【正文】 認(rèn)識和了解，提高維修和管理水平的有力措施。 維修費(fèi)用率＝ 100％ 對費(fèi)用控制確有成效者，給予獎勵。 進(jìn)入保密區(qū)工作，不準(zhǔn)亂動與工作單無關(guān)的設(shè)備設(shè)施，不看與工作單無關(guān)的任何東西。 加強(qiáng)勞動安全教育，在進(jìn)行高危險性的設(shè)備檢修、工作時，主管 (值班工程師 )或經(jīng)理應(yīng)親自到場指揮。 各機(jī)房門、 設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 高空及外墻擦洗工作 從事高空作業(yè)的人，必須進(jìn)行身體檢查。 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護(hù)工作。 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 45 對外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。 2 防火安全制度 防火制度 在消防中央監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙： 一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感 /溫感 探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。各班組不得存放易燃油料 1 公斤以上。 通知工程部經(jīng)理有關(guān)情況。 升降機(jī)和扶手電梯。 與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級之指示行動。 機(jī)房“動火”制度 在機(jī)房因維修需要，需動用電、氣焊時，均需報告消防中心，領(lǐng)取動火證后，方可作業(yè)。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn)，報請 工程部核實(shí)，并由工程部登記注冊；各部門需架設(shè)臨時線，應(yīng)由工程部派電工安裝。電氣檢修人員工作時，應(yīng)遵循下列三項要求： 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。 工作完成后，立即切斷電源、氣源，清理現(xiàn)場，在保證無余火、余熱復(fù)燃的危險時方可離開。到達(dá)安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻鎖門離開現(xiàn)場并及時通知中控室，由中控室通知 相關(guān)人員進(jìn)行撲救，并上報上級。 向消防指揮員提供技術(shù)意見。 發(fā)生火災(zāi)時，工程部應(yīng)做好以下工作： 派有經(jīng)驗的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。 在指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護(hù)好現(xiàn)場以利于保險索賠。 工作照明應(yīng)選用 36V 安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全，防止觸電。 要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握其特點(diǎn)及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。 作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險禁區(qū)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 43 物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動火證。 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。 應(yīng)根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、暖通、等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。 復(fù)審：在執(zhí)行投資決策，付與實(shí)施過程中，管理人員還應(yīng)重新考慮這個投資項目的合理性，如發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初投資方案有重大出入等情況必須重新進(jìn)行再決策。 將 維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟礁鱾€部門，以激勵各部門認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。 物資的報廢流程 ，不得繼續(xù)使用時，應(yīng)進(jìn)行審查 鑒定，經(jīng)批準(zhǔn)后方可作報廢處理。 對大宗用品或長期需用的物資，應(yīng)與信譽(yù)好的供應(yīng)商簽訂供貨協(xié)議，形成長期的協(xié)作關(guān)系。 各專業(yè)主管對請修單實(shí)行計劃管理，定額達(dá)標(biāo)工時，注明要求完工日期。 日常報修流程 外部門請修單，一律經(jīng)由調(diào)度室登記、記錄收到時間，由值班員標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時。 各專業(yè)主管和領(lǐng)班，要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。對重大事故應(yīng)在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。主管一般按建筑專業(yè)分別設(shè)置。 大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應(yīng)由工程部上報大廈管理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 32 后再進(jìn)行施工。 留 存紅字《出庫單》第一聯(lián)，當(dāng)日依此沖賬。交倉庫管理員。 在《領(lǐng)料單》上簽批，當(dāng)日交總辦秘書。 附圖 2： 公用工具領(lǐng)用流程 流程 責(zé)任人 初次領(lǐng)用時，由領(lǐng)用人逐項填寫《領(lǐng)料單》，交給倉庫管理員。 借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價賠償。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時，可以報修單為據(jù)。報修單一式四聯(lián)，第一聯(lián)由報修部門留存?zhèn)洳椤? 與客戶有關(guān)。 離開工作區(qū)域現(xiàn)場，步子要輕，工具袋背在右肩上，如拿在手中應(yīng)離開 地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對用戶說：“謝謝，再見！” 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 23 整個工作期間不得收受用戶送的物品，也不能借用用戶的工具、抹布等。 員工到達(dá)用戶門口應(yīng)輕輕敲門。第三種情況最難處理，如空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，某位客人卻偏偏說冷或熱，進(jìn)行投訴，當(dāng)班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時候員工往往會帶點(diǎn)情緒，容易造成雙 方不愉快。有的客人往往會直接打電話到工程部，或是將電話打到物業(yè)部或別的地方。 電梯的智能管理。 指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。 再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時不應(yīng)開空調(diào)，只提供通風(fēng)，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確?？腿说男枨螅Y(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了。 大樓能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手： 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài) 譬如，大樓的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 18 調(diào)查分析結(jié)果的保存。 對各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工等都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。要多用表揚(yáng)，表揚(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要觀察有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽聲音是否異常，要感覺設(shè)備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。 3 工程部人員組織結(jié)構(gòu)圖 工程部人員組織結(jié)構(gòu)設(shè)置圖 ： 工程部經(jīng)理 1 名 運(yùn)行領(lǐng)班 1 名 綜合維修領(lǐng)班1 名 文員 /庫管 1 名 運(yùn)行電工 4名 運(yùn)行暖通工 3名 維修電工 2名 維修暖通工 2名 萬能工 1名 工程師 1 名 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 15 文 件 名 稱 《 工程部日常管理 》 文 件 編 號 DTZMKTD03S 歸 口 部 門 工程部 工程部日常管理 1 計 劃管理 工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。因而大的系統(tǒng)維修如電 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 14 氣、等大修工作就會因為技術(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。它的優(yōu)點(diǎn)是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是工種之間的配合性較差、互補(bǔ)性的效率低。 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性的原則。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對設(shè)備管理的要求。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 10 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部下達(dá)的維修、保養(yǎng)計劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 熟悉系統(tǒng)的流程 、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)備、設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè) 設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 5 ，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實(shí)施。工程部的工作牽涉到十幾個技術(shù)工種，工種與工種之間，專業(yè)與專業(yè)之間，分工與合作，交叉與配合等等 構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 1 螃 膄肆蒃裊羆蒞蒃薅蝿芁蒂蚇 戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處 工程部運(yùn)行手冊 文件類型 ： 作 業(yè) 規(guī) 程 制定 時間： 二零零七年元月 修訂時間： 二零零八年五月 版 本： 第 二 版 審簽時間： 二零零八年五月 文 件 目 錄 序 文 件 名 稱 文 件 編 號 頁碼 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2 號 1 工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù) DTZMKTD01S 2 工程部人員組織結(jié)構(gòu) DTZMKTD02S 3 工程部日常管理 DTZMKTD03S 4 工程部運(yùn)行管理規(guī)定 DTZMKTD04S 5 工程部設(shè)備管理 DTZMKTD05S 6 工程部機(jī)電設(shè)備維修 /維護(hù)管理 DTZMKTD06S 7 工程部特種設(shè)備及監(jiān)視和測量裝置定期管理 DTZMKTD07S 8 工程部緊急事件處理方案 DTZMKTD08S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 3 工程部管理模式及工作 職責(zé)、范圍和任務(wù) 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 緊急事件