中海蘇州湖濱一號別墅項目二期產(chǎn)品定位報告(存儲版)
【正文】 品借鑒 ?停車位方式 ?四種停車位方式銷售阻力均不明顯 ?地下室設(shè)計 ?花園面積 ?花園朝向 ?中庭設(shè)計 ?客廳開間 ?大面積的地下室是一期的價值亮點，二期應(yīng)予延續(xù)，但實用性及面積可適當(dāng)調(diào)整 ?50平米是市場平均水平，在此基礎(chǔ)上可盡可能的帶給客戶利益 ?客戶對南向花園較為敏感，盡量多做南向 ?庭園室內(nèi)花園式的中庭給客戶極大的震撼，中庭可往此方向靠攏 ?客廳開間不小于 5米 概念方案比較 產(chǎn)品適應(yīng)性 產(chǎn)品需求層次 合院方案 聯(lián)排方案 8 社區(qū)檔次 7 建筑風(fēng)格 6 空間層次 更豐富 5 停車 弱 優(yōu) 4 花園 全南向 50%南向 3 地下室 贈送等同 贈送等同 2 室內(nèi)尺度 更優(yōu) 1 戶內(nèi)功能 均能滿足 均能滿足 綜合評價 更優(yōu) 合院質(zhì)素 A1內(nèi) A1外 A2內(nèi) A2外 南院 18m2 43m2 58m2 63m2 北院 20m2 15m2 18m2 中庭 16m2 露臺 52m2 (南 ) 18m2 (北 ) 14m2 (南 ) 22m2 (北 ) 客廳開間 / 2F / 2F 南臥數(shù)量 2 3 3 5 產(chǎn)品經(jīng)濟性 規(guī)劃方案 合院別墅 聯(lián)排 +疊拼 容積率 47483 m2/ 61178m2= 47678 m2/ 61178m2= 覆蓋率 30%(二期占地按 74774m2計 ) 32% 戶型 A3 295 A2 256 A1 206 A3 300 A2 263 A1 206 C 165 物業(yè)類型 合院 合院 合院 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排 疊拼 建筑面積 11191 18976 17316 8400 14489 14229 10560 套數(shù)比 38 74 84 28 55 69 64 銷售單價 8000 8000 7500 8000 8000 7500 6500 戶均總價 (萬元 ) 236 205 155 240 210 155 108 銷售收入 (萬元 ) 8950 15180 13000 6720 11600 10670 6860 總收入 (萬元 ) 37130（ 7800元 /m2） 35850 （ 7500元 /m2） 總成本 (萬元 ) 47483*5250=24930 （單位成本：地價 2450,其他 2800） 47678*5250=25030 （同左） 營業(yè)稅 (萬元 ) 37130*%=2100 35850*%=2030 毛利潤 (萬元 ) 10100 8790 凈利潤 (萬元 ) 6800 5900 成本利潤率 % % 產(chǎn)品經(jīng)濟性 規(guī)劃方案 合院別墅 聯(lián)排 +疊拼 容積率 47483 m2/ 61178m2= 47678 m2/ 61178m2= 覆蓋率 30%(二期占地按 74774m2計 ) 32% 戶型 A3 295 A2 256 A1 206 A3 300 A2 263 A1 206 C 165 物業(yè)類型 合院 合院 合院 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排 疊拼 建筑面積 11191 18976 17316 8400 14489 14229 10560 套數(shù)比 38 74 84 28 55 69 64 銷售單價 7500 7500 7000 7500 7500 7000 6000 戶均總價 (萬元 ) 220 192 155 225 198 155 100 銷售收入 (萬元 ) 8393 14232 12121 6300 10866 9960 6336 總收入 (萬元 ) 34746（ 7300元 /m2） 33462（ 7000元 /m2） 總成本 (萬元 ) 47483*5250=24930 （單位成本：地價 2450,其他 2800） 47678*5250=25030 （同左） 營業(yè)稅 (萬元 ) 34746*%=1965 33462*%=1892 毛利潤 (萬元 ) 7851 6540 凈利潤 (萬元 ) 5260 4380 成本利潤率 21% % 最初方案經(jīng)濟測評 （二期占地按 74774m2） 規(guī)劃方案 最初規(guī)劃方案 戶型 A D 物業(yè)類型 聯(lián)排 花園洋房 建筑面積 銷售單價 7500 5000 銷售收入（萬元） 15924 24771 總收入（萬元） 40695 （ 5750元 /m2） 總成本（萬元） 70774m2*4250元 /m2=30080（地價 1650,其他 2600） 營業(yè)稅（萬元） 40695*%=2300 毛利潤（萬元） 8315 凈利潤 （萬元） 5570 成本利潤率 % 營銷建議 ? 蘇州別墅市場在較長一段時間內(nèi)都將處于供大于求的態(tài)勢。目前正進行二期的銷售 主力客戶 以蘇州老城區(qū)的原居民，多為私營業(yè)主 對中式庭院有特殊情節(jié) 產(chǎn)品特征 優(yōu)：原汁原味的中式別墅 花園分拆為三個（入戶、中庭、后
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