【正文】 ，使設備重新投入運行。 綜合維修職責范圍 管理范圍 土建結(jié)構(gòu)方面管理 建筑方面管理 二次裝飾、裝修管理 管理職責 負責公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設的修理和翻新。 負責公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改 負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。 負責各專業(yè)系統(tǒng)設備的計劃檢修工作。 負責日常各項維修工作。 負責物業(yè)內(nèi)電梯的運行管理。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 文 件 名 稱 《 工程部人員組織結(jié)構(gòu) 》 文 件 編 號 DTZMKTD02S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 12 歸 口 部 門 工程部 工程部人員組織結(jié)構(gòu) 物業(yè)工程部組織機構(gòu)和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條件。工程部組織機構(gòu)的設計，應體現(xiàn)統(tǒng)一領導、分級管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營目標服務，必須適應和滿足物業(yè)對設備管理的要求。 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關系，應與工程部的任務需要相適應，應根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點，設備的數(shù)量和技術難度，物業(yè)的等級、經(jīng)營方式、組織形式以及設備管理工作的要求、內(nèi)容等進行綜合分析研究后才能確定，絕不 能盲目照搬其他物業(yè)的組織機構(gòu)模式，失去對本物業(yè)所處環(huán)境的適應性。 物業(yè)設備的管理主要是計劃內(nèi)維修和緊急維修，即對各種設備進行日常的維修和檢修，一二級保養(yǎng)以及緊急故障處理。對設備進行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承包。因此。在人員的配置和機構(gòu)的設計上要考慮一專多能的原則。 組織機構(gòu)設計時，既要考慮專業(yè)與系統(tǒng)，又要考慮設備的設置場所。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關系。 組織機構(gòu)還應按照精簡機構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性的原則。 總之，每個物業(yè)工程部組織機構(gòu)的形式，都要根據(jù)本物業(yè)的實際 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 13 情況設計。 2 工程部組織機構(gòu)的設置方式 物業(yè)工程部組織機構(gòu)的設置方式是多種多樣的。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營目標，有如下幾種設置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設置方式 由于物業(yè)在建造時，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。因此，在物業(yè)竣工驗收時也往往按專業(yè)系統(tǒng)進行。工程部組織機構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設置，對接管者來說，比較容易發(fā)現(xiàn)一些設計上的不合理現(xiàn)象和施工遺留問題，也能較快熟悉物業(yè)的各種設備和系統(tǒng)，這對施工過程的 管理者來說，更為有利。 工程部在工程部經(jīng)理 統(tǒng)一領導下，設 1 名工程部主管 ，下設 運轉(zhuǎn)和綜修兩個領班 。 這種機構(gòu)設置型式，對于物業(yè)規(guī)模在 50,000 平米以下者較適用。它的優(yōu)點是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強，缺點是工種之間的配合性較差、互補性的效率低。因此，必須強調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責任制時，要求分工明確。 按設備分區(qū)域的設置方式 這是按專業(yè)系統(tǒng)設置方式基礎上的一種改良形式。它對物業(yè)內(nèi)一些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強的設施，仍然按專業(yè)來劃分。如：電視音響系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。而對那些設備較集中，又需不同專業(yè)維修的設備，按區(qū)域進行分工。例如成立客房組、辦公樓等，各專業(yè)人員進行混合編組。此 種結(jié)構(gòu)的特點是，責任性較強、便于檢查；缺點是對于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。因而大的系統(tǒng)維修如電 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 14 氣、等大修工作就會因為技術工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。 按管理性質(zhì)的設置方式 物業(yè)的設備管理的內(nèi)容可分為兩大部分，其一是設備運行；其二是設備維護和檢修。而設備維護和檢修又可分為設備的計劃內(nèi)維修和緊急維修。 工程部可按上述特點把人員分為三大部分，即設備運行組、緊急維修組和計劃維修組。此種方式的特點是把緊急維修和計劃維修工作分開進行。這樣可有充分的力量對設備進行計劃維修，以提高設備的 使用壽命，減少維修費用。緊急維修組包括設備、計算機和消防報警人員，兩班維修人員和各種設備的運行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應付不同工種的維修工作，以提高設備維修的效率。 3 工程部人員組織結(jié)構(gòu)圖 工程部人員組織結(jié)構(gòu)設置圖 ： 工程部經(jīng)理 1 名 運行領班 1 名 綜合維修領班1 名 文員 /庫管 1 名 運行電工 4名 運行暖通工 3名 維修電工 2名 維修暖通工 2名 萬能工 1名 工程師 1 名 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 15 文 件 名 稱 《 工程部日常管理 》 文 件 編 號 DTZMKTD03S 歸 口 部 門 工程部 工程部日常管理 1 計 劃管理 工程部要制定預防性維修計劃，以求避免設備故障，防患于未然。具體措施有： 建立設備檔案資料卡 將大樓內(nèi)所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。 編制設備計劃維護總表 將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年度設備維護保養(yǎng)計劃一覽表。 維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務后必須如實填寫工作記錄，包括所用時間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。專業(yè)主管要對維修工的工作進行檢查 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 16 或抽查，考核其工作質(zhì)量。 2 組織管理 大樓的設備分布在大廈的每一個角落，工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。要訓練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要觀察有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽聲音是否異常，要感覺設備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強員工的責任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，取決于部門要安排檢查，且檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設備的初期問題，及早解決，如待設備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。 3 協(xié)調(diào)管理 ，并適當更換工種，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。 合理用人，要用員工所長，職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在 崗位正是自己可施展才能的地方。 定期考核考績，嚴格獎懲。要多用表揚，表揚是最有效、最經(jīng)濟、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預先示禁。不 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 17 可忘記這一條原則。 主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。在團體內(nèi)部強調(diào)協(xié)助。 部門把任務下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務，而且要關心小組任務的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關心部門，個人關心小組。這種管理制度 能調(diào)動每個人的積極性。 對各班組應一視同仁，電工、瓦工等都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標而負其責。 要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點、不同才能、不同個性人的積極性。 4 安全生產(chǎn)管理 樓廈里有許多設備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉(zhuǎn)的設備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，大樓設備運行管理，要抓安全第一。 從安全管理的角度來看 ，應抓好如下工作： 設立安全管理組織。 進行安全教育及訓練。 定期或不定期實施安全檢查。 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 18 調(diào)查分析結(jié)果的保存。 經(jīng)常保持安全的工作場所。 提高工作人員對安全教育的興趣。 制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。 責人應經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。 5 能源管理及節(jié)能降耗 大樓的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要靠加強管理來達到，而不是靠削減對客人的供應。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大樓是提供客人享受的 場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務的標準。 大樓能源控制管理應從如下幾個方面入手： 使設備、設施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài) 譬如，大樓的空調(diào)機組、新風機組及風機盤管等設施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。及時地對設備進行檢查和清洗是十分必要的。另外，風機的皮帶磨損、拉伸等也會使設備處于病態(tài)工作中，降低設備的能效比。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因為忽略了冷凝水的回收是一項重要的節(jié)能措施。 更新耗能大的設備 對于一些過于陳舊的設 備，應下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設備能節(jié)省多少錢，而不是著重考慮買設備要花多少錢。應著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。 合理的安排運行 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 19 譬如變壓器，通常應工作在 60％－ 100％的負載情況下，工作效率最高，每臺變壓器負荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。 再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關閉時不應開空調(diào)，只提供通風，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確保客人的需求，結(jié)束后，應隨即把空調(diào)停了。排風機、大樓內(nèi)公共區(qū)域及樓外廣場照明時間段的自動控 制，可以最大效率地取得預期效果，這也能節(jié)約許多能源。 采用先進的技術和管理設備 如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關、定時開關、感光開關、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。 能源消耗控制程序及要求 ：電、水、油、天然氣等。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、燃氣表，油料使用須登記。 設備節(jié)能辦法簡介 重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理重要內(nèi)容。 工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況。 了解各種能源的收費標 準。 指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促。 推廣節(jié)能觀念及意識和方法。 不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 20 應用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，隨時調(diào)整。 保溫材料的維護保養(yǎng)。 空調(diào)風量根據(jù)季節(jié)、時間、客人的感覺隨時調(diào)整。 照明線路的布置及調(diào)整。 燈具的選擇 (節(jié)能燈、日光燈帶功率補償器 )。 電梯的智能管理。 采用節(jié)能控制照明開關 :(1)聲控開關 :(2)光控開關； (3)時間控制開關； (4)延時控制開關。 合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率。 使設備保持良好的運行狀態(tài)。 (潤滑、密封等 ) 采用節(jié)能水龍頭。 6 用戶報修及投訴處理 報修及投訴渠道 沒有用戶的投訴是最理想的，但是任何物業(yè)管理公司都做不到這一點。我們一方面要減少投訴，另一方面又應為用戶提供方便的設備故障投訴渠道。一般地講，有關設備方面的投訴應向物業(yè)部提出，但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會直接打電話到工程部，或是將電話打到物業(yè)部或別的地方。因此