【正文】 臨時線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。 燒焊地點周圍應(yīng)清除 4 米內(nèi)的任何易燃、易爆和可燃物質(zhì)。 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。 通知有關(guān)工程人員在工程部候命。 其他當值工程人員留守崗位候命戒備。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要太急躁。 一套完 整之排煙通風圖。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當?shù)募本却胧瑫r請求其他員工的幫助。 若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護欄和標志，防止失足踏空。 對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。 木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。 對變配電、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 41 文 件 名 稱 《 工程部運行管理規(guī)定 》 文 件 編 號 DTZMKTD04S 歸 口 部 門 工程部 工程部運行管理規(guī)定 1 安全生產(chǎn) 安全運行管理制度 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。經(jīng)審核后，財務(wù)部門對設(shè)備投資方案提出建議。 費用控制流程 工程部要編制設(shè)備維護保養(yǎng)及能源消耗的年度計劃。 物資的領(lǐng)用流程 憑各專業(yè)組領(lǐng)用物資的計劃與報告并有負責人簽字的貨單發(fā)放。對低于最低庫存限量的物品及時申報購買。 請修單完工后由主管每日匯總交調(diào)度室注銷返回各部門，注銷時應(yīng)注明時間。 工程部經(jīng)理完全有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時調(diào)配人力，各專業(yè)主管均應(yīng)服從。 各班組維修保養(yǎng)人員按照計劃安排的時間、內(nèi)容和要求，按時對所分管的設(shè)備進行正常維 修保養(yǎng)工作。 運行事故分析 不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由專業(yè)主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報工程部經(jīng)理。應(yīng)定期進行技術(shù)考核、職稱評定和采取與津貼掛鉤的措施，不斷激發(fā)員工的學(xué)習積極性和持久性。 9 人員管理 領(lǐng)班 工程部的最基層干部。 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備 無法修復(fù)的設(shè)備 設(shè)備的報廢，應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部進行技術(shù)鑒定后，方可辦理報廢手續(xù)。新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，設(shè)備由使用部門保管。 在《領(lǐng)料單》上簽批，退給總辦秘書。 依據(jù)填寫齊全的《領(lǐng)料單》逐項 填寫一式三聯(lián)《出庫單》，讓領(lǐng)用人在一式三聯(lián)《出庫單》上簽字確認。工具若有損壞，注明損壞情況，讓借用人確認并簽署。不得用工具干私活。 所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。 留存《入庫單》第一聯(lián) 當日將《入庫單》第二、三、四聯(lián)交庫房記賬員 留存《入庫單》第三聯(lián)，當日依此登賬。工程部在接到各班組交回的報修單后，存入員工完工檔案，作為每月評獎的依據(jù)。 主管、文員每周應(yīng)匯總一次工作單，向工程部經(jīng)理匯報。 工程部一般情況不接受電話請修，如有特殊情況，事后應(yīng)補工作單。 工作結(jié)束，收拾好工具，并請用戶或物業(yè)部人員驗收，用戶感到滿意后方可離開。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 22 進戶工作的規(guī)范要求： 一般情況下應(yīng)先預(yù)約，說清楚進戶工作 內(nèi)容，得到用戶的同意。 處 理復(fù)雜故障 所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題。 6 用戶報修及投訴處理 報修及投訴渠道 沒有用戶的投訴是最理想的，但是任何物業(yè)管理公司都做不到這一點。 空調(diào)風量根據(jù)季節(jié)、時間、客人的感覺隨時調(diào)整。 設(shè)備節(jié)能辦法簡介 重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理重要內(nèi)容。最有效的更新方法是考慮購進的設(shè)備能節(jié)省多少錢，而不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。 5 能源管理及節(jié)能降耗 大樓的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作，潛力較大。 進行安全教育及訓(xùn)練。每個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。專業(yè)主管要對維修工的工作進行檢查 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 16 或抽查，考核其工作質(zhì)量。這樣可有充分的力量對設(shè)備進行計劃維修，以提高設(shè)備的 使用壽命，減少維修費用。而對那些設(shè)備較集中，又需不同專業(yè)維修的設(shè)備，按區(qū)域進行分工。工程部組織機構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，對接管者來說，比較容易發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計上的不合理現(xiàn)象和施工遺留問題，也能較快熟悉物業(yè)的各種設(shè)備和系統(tǒng)，這對施工過程的 管理者來說，更為有利。在人員的配置和機構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。 負責物業(yè)內(nèi)電梯的運行管理。 ，匯報上級取得總維修方案。 負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。如果無法處理時，馬上報工程部 . 做好本專業(yè)設(shè)備運行報表，對維修單進行登記、編號，同時記錄維修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 9 ，交接班之前做好各類匯總記錄。 做好各設(shè)備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 外判維修保養(yǎng) 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承包商。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修記錄 （技術(shù)圖紙） ，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電?、 空調(diào)機房 等從實際需要出發(fā)，由運行領(lǐng)班帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 工程部負責： A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù) D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策。 同時，物業(yè)管理費用中的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設(shè)備運行、維護費用的節(jié)約，直接使成本降低，提高整體管理效益。工程部直接運行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，文 件 名 稱 《 工程部管理模式及工作職責、范圍和任務(wù) 》 文 件 編 號 DTZMKTD01S 歸 口 部 門 工程部 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 4 從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務(wù)于其他部門工作的特殊要求。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動 資金等。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 6 推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織專業(yè)間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 檢查和指引所有承建商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工。 做好緊急搶修工作，當班人員接到緊急報修應(yīng)立即奔赴現(xiàn)場，處理緊急事故。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻?yīng)并作報告及提建設(shè)性意見。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā) 生異?；蚬收?，應(yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成更大的損失。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改 負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。 物業(yè)設(shè)備的管理主要是計劃內(nèi)維修和緊急維修，即對各種設(shè)備進行日常的維修和檢修，一二級保養(yǎng)以及緊急故障處理。 2 工程部組織機構(gòu)的設(shè)置方式 物業(yè)工程部組織機構(gòu)的設(shè)置方式是多種多樣的。 按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式 這是按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式基礎(chǔ)上的一種改良形式。而設(shè)備維護和檢修又可分為設(shè)備的計劃內(nèi)維修和緊急維修。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，取決于部門要安排檢查，且檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。 主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。 4 安全生產(chǎn)管理 樓廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對人身安全帶來威脅。 提高工作人員對安全教育的興趣。另外，風機的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。 采用先進的技術(shù)和管理設(shè)備 如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。 不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達到工作效率。任何一個部門接到報修或投訴，應(yīng)負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向總經(jīng)理報告。 進戶維修服務(wù)規(guī)范 用戶的每間房間都有設(shè)備，有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā) 出噪音。 工程部根據(jù)輕重緩急和工種不同，將維修單安排實施。 一般維修。各維修班組在接到報修單后，應(yīng)根據(jù)報修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和估計工時，分派檢修工人檢修。 報總物業(yè)經(jīng)理審批 在《入庫單》第一、二、三聯(lián)上簽批。 專業(yè)自用工具由各專業(yè)主管負責保管，機房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 27 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。 同時，在《工具借用登記本》上逐項填寫并讓領(lǐng)用人簽字確認后，發(fā)放工具。 在《領(lǐng)料單》上簽批，退給總辦秘書。 留存《出庫單》第一聯(lián)當日依此登賬，當日將《出庫單》第二、三聯(lián)及《領(lǐng)料單》交庫房記賬員 在《領(lǐng)料單》上簽批，當日上報本部門經(jīng)理審批。 及時通知供應(yīng)商換貨。凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責任。 專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟進，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。 工程部的員工隊伍應(yīng)相對穩(wěn)定。 找出原因后，工程部經(jīng)理和專業(yè)主管須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運行，匯報總經(jīng)理。對事故 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 35 隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責任。 在工作分配的時間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計劃維修時，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項目補上。 以上請修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序： 優(yōu)先序列 種類 作出反映的時間 ? 與消防和人身安全有關(guān) 8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場并立即完成 ? 與客人有關(guān) 30 分鐘內(nèi)完成 ? 設(shè)備故障－－影響到客人 60 分鐘完成 ? 一般維修 本班范圍完成 ? 大修 一周內(nèi)完成 ? 新工作申請 按員工能力允許 急修單應(yīng)馬上或在 23 小時內(nèi)維修完工。除大項目或未明了技術(shù)要求的項目外，一般均應(yīng)分配到員工手里，所有請修單應(yīng)掛在專業(yè)跟蹤板上，員工不能按期完工的請修單應(yīng)提前通知專業(yè)主管，寫明原因，并由專業(yè)主管重新分配。 國外采購或金額較大的采購，應(yīng)追加履行總經(jīng)理室報批 手續(xù)。 檔案管理工作流程 檔案是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進，探索管理和檢修規(guī)律，增加對設(shè)備的