【文章內(nèi)容簡介】 ．173443．68600780086008900505/200212/2003一次性。6成10年◇重點分析2002年下半年、2003年初，新推出的與本案檔次（同為住宅公建立項的高檔寫字樓）、售價（除去地段位置因素）、配套(如員工餐廳、中央空調(diào))、建筑技術指標（大堂挑空、層高凈高、使用率凈使用率）、戶型（300平米以內(nèi)的中小戶型）、結構（框架剪力墻或無梁樓板）等，最具借鑒性及參考價值的八個新盤為——東——東四環(huán)百子灣后現(xiàn)代城后office東四環(huán)慈云寺橋住邦2000西——長安街西三環(huán)天行建國際商務花園長安街西四環(huán)五棵松長安西點南——東二環(huán)光明橋天玉大廈北——中關村財智中心中關村上地金隅科技中心望京佳境天城 ——本案同類產(chǎn)品分析，將著重針對此八個特例項目，以下為天行建、長安西點、天玉大廈、佳境天城四個項目情況及綜合分析。典型特例天行建國際商務花園 68171660開 發(fā) 商：北京天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置：長安街公主墳商圈后期均價：9000元/平米占 地：6000平米 建筑面積：建筑高度：85米 檔 次：甲級車 位：地下一層268個，另有地上機動車位（銷售）柱 距：，層 高：， 使 用 率：70%信 息 點：1015米兩個 綠 化 率：28%戶 型：208450平米大堂挑高：，入口500平米中庭花園：三層400平米，七層、十層各一個180平米中庭花園物 業(yè) 費：底 商：一至兩層共4500平米，光大銀行、商務中心等底商售價：首層均價16000元/平米客 戶：IT、設計公司、廣告、兩層莊家客戶，投資型客戶較少智 能：千兆入?yún)^(qū)，百兆桌面工 期：01年5月開工，02年7月19日封頂，03年5月31入住按 揭：工行、健行、中行、光大8成30年綜合點評：天行建國際商務花園是繼現(xiàn)代城寫字樓、數(shù)碼01大廈之后，最為典型的住宅立項的新型辦公樓。除地段優(yōu)勢之外，產(chǎn)品面最主要的賣點是生態(tài)、個性、職能、知本，最顯著的優(yōu)勢為適合中關村中小企業(yè)辦公的低價（包含靈活的按揭方式）中小戶型。 天行建國際商務花園不足一年零五個月的時間全部售罄，戶型稍大為其不足之外，營銷推廣不力使之相對拉長了銷售周期。以上顏色加重部分為重點借鑒部分。◇典型特例長安西點 68187711位置：西長安街五棵松西四環(huán)交叉口戶型：343400平米大堂：層高：凈高：使用率：75%配置：中央空調(diào)等均價：7500元/平米特點：針對目標客群創(chuàng)立競爭聯(lián)盟電話：68187711付款方式：首付款先付10%，余款交房前付清銷售情況：目前尚未開盤，但排號者蜂擁而至。綜合點評：住宅公建立項的高檔寫字樓熱銷的幾大因素可以歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風格的形象與氣質、首付遞延交付與低單價高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足發(fā)展的車位中央空調(diào)配設等六大要素。在本案重點分析的八個可類比項目中，較少有不配設中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)的，當然這與低價及底商規(guī)模大小等有密切關系（產(chǎn)品定位中將論述）。長安西點無疑又是一個典型的例子。◇典型特例天玉銘座 67173355開 發(fā) 商：北京中天億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置：東二環(huán)光明橋建筑面積：2萬余平米平層面積：2000余平米戶 型：100—300余平米使 用 率：70%現(xiàn) 均 價：9200裝 修：毛坯外 立 面：外墻高級鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃大 堂：，吸引天花吊頂衛(wèi) 生 間：私人衛(wèi)生間+公共男女衛(wèi)生間信 息 點：5平米一個配 置：中央空調(diào)特 點：生態(tài)平臺系 統(tǒng)：辦公自動化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報警布控、停車管理布控綜合點評：天玉大廈從最初的8000元均價漲至現(xiàn)今的9200，并且最近有大單成交，與其綜合性價比優(yōu)勢密不可分。其突出的優(yōu)勢在于智能系統(tǒng)配套完備。新型辦公樓的熱銷在產(chǎn)品上均運用以點帶面的戰(zhàn)術?！蟮湫吞乩丫程斐? 64746205投 資 商：魯能英大集團 發(fā) 展 商：北京英大置業(yè)有限公司承 建 商：中建一局二公司項目地址：朝陽區(qū)望京中環(huán)南路甲2號建筑面積：6萬余平米 樓 高：25層價 格：8680起，現(xiàn)房均價9500推廣定位：VIP級商務花園外 立 面：鋁板、大理石及玻璃幕墻配 置：4500平米巴比倫森林雙層會所、茶水間、洗手間、健身網(wǎng)絡系統(tǒng)：寬帶不低于155兆每戶用電：不少于800W 每戶電話：不少于4部空 調(diào)：戶式中央空調(diào)電 梯：lG高速電梯裝 修：毛坯戶 型：12111515170、28390，復式199及152使 用 率：77%層 高：按 揭：8成20年大 堂：800平米車 位：1：綜合點評：現(xiàn)銷售率達90%，車位及VIP配套是其最大賣點。（3）寫字樓項目（以下所列均為出售型甲級寫字樓）分布地區(qū)：以租為主的甲級寫字樓主要分布在朝外板塊、安定門片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級寫字樓兩年來東區(qū)供量較少，且大多為在建項目。如東三環(huán)沿線的太陽宮區(qū)域、點狀分布的當代萬國城、昆泰國際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場二期等。乙級寫字樓仍以出租為主，出售的如佳匯中心、平安發(fā)展大廈，同樣呈點狀散布。以上寫字樓分布地區(qū)配套相對齊全，或預期配套齊全。區(qū)域屬性： 租售型甲級寫字樓區(qū)域成熟度最高，周邊星級酒店、購物飲食、娛樂休閑設施齊全，辦公氛圍濃郁，市區(qū)板塊特征最為明顯。與國際化、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境息息相關。典型項目：參考型物業(yè)（租賃）：百強商貿(mào)中心、佳匯中心、泛利大廈、豐聯(lián)廣場、東環(huán)廣場、聯(lián)合大廈、人壽大廈；競爭型物業(yè)：當代萬國城、華普花園、陽光都市、東方銀座、華冠麗景寫字樓，金港大廈、昆泰國際中心、恒富廣場、尚都國際中心、東環(huán)18大廈、東華廣場等。 備 注： 鑒于本案限高影響及周邊辦公環(huán)境尚待改進、市政辦公配套仍需完善等因素，產(chǎn)品做成甲級寫字樓售價高，存在較大市場風險，租售型甲級寫字為本案的次競爭對手，作為市場分析的輔助點，以下重點列舉地緣性出售型甲級寫字樓用作參考分析。案例1：東方銀座（東直門代表性樓盤，服務及配套系統(tǒng)可作為參考）開 發(fā) 商：北京東黎廣場有限公司（在京開發(fā)100萬平米以上面積）合 作 商: 廣東發(fā)展銀行(貸款融資方)施工單位: 中建一局五公司(主要業(yè)績:國貿(mào)、燕莎、南銀大廈、人民大會堂)設計公司：香港關善明博士建筑師事務所（恒基中心、上海招商局大廈之設計）室內(nèi)設計：香港陳富華室內(nèi)設計有限公司物業(yè)公司：自管，物業(yè)費：8元交 通：位于東直門橋東南角，地下二層與對面63萬平米亞洲最大交通樞紐相連，連通首都機場磁懸浮列車始發(fā)站，7分鐘到達機場；公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、出租、水上交通構成其七維交通網(wǎng)絡占 地：31747平米，%建筑面積：155230平米，寫字樓40797平米外 立 面：由高質反光玻璃幕墻及高級鋁板組成，配以鮮明的金屬飾條及面磚，充分體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，增加黃色及黑線條建 筑：建筑高度98米，寫字樓23層，地下4層，5A級寫字樓容 積 率：5寫 字 樓：，戶 型：1812282等層 高：使 用 率：%均 價：18000元/平米物業(yè)管理：收費8元/月/平米車 位：600個商 場：近4萬平米國際SHOPPING MALL，不含公攤建筑面積為27600平米，餐廳、酒吧、超級市場、洗衣店、糕餅房、美容美發(fā)店、銀行、郵局、旅游及票務中心、診所及其他，與商場、地鐵連通后的安全是通過門磁、門開啟方向、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)管理等形式實現(xiàn)的配 套：地上4層4708平米空中會所，包括泳池、網(wǎng)球場、桑拿、慢跑路徑、全天候商務中心，600個車位，車庫面積31346平米服 務：全天候商務中心/留言/物件暫存/24小時客房送餐/房間打掃/水電氣等費用一卡通劃賬/訂報/問訊及定做/月結帳單、購物送貨/墻壁油漆、地板處理/家具維修及翻新/洗車等電 梯：寫字樓客梯6部，1部消防梯，商場2部貨梯，1部汽車梯、2部客梯，地上為精品店，大型零售店，地下餐飲工期進度：統(tǒng)一2003年8月底交房，02年10月中旬封頂空調(diào)系統(tǒng)：四管制集中空調(diào)系統(tǒng)，可滿足冬季及夏季不同區(qū)域之不同冷暖要求供熱系統(tǒng)：城市熱力系統(tǒng)，風機盤管四管制系統(tǒng)充分考慮到過渡季節(jié)各房間人員對冷熱的不同要求通風系統(tǒng)：每間均送新風，辦公樓內(nèi)的茶水間、衛(wèi)生間、垃圾房等均設有集中排風防 排 煙 辦公樓內(nèi)走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求系 統(tǒng)：設置相應的機械排煙或機械正壓送風系統(tǒng)強電系統(tǒng)：二路10KV電源同時供電，總電量為 17900KVA，并設有后備柴油發(fā)電機1500KVA，設有防雷系統(tǒng)及電涌保護系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：進口高速電梯，3VF調(diào)速系統(tǒng)，人工智能群控電梯管理綜合布線 系 統(tǒng)：超5類水平電纜，100兆用戶網(wǎng)絡帶寬閉路電視 電梯大堂、出入口大塘、主要通道、地下車庫及首層周界監(jiān)控系統(tǒng)：等位置安裝攝像機有線電視 北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi)衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺、鳳凰衛(wèi)視電影臺、美國有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無線8頻道等海外電視節(jié)目樓宇自控系 統(tǒng)：為大廈內(nèi)各種機電系統(tǒng)進行有效合理控制停車管理系 統(tǒng)：采用非接觸讀卡方式，出庫車輛進行識別電子巡更 無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報警系統(tǒng)相聯(lián)接的手提系 統(tǒng)：巡更對講機進行巡更智能一卡 門禁管理、停車場管理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)管理部門通 系 統(tǒng)：授權的有效卡，既可享用一卡通的無人自助管理給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源，24小時供應熱水消防系統(tǒng)：自動噴淋噴霧系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施，設有火災自動報警系統(tǒng)，包括感煙/感溫探測器、火災自動報警裝置、火災聯(lián)動控制裝置綜合點評：東方銀座毗鄰東直門綜合交通樞紐，底商、寫字樓、公寓具備典型的投資特征。來自日本、東環(huán)廣場、周邊項目如陽光都市的投資客群，大單成交迅速帶動了項目的整體銷售率。由此可見，東區(qū)除CBD熱點區(qū)域外，出售型甲級寫字樓開發(fā)風險較大，國外消費客群普遍以租為主，國內(nèi)知名品牌公司購買寫字樓更傾向于CBD置業(yè)，而國內(nèi)購買寫字樓的中堅客群，大多數(shù)又被新型商務樓及其他更具辦公氛圍的高檔寫字樓分化（如東區(qū)乙級寫字樓）。CBD輻射板塊之出售型甲級寫字樓正面臨尷尬境地。案例2：百強商貿(mào)中心（東四代表性樓盤）開 發(fā) 商：凱恒房地產(chǎn)公司（澳門房地產(chǎn)公司投資）設 計 方：北京建筑設計研究院承 建 商：住總集團位 置：位居朝陽門西南角設計特點：豪華氣派歐式挑高門廊設計建筑面積：共40萬平米一 期：12萬平米，甲級寫字樓、商場、五星級酒店及部分公建寫 字 樓：共22層，大堂挑高6米商 場：1—5層挑空，辦公、商場電梯分區(qū)工 期：2003年7月計劃封頂，04年春節(jié)交房綜合點評：百強商貿(mào)中心為二環(huán)內(nèi)的大盤項目。由于寫字樓體量較大，于02年下半年做前期論證時甑選了多家顧問公司，最終認為甲級寫字樓出售風險較大，決定改售為租，并尋求海外租賃方式。 百強商貿(mào)中心屬于朝外商圈的外圍，獨占朝陽門橋，與北側華普聯(lián)邦大廈對峙，與本案地理位置特征較為相似，但其配套設備齊全，基本能夠自給自足；從此反映出藍胄國機場不能以商務辦公個案的形象入市，而理應塑造周邊地緣整體商務鏈。案例3：恒富廣場（朝外代表性樓盤）開 發(fā) 商：恒富房地產(chǎn)開發(fā)公司承 建 商：住總集團位 置：東大橋東北角交 通：新修朝陽北路起點，為工體主路入口環(huán) 境：毗鄰CBD北大門，門前為超大型街心花園建筑面積：10余萬平米建筑形式：聯(lián)體建筑物業(yè)屬性：公寓、甲級寫字樓、底商（銀行）寫 字 樓：地上26層，90余米標高價 格：公寓均價13000左右，寫字樓待定車 位：618個銷 售：03年上半年開盤綜合點評：恒富廣場對面即為華遠集團CBD寫字樓項目尚都國際中心，與上述百強商貿(mào)中心、昆泰國際中心互成犄角之勢。而朝外板塊從早期的東環(huán)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈，已經(jīng)形成了較之CBD、東直門更為成熟的朝外商圈，且使館區(qū)涉外消費氛圍獨具，從側面反映本案不能將戶型面積增大，價格檔次做高，以無謂擴大強敵競爭面。案例4：東華廣場（二環(huán)第一地標項目）開發(fā)背景：北京十大重點工程之一，投資商為加拿大華僑，亦為上海規(guī)模最大、檔次最高、價格最貴的別墅開發(fā)商。東直門項目遲遲未能啟動，現(xiàn)正在計劃國際融資，啟動該項目。設 計 方：英國著名設計院物業(yè)管理：加拿大著名物業(yè)管理公司均 價：預計商務公寓13000以上，寫字樓待定占 地：，建筑面積：，交通樞紐：，發(fā)車站臺20個，環(huán) 境：3萬平米地上5米空中花園，，綠化率37%交通區(qū)位：東直門交通樞紐中心寫 字 樓：兩棟150米高國際甲級智能雙塔寫字樓，地 下：，地下三層交通樞紐，會議中心：展覽商業(yè)：商場、超市、娛樂中心、健身俱樂部等，酒 店：車 位：1：1，共3618個，工程進度：原計劃2002年底正式施