【正文】 等，保持臉盆、鏡面的清潔，鏡臺、鏡面應做到污水痕，墻體、地面保持清潔同時灑消毒液。 團結(jié)友愛講文明，發(fā)揚互助精神，支持同事工 作，對商戶禮貌相待，杜絕發(fā)生爭吵現(xiàn)象。工具、肥料、農(nóng)藥應購買適當，提倡勤儉節(jié)約。 五、發(fā)生火災事故，必須采取下列緊急措施； 立即向 119 報警。 管理員負責車庫內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，每日交接前要清掃車庫一次，每周三、六進行衛(wèi)生大掃除，平時 要做到隨臟隨掃。 經(jīng)常巡回檢查鍋爐及附屬設備的運行情況（每 2 小時一次），做到：巡檢一次運行設備，排放一次風室積灰，清理爐排前部細灰一次；排放一次尾部煙道排管積灰，每周一手動試放一次安全閥。保證設備的良好運行。 保證 24 小時上水供應，檢查水表、電器、水泵、表箱的運行狀況，防止發(fā)生空轉(zhuǎn)或過載運行發(fā)生。 〈十五〉房管人員職責 認真學習和掌握國家和省市有關(guān)部門的房產(chǎn)管理政策、規(guī)定和知識，制定園區(qū)房產(chǎn)管理辦法，做到有章可循，有據(jù)可查。 樹立管理形象，禮貌待客，服務規(guī)范，向商戶宣傳房產(chǎn)政策規(guī)定解答并解決商戶提出的各種有關(guān)房產(chǎn)等問題，對自身無法解決的及時上報領導盡快解決。 按規(guī)定日期編制各期會計報表，及時報送有關(guān)部門；同時編制內(nèi)部財務活動分析報告，并具體寫出編報說明，隨時向 公司領導提供必要的管理依據(jù)。登記帳薄及時準確，做到日清月結(jié)，帳帳相符報表齊全、內(nèi)容完整、無差錯。 妥善處理商戶和群眾的來訪接待、協(xié)調(diào)工作，并將處理意見做好記錄。禁止食用過期、變質(zhì)的劣質(zhì)食品。 〈二十〉公司食堂管理實施方案 一、員工就餐須知： 公司員工午餐時間： 11： 30— 12： 30，確因工作需要無法按時就餐時，應提前與物業(yè)公司食堂聯(lián)系，以便炊事員做好準備工作。 要求保持個人衛(wèi)生，勤剪指甲、勤洗澡，容貌整潔。 食品原料、半成品、成品、餐具、工具、容器等必須定置存放，生熟分開使用，使用后洗凈消毒，保持清潔。 食堂應向辦公室提供正式票據(jù)，以便于辦公室進行審批和報銷。 建立健全物業(yè)管理部的組織機構(gòu)，參與公司對物業(yè)部的重要經(jīng)營決策和管理人員的任免。 加強本部門員工的業(yè)務培訓和操作水平，努力提高工作效率。 做好物業(yè)部各項經(jīng)費預算、核算、結(jié)算和財務部核對的工作。 做好物業(yè)部的接待來訪、商戶投訴，及時為商戶排憂解難，定期和不定期的收集商戶意見，及時反饋，答復處理。 定期組 織進行實物盤點，清查固定資產(chǎn)，保證資產(chǎn)不流失。 按照國家會計制度的規(guī)定和本單位實際情況，正確使用會計科目和設置總帳帳戶，并正確及時地登記總帳。 負責園區(qū)服務項目的開發(fā)經(jīng)營，組織提供特約服務、代辦服務、中介服務，及開展商業(yè)網(wǎng)點和便商服務工作。 負責組織安排園區(qū)環(huán)衛(wèi)、清掃、保潔、綠化管理工作。 根據(jù)公司經(jīng)理辦公會各項決議，制定工作計劃，努力完成各項分解任務。 物業(yè)管理部崗位職責 張 小 平 （部長） 負責物業(yè)管理部全面經(jīng)營管理工作。 五、客飯準備程序： 公司各部門招待客飯應以書面形式報請公司領導批準，將批準結(jié)果交公司辦公室，由公司辦公室向物業(yè)公司下發(fā)客飯通知單，并注明就餐時間、人數(shù)、標準、準備內(nèi)容等。 各類用具應保持清潔，無油污、見本色。 二、炊事員要求： 炊事員必須身體健康、無傳染性疾病、無不良習慣。 保持個人衛(wèi)生，操作時穿戴工作衣帽，操作前肥皂水洗手。 管理好工作用車輛，協(xié)調(diào)處理好公司日常的行政事務性工作。 認真學習財務有關(guān)知識，強化自身業(yè)務素質(zhì)提高業(yè)務水平和工 作能力，嚴格管理會計帳薄、憑證和其它資料，做到熟悉本職工作，各種資料、憑證齊全、整潔，嚴守保密規(guī)定。 根據(jù)物業(yè)管理的核算要求，及時合理的編制年度財務收支計劃，嚴格掌握財務收支情況，合理使用各種經(jīng)費。 負責檢查監(jiān)控本公司使用的發(fā)票，以及印簽使用情況，嚴格按照使用范圍開發(fā)票，按照有關(guān)規(guī)定審核印章的使用。 加強對裝修人員、臨時出入人員、車輛等手續(xù)的辦理，按規(guī)定辦理押金、收費手續(xù)，杜絕漏管、漏收、棄管和不公道的收費現(xiàn)象。 經(jīng)常檢查軟化水箱水位，保證存水量能滿足鍋爐用水。 定時對上煤設備進行 加油、檢查，愛護設備，精心作業(yè)。 主動承擔其它對外任務，為公司節(jié)約開支增創(chuàng)效益。 經(jīng)常保持設備及工作場所的清潔衛(wèi)生。 管理員不論任何情況均不得擅自離開崗位，不得有睡覺、看書、聽錄音機等違規(guī)行為。 三、做好消防器材設備的檢查，保證設備處于完好狀態(tài)，制止各種違反消防法規(guī)的行為，并根據(jù)情節(jié)提出處理意見。 做到綠化場 地不留雜物，不被踐踏，不被偷竊，對損害花草樹木的行為要及時制止和處理，保持整潔的綠化環(huán)境。 按實際領用清潔用品，精打細算，節(jié)約使用，減少損耗，降低服務成本。所有走廊地面、地毯、墻體保持無痰跡，垃圾桶、痰盂桶外表保持清潔。 回答訪客的咨詢，必要時為其向?qū)В瑓f(xié)助解決商戶困難。 嚴格履行值班登記和交接班制度，對本班發(fā)生的各種情況，及要認真處理，又 要認真做好值班紀錄，遇有緊急情況，要及時向上級領導請示報告，值班中發(fā)生、處理的各種情況需作詳細記錄，按時交接班并主動介紹本班情況和上級指示，明確下一班需要處理的有關(guān)問題。 值班人有責任對鍋爐房帶班人員及司爐工進行工作檢查，認真查閱鍋爐房設備檢修、保養(yǎng)、運行、水處理、事故及交接班的各項記錄。 〈三〉物業(yè)管理部 —— 值班人員管理制度 值班時間為： ①星期 天早 8： 00 至晚 6： 00； ②夜班晚 6： 00 至次日早 8： 00； 嚴格執(zhí)行公司各項管理規(guī)定，要有高度的責任心、敏銳的洞察力。 及時滿足商戶的維修需求，解答商戶問題時態(tài)度熱情，接到派工單 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，做到急修不過夜，排除故障準確無誤，小修小補應及時完成。 〈二〉工程維修人員崗位職責 熟悉園區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設施，清楚水電暖消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線控制位置、設備的性能和使用狀況。 負責每天監(jiān)督、檢查、指導本部門員工的工作，糾正工作偏差，對工作失職或違紀的員工提出處理意見，報送公司人事部門。 在保衛(wèi)處防火總負責人的領導下組織保衛(wèi)部認真完成消防十項職責。 定期匯報商戶服務經(jīng)營狀況并進行總結(jié)，提出改進工作措施，提高服務經(jīng)營水平。 七、熟悉物業(yè)收費標準，進行收費核算，回收率達到 95%以上，做到售電抄表計量、計費和收、催、結(jié)欠款工作，并做到收費對帳程序管理，數(shù)字準確，核算清楚。 按時參加公司各種會議并及時傳達貫徹會議精神，編制設備檢修計劃，檢查落實總結(jié)，按月填報各種報表并進行經(jīng)濟核算總結(jié)。 認真抓好本部門日常工作安排，協(xié)調(diào)部門人員帶領其完成園區(qū)房屋的 水電暖維修保障任務，與其他部門取得聯(lián)系共同為商戶做好服務工作。 〈四〉管理部部長職責 一、認真貫徹物業(yè)管理法規(guī)、政策、方針，執(zhí)行公司各項規(guī)章制度、管理標準、工作流程、考評細則，落實工作目標責任。 十、完成好總經(jīng)理交給的其它各項任務。 二、貫徹落實上級指示精神和公司的各級規(guī)章制度，按照總經(jīng)理的安排，積極做好科室之間的協(xié)調(diào)工作，催辦、督查、落實、 完成好日常事務。 辦理領導交辦的其它服務經(jīng)營業(yè)務等工作。職責如下： 提供園 區(qū)管理咨詢服務，受理商戶投訴、辦理商戶遷入、搬離、室內(nèi)裝修及裝修后驗收的申請手續(xù)，商戶資料的派發(fā)手續(xù)等工作。 做好各項財務預算、控制、核算、分析和考核等工作。 （ 10）嚴禁在公共露天場所修車、換油。 （ 2） 隨地吐痰。 1負責做好園區(qū)露天場地和超市樓展廳商戶車輛的出入、驗收和交接手續(xù)，認真填寫車輛存放表，并于次日早 8 點交到物業(yè)部。對其進出廠的車輛及材料和設備工具等進行認真檢查，并做好登記。 保衛(wèi)人員必須嚴格按照甲方所制定的崗位職責、考核辦法、管理制度執(zhí)行，堅守崗位、站崗服務、禮貌帶人，文明值勤、規(guī)范操作。承接外部任務時，要經(jīng)主管經(jīng)理批準，要留足人員，不得影響園區(qū)的維護工作。 負責園區(qū)內(nèi)的土建、電器線路、電梯、水、暖、煤氣、通信設備的維修、保養(yǎng)、檢查工作；遇有 暴雨、雪、冰凍等突發(fā)氣候變化，要對整體設施進行巡查、及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題。 三、配合當?shù)嘏沙鏊坝嘘P(guān)部門搞好園區(qū)綜合治理。 負責公司員工的培訓，企業(yè)文化與理念的建議與宣傳 ，不斷提高員工的思想覺悟和業(yè)務水平。 負責安排各種定期會議和經(jīng)理召集的臨時會議，做好會議紀錄并檢查落實決議的執(zhí)行情況。 員工不得在大庭廣眾下化妝、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠伸懶腰。 主動熱情。 勤儉節(jié)約。 〈九〉員工行為規(guī)范 一、職業(yè)道德要求 敬業(yè)愛崗。 八、熱情、周到、主動、高效為商戶服務。 二、上班時間內(nèi)，必須保持著裝整齊、整潔，儀表端莊，精神飽滿。到一邊等著。請不要在便道上停車。能告訴我您的單位和姓名嗎？請您改撥 XXXXXXX 電話。請問您貴姓？請問您住在哪兒？請?zhí)釋氋F意見。多方位提高員工素質(zhì)，工作能力，提升公司“超越自我”發(fā)展生存的理念。 二、管理運作流程 總經(jīng)理確定目標擬定實施方案 —— 副總經(jīng)理分解工作 —— 下達工作計劃 —— 公司管理部門工作分解到人 —— 執(zhí)行計劃 —— 管理部門落實計劃執(zhí)行情況 —— 月度例會匯集，制定改進措施。 園區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn) 有員工 人，其中管理人員 人， 專業(yè)技術(shù)人員 人，全體員工均經(jīng)過了崗前培訓教育，始終堅持：“用戶至上、服務第一、竭誠奉獻”的行業(yè)宗旨，履行“服務至誠、精益求精、熱情奉獻、溫暖商家”的管理目標，實行“管理無盲點，服務無挑剔，用戶無怨言”的服務標準管理好園區(qū)。憑籍石林經(jīng)濟住宅園區(qū)、奧林花園高檔住宅園區(qū)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗，對物業(yè)管理行業(yè)深刻、透徹的理解及物業(yè)管理處工作人員嚴謹務實、不懈努力、不斷學習的工作精神，物業(yè)管理處將竭誠為商戶擔供盡善盡美的管理服務。 3．管理部：負責園區(qū)內(nèi)房屋建筑、公用設施巡檢、供水供電、環(huán)衛(wèi)、綠化管理和二次裝修審批、監(jiān)督。使商戶在座享萬國汽貿(mào)園天時、地利、人和等帶來的無限商 機和最大利潤的基礎上產(chǎn)生歸屬感。從而保證公司在經(jīng)營管理上適應市場運行： 獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的專業(yè)化企業(yè)化管理方式。公司所制訂為： 企 業(yè) 精 神 團結(jié)務實 誠信高效 開拓創(chuàng)新 優(yōu)質(zhì)奉獻 企 業(yè) 宗 旨 服務第一 商戶至上 嚴謹求實 爭創(chuàng)一流 服 務 標 準 管理無盲點 服務無挑剔 商戶無怨言 管 理 目 標 規(guī)范化管理 —— 依法制定管理制度 制度化管理 —— 依法約束管理行為 塑造企業(yè)品牌 —— 提升企業(yè)現(xiàn)象 以人為本管 理 —— 創(chuàng)新管理理念 加強知識管理 —— 培養(yǎng)和引進人才 智能化管理 —— 完善現(xiàn)代功能 〈五〉文明服務用語 一、接待商戶時： 您好！請進。不客氣，沒關(guān)系。請不要在墻上亂涂亂畫。謝謝！ 〈六〉文 明 忌 語 不知道?？禳c。說話要得體，辦事要徹底，及時解答和解決商戶提出的各種意見和要求。 著裝整潔，儀表端莊，精神飽滿，文明禮貌，弘揚 敬業(yè)精神，端正工作態(tài)度。認真遵守國 家政策、法規(guī)、法令，遵守公司規(guī)章制度和勞動紀律。嚴于律已，寬以待人，正確處理好個人與集體、同事的工作關(guān)系，具有良好的協(xié)作精神，易與他人相處。員工在對商戶的服務中要耐心周到，問多不煩，事多不煩，虛心聽取用戶意見，耐心解答用戶問題，服務體貼入微，有求必應，面面俱到，盡善盡美。 行走時，眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，男走平行步，女走一字步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰搭背。遇有缺項的主要資料，要向有關(guān) 領導報告，及時追索補充。并按時完成總經(jīng)理交辦的其它工作。 六、組織員工學習業(yè)務和專業(yè)技能，不斷提高本身素質(zhì)；關(guān)心員工生活，培養(yǎng)員工熱愛集體、團結(jié)奮斗的團隊精神。維修人員要晝夜值班，接到報修電話 10 分鐘到達現(xiàn)場，不得拖延，保證小修不過夜，問題較大不能及時修復時，要向商戶耐心解釋，并向領導匯報，積極組織搶修。 做好園區(qū)平時每日巡視檢查水電使用情況，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 園區(qū)范圍內(nèi)的值勤時間執(zhí)行全天候 24 小時保衛(wèi)服務，提供不間斷性巡邏，發(fā)現(xiàn)問題必須 10 分鐘趕到現(xiàn)場解決；如發(fā)生重大案件，保衛(wèi)人員必須負責保護現(xiàn)場，并及時向集團保衛(wèi)處、物業(yè)公司報告、公安部門報警，并積極配合