【正文】 3 安全用電制度 。 當值工程人員應(yīng)： 立刻上報不要獨自冒險，如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。 盡可能從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。 出具事故報告，總 結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，處理事故有關(guān)責任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。 建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。 電梯 維修保養(yǎng)時應(yīng)遵守安全規(guī)定，若有人配合應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 42 ，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 用年維修費用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。 所有優(yōu)惠、折扣、贈送、回扣均歸大廈所有。工程部發(fā)出請修單也經(jīng)由調(diào)度室登記、記錄收到時間，由主管標上達標工時。事故處理結(jié)果應(yīng)上報總 經(jīng)理批示。 領(lǐng)班 領(lǐng)班 是工程部的技術(shù)核心，應(yīng)該在物業(yè)基建過程中就著手培訓(xùn)，并參與設(shè)備的安裝、調(diào)試過程。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存 檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。 依據(jù)填寫齊全的《領(lǐng)料單》逐項填寫一式三聯(lián)《出庫單》，讓領(lǐng)料人在一式三聯(lián)《出庫單》上簽字確認后，發(fā)料。 依據(jù)填寫齊全的《領(lǐng)料單》逐項填寫一式三聯(lián)《出庫單》，讓領(lǐng)用人在一式三聯(lián)《出庫單》上簽字確認。 公用工具歸庫管員負責保管及借出，各種電動工具原則上由工具倉庫統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用。工程 部 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 24 在接到各部門的報修單后，將第二聯(lián)留存?zhèn)洳椋⒌谌?lián)在維修工作完成后交客戶留存，第四聯(lián)交與財務(wù)留存。 工作單的流程 各種維修單均應(yīng)統(tǒng)一送達工程部，維修單上內(nèi)容必須填寫清楚記錄接單時間。我們應(yīng)教育員工，遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答，如“沒有辦法”，“就是這樣”等等。 采用節(jié)能控制照明開關(guān) :(1)聲控開關(guān) :(2)光控開關(guān)； (3)時間控制開關(guān)； (4)延時控制開關(guān)。排風(fēng)機、大樓內(nèi)公共區(qū)域及樓外廣場照明時間段的自動控 制，可以最大效率地取得預(yù)期效果，這也能節(jié)約許多能源。 經(jīng)常保持安全的工作場所。不 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 17 可忘記這一條原則。具體措施有： 建立設(shè)備檔案資料卡 將大樓內(nèi)所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。因此，必須強調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責任制時，要求分工明確。 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級、經(jīng)營方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進行綜合分析研究后才能確定，絕不 能盲目照搬其他物業(yè)的組織機構(gòu)模式，失去對本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 大廈生活水系統(tǒng)（自來水） 大廈中水系統(tǒng) 大廈雨、污、廢水系統(tǒng) 管理職責 負責給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運行時發(fā)生的設(shè)備維護技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報修工作的具體落實，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護工作。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀 態(tài)。接到緊急報告，當班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、部門經(jīng)理、專業(yè)主管，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施，盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運行。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項工作。 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能順暢運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。 、檢修、測試。 負責空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 工程部在工程部經(jīng)理 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè) 1 名工程部主管 ，下設(shè) 運轉(zhuǎn)和綜修兩個領(lǐng)班 。緊急維修組包括設(shè)備、計算機和消防報警人員，兩班維修人員和各種設(shè)備的運行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。 合理用人，要用員工所長，職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在 崗位正是自己可施展才能的地方。 定期或不定期實施安全檢查。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。 照明線路的布置及調(diào)整。往往有多種情況：第一種是設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達不到原來的狀況；第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標準，一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題；第三種是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，達到了設(shè)計標準卻達不到客人的要求。例行檢查也應(yīng)告訴用戶具體情況良好或有什么問題，需要怎么辦及注意事情等。 設(shè)備日常報修制度 設(shè)備的日常報修是工程部進行維修工作的依據(jù)。將《入庫單》第二聯(lián)交會計入賬，留存《入庫單》第四聯(lián)，待供應(yīng)商貨物送齊并驗收合格后辦理結(jié)賬手續(xù)。 所有工具要愛惜使用。同時在《個人工具領(lǐng)用明細表》上逐項填寫并讓領(lǐng)用人簽字確認后，發(fā)放工具 留存《個人工具領(lǐng)用明細表》正本備查，及時將《個人工具領(lǐng)用明細表》復(fù)印件交給人事部備案。 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時，對一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用專業(yè)提出申請，報請部門經(jīng)理批準后，由工程部安排計劃進行。領(lǐng)班不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種涉及的物業(yè)設(shè)施，而且應(yīng)具有一定的責任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開展日常工作。 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停暖、停天然氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報工程部和保安部 (影響治安時 )。 如技工本身要求調(diào)換專業(yè)，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽署意見，上報工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。 工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購。 財務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實際費用情況，考慮物價上漲的因素，審核批準。各班組均應(yīng)有 專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 嚴禁在高空作業(yè) 時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。撤離過程中應(yīng)注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講機或電話報告 發(fā)生火警的位置和他自己的動向。 在空調(diào)主機房之員工應(yīng)： 立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自主機房。 電焊機地線不準接在建筑物、機器設(shè)備、各種管道上，必須設(shè)立專用地線。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。 當消防員到場，立刻配合保安 /管理員向他們報告所知情況。 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。 遇有 4 級以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。如電梯檢修時應(yīng)在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。 審核：投資方案出臺后，財會人員要進行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口 如何解決。 驗收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號、規(guī)格、單位、單價、數(shù)量和金額填寫物品入庫單。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 37 請修單工作范圍大，工作量超過 10 個工以上或影響大樓正常營業(yè)，應(yīng)匯報工程部經(jīng)理，作計劃安排。 工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實保養(yǎng)時間和措施。 要提供員工學(xué)習(xí) 技術(shù)的機會，以提高他們的技術(shù)、技能和一專多能。 設(shè)備的報廢原則為： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 報 總物業(yè)經(jīng)理審批。 在《工具借用登記本》上簽收，并注明工 具使用狀況。電焊機由綜合維修主管保管。班組在收到檢修工人送回的報修單后，核實耗用材料和實用工時，并將報修單匯總后交工程部。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給文員備案。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。 (潤滑、密封等 ) 采用節(jié)能水龍頭。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、燃氣表，油料使用須登記。 責人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。 部門把任務(wù)下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。 維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實填寫工作記錄，包括所用時間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。如：電視音響系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。因此。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。 做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的不定期校正。 負責設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 工程部負責為大樓運營提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保 證大廈能夠為客人提供一個良好、舒適的工作環(huán)境。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。 /柜的值班任務(wù)，不得無故離崗。 電氣職責范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責 負責整個電器系統(tǒng)的運行和資料管理。 負責各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的計劃檢修工作。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營目標，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。 工程部可按上述特點把人員分為三大部分，即設(shè)備運行組、緊急維修組和計劃維修組。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。因此，大樓設(shè)備運行管理，要抓安全第一。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因為忽略了冷凝水的回收是一項重要的節(jié)能措施。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 20 應(yīng)用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，隨時調(diào)整。要防止推 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 21 托現(xiàn)象：客人向某部門提出問題，某部門推給另外一個部門，讓用戶轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了問題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。實在無法避免時應(yīng)事先向公寓主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。 正常計劃維修保養(yǎng)。退給總辦秘書。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟賠償。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》退給領(lǐng)料人。 退料人 倉庫管理員 倉庫管理員 采購員 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 31 8 工程部設(shè)備維保、更新、改造外判合同管理 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請物業(yè)總經(jīng)理批準后方可進行。 各主管應(yīng)詳細記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。 專業(yè)主管寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報工程部經(jīng)