入住陽光都市新中街內(nèi)404棟，另寫字樓、酒店塔樓6989，96164，146203，躍層1388500毛坯、9600精裝1100元/平米02年12月底入住康堡花園工體東路8號400塔樓85911621250主推571269800全精裝02年底入住元嘉國際公寓東中街40號300板樓450、112322911500精裝03年6月交房藍(lán)籌名座吉慶里9號336塔連板45592101361809380初裝修02年11月市場定位：有較高投資價(jià)值的商住高端產(chǎn)品?！?東方銀座：國門商務(wù)區(qū) 全球投資標(biāo)本☆ 元嘉國際公寓：首付16萬月供2500，奉送全套精裝修☆ 康堡花園：內(nèi)銷外租，☆ 華世隆國際公寓：安貞橋畔 商務(wù)新貴主要賣點(diǎn)：位置+性價(jià)比+投資價(jià)值主要賣點(diǎn)東方銀座當(dāng)代萬國城雍和家園1七維交通樞紐十大親水住宅之一43萬平米皇家園林2國門商務(wù)區(qū)5萬平米城市森林親水景觀人文社區(qū)3名師關(guān)善明設(shè)計(jì)社區(qū)金融服務(wù)佛教圣地風(fēng)水論4投資回報(bào)率多元文化主題分戶設(shè)計(jì)全玻璃幕墻5自有組合小戶型低密度1梯1戶名家名牌精裝修6全套精裝修品牌國門交通樞紐名師設(shè)計(jì)價(jià) 格：單價(jià)多在900011000之間（含精裝），總價(jià)80200萬元左右銷 售：多個(gè)項(xiàng)目的平均月銷售在1520套左右。營銷推廣：以事件新聞營銷為主要推廣策略，在炒作概念上結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn)一炮打響。后現(xiàn)代城剛剛開盤，計(jì)劃每月銷售140套以上。西——長安街西三環(huán)天行建國際商務(wù)花園長安街西四環(huán)五棵松長安西點(diǎn)西點(diǎn) 68187711位置：西長安街五棵松西四環(huán)交叉口戶型：343400平米大堂：層高：凈高：使用率：75%配置：中央空調(diào)等均價(jià)：7500元/平米特點(diǎn)：針對目標(biāo)客群創(chuàng)立競爭聯(lián)盟電話：68187711付款方式：首付款先付10%，余款交房前付清銷售情況：目前尚未開盤，但排號者蜂擁而至。（3）寫字樓項(xiàng)目（以下所列均為出售型甲級寫字樓）分布地區(qū)：以租為主的甲級寫字樓主要分布在朝外板塊、安定門片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級寫字樓兩年來東區(qū)供量較少，且大多為在建項(xiàng)目。案例1：東方銀座（東直門代表性樓盤，服務(wù)及配套系統(tǒng)可作為參考）開 發(fā) 商：北京東黎廣場有限公司（在京開發(fā)100萬平米以上面積）合 作 商: 廣東發(fā)展銀行(貸款融資方)施工單位: 中建一局五公司(主要業(yè)績:國貿(mào)、燕莎、南銀大廈、人民大會堂)設(shè)計(jì)公司：香港關(guān)善明博士建筑師事務(wù)所（恒基中心、上海招商局大廈之設(shè)計(jì)）室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港陳富華室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)公司：自管，物業(yè)費(fèi)：8元交 通：位于東直門橋東南角，地下二層與對面63萬平米亞洲最大交通樞紐相連，連通首都機(jī)場磁懸浮列車始發(fā)站，7分鐘到達(dá)機(jī)場；公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、出租、水上交通構(gòu)成其七維交通網(wǎng)絡(luò)占 地：31747平米，%建筑面積：155230平米，寫字樓40797平米外 立 面：由高質(zhì)反光玻璃幕墻及高級鋁板組成，配以鮮明的金屬飾條及面磚，充分體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，增加黃色及黑線條建 筑：建筑高度98米，寫字樓23層，地下4層，5A級寫字樓容 積 率：5寫 字 樓：，戶 型：1812282等層 高：使 用 率：%均 價(jià)：18000元/平米物業(yè)管理：收費(fèi)8元/月/平米車 位：600個(gè)商 場：近4萬平米國際SHOPPING MALL，不含公攤建筑面積為27600平米，餐廳、酒吧、超級市場、洗衣店、糕餅房、美容美發(fā)店、銀行、郵局、旅游及票務(wù)中心、診所及其他，與商場、地鐵連通后的安全是通過門磁、門開啟方向、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)管理等形式實(shí)現(xiàn)的配 套：地上4層4708平米空中會所，包括泳池、網(wǎng)球場、桑拿、慢跑路徑、全天候商務(wù)中心，600個(gè)車位，車庫面積31346平米服 務(wù)：全天候商務(wù)中心/留言/物件暫存/24小時(shí)客房送餐/房間打掃/水電氣等費(fèi)用一卡通劃賬/訂報(bào)/問訊及定做/月結(jié)帳單、購物送貨/墻壁油漆、地板處理/家具維修及翻新/洗車等電 梯：寫字樓客梯6部，1部消防梯，商場2部貨梯，1部汽車梯、2部客梯，地上為精品店，大型零售店，地下餐飲工期進(jìn)度：統(tǒng)一2003年8月底交房，02年10月中旬封頂空調(diào)系統(tǒng)：四管制集中空調(diào)系統(tǒng)，可滿足冬季及夏季不同區(qū)域之不同冷暖要求供熱系統(tǒng)：城市熱力系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)盤管四管制系統(tǒng)充分考慮到過渡季節(jié)各房間人員對冷熱的不同要求通風(fēng)系統(tǒng)：每間均送新風(fēng)，辦公樓內(nèi)的茶水間、衛(wèi)生間、垃圾房等均設(shè)有集中排風(fēng)防 排 煙 辦公樓內(nèi)走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求系 統(tǒng)：設(shè)置相應(yīng)的機(jī)械排煙或機(jī)械正壓送風(fēng)系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)：二路10KV電源同時(shí)供電，總電量為 17900KVA，并設(shè)有后備柴油發(fā)電機(jī)1500KVA，設(shè)有防雷系統(tǒng)及電涌保護(hù)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：進(jìn)口高速電梯，3VF調(diào)速系統(tǒng)，人工智能群控電梯管理綜合布線 系 統(tǒng)：超5類水平電纜，100兆用戶網(wǎng)絡(luò)帶寬閉路電視 電梯大堂、出入口大塘、主要通道、地下車庫及首層周界監(jiān)控系統(tǒng)：等位置安裝攝像機(jī)有線電視 北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi)衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺、鳳凰衛(wèi)視電影臺、美國有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無線8頻道等海外電視節(jié)目樓宇自控系 統(tǒng)：為大廈內(nèi)各種機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行有效合理控制停車管理系 統(tǒng)：采用非接觸讀卡方式，出庫車輛進(jìn)行識別電子巡更 無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報(bào)警系統(tǒng)相聯(lián)接的手提系 統(tǒng)：巡更對講機(jī)進(jìn)行巡更智能一卡 門禁管理、停車場管理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)管理部門通 系 統(tǒng)：授權(quán)的有效卡，既可享用一卡通的無人自助管理給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源，24小時(shí)供應(yīng)熱水消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋噴霧系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，包括感煙/感溫探測器、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置、火災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制裝置