【正文】 3 安全用電制度 。 當(dāng)值工程人員應(yīng)： 立刻上報(bào)不要獨(dú)自冒險(xiǎn)，如發(fā)覺火勢(shì)蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場(chǎng)，在可能情況下，用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。 盡可能從消防報(bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。 出具事故報(bào)告，總 結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，處理事故有關(guān)責(zé)任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。 建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時(shí)掌握庫(kù)存量，防止有毒物品的散失。 電梯 維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)遵守安全規(guī)定，若有人配合應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 42 ，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 用年維修費(fèi)用率來(lái)考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。 所有優(yōu)惠、折扣、贈(zèng)送、回扣均歸大廈所有。工程部發(fā)出請(qǐng)修單也經(jīng)由調(diào)度室登記、記錄收到時(shí)間，由主管標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總 經(jīng)理批示。 領(lǐng)班 領(lǐng)班 是工程部的技術(shù)核心，應(yīng)該在物業(yè)基建過程中就著手培訓(xùn)，并參與設(shè)備的安裝、調(diào)試過程。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存 檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。 依據(jù)填寫齊全的《領(lǐng)料單》逐項(xiàng)填寫一式三聯(lián)《出庫(kù)單》，讓領(lǐng)料人在一式三聯(lián)《出庫(kù)單》上簽字確認(rèn)后，發(fā)料。 依據(jù)填寫齊全的《領(lǐng)料單》逐項(xiàng)填寫一式三聯(lián)《出庫(kù)單》，讓領(lǐng)用人在一式三聯(lián)《出庫(kù)單》上簽字確認(rèn)。 公用工具歸庫(kù)管員負(fù)責(zé)保管及借出，各種電動(dòng)工具原則上由工具倉(cāng)庫(kù)統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用。工程 部 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 24 在接到各部門的報(bào)修單后，將第二聯(lián)留存?zhèn)洳?，并將第三?lián)在維修工作完成后交客戶留存，第四聯(lián)交與財(cái)務(wù)留存。 工作單的流程 各種維修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部，維修單上內(nèi)容必須填寫清楚記錄接單時(shí)間。我們應(yīng)教育員工，遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答，如“沒有辦法”，“就是這樣”等等。 采用節(jié)能控制照明開關(guān) :(1)聲控開關(guān) :(2)光控開關(guān)； (3)時(shí)間控制開關(guān)； (4)延時(shí)控制開關(guān)。排風(fēng)機(jī)、大樓內(nèi)公共區(qū)域及樓外廣場(chǎng)照明時(shí)間段的自動(dòng)控 制，可以最大效率地取得預(yù)期效果，這也能節(jié)約許多能源。 經(jīng)常保持安全的工作場(chǎng)所。不 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 17 可忘記這一條原則。具體措施有： 建立設(shè)備檔案資料卡 將大樓內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。因此，必須強(qiáng)調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責(zé)任制時(shí)，要求分工明確。 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級(jí)、經(jīng)營(yíng)方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析研究后才能確定，絕不 能盲目照搬其他物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)模式，失去對(duì)本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 大廈生活水系統(tǒng)（自來(lái)水） 大廈中水系統(tǒng) 大廈雨、污、廢水系統(tǒng) 管理職責(zé) 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護(hù)工作。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀 態(tài)。接到緊急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、部門經(jīng)理、專業(yè)主管，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施，盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項(xiàng)工作。 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能順暢運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。 、檢修、測(cè)試。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 工程部在工程部經(jīng)理 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè) 1 名工程部主管 ，下設(shè) 運(yùn)轉(zhuǎn)和綜修兩個(gè)領(lǐng)班 。緊急維修組包括設(shè)備、計(jì)算機(jī)和消防報(bào)警人員，兩班維修人員和各種設(shè)備的運(yùn)行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。 合理用人，要用員工所長(zhǎng)，職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在 崗位正是自己可施展才能的地方。 定期或不定期實(shí)施安全檢查。應(yīng)著重結(jié)算時(shí)的盈虧，而不是最初成本。 照明線路的布置及調(diào)整。往往有多種情況：第一種是設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況；第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題；第三種是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求。例行檢查也應(yīng)告訴用戶具體情況良好或有什么問題，需要怎么辦及注意事情等。 設(shè)備日常報(bào)修制度 設(shè)備的日常報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。將《入庫(kù)單》第二聯(lián)交會(huì)計(jì)入賬，留存《入庫(kù)單》第四聯(lián)，待供應(yīng)商貨物送齊并驗(yàn)收合格后辦理結(jié)賬手續(xù)。 所有工具要愛惜使用。同時(shí)在《個(gè)人工具領(lǐng)用明細(xì)表》上逐項(xiàng)填寫并讓領(lǐng)用人簽字確認(rèn)后，發(fā)放工具 留存《個(gè)人工具領(lǐng)用明細(xì)表》正本備查，及時(shí)將《個(gè)人工具領(lǐng)用明細(xì)表》復(fù)印件交給人事部備案。 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用專業(yè)提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。領(lǐng)班不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種涉及的物業(yè)設(shè)施，而且應(yīng)具有一定的責(zé)任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開展日常工作。 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停暖、停天然氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部 (影響治安時(shí) )。 如技工本身要求調(diào)換專業(yè)，首先由本人提出申請(qǐng)，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽署意見，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。 工程所需物資，原則上均由采購(gòu)部統(tǒng)一購(gòu)買，由于實(shí)際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購(gòu)。 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審核批準(zhǔn)。各班組均應(yīng)有 專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。 嚴(yán)禁在高空作業(yè) 時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。撤離過程中應(yīng)注意搬運(yùn)傷員的方法，防止不正確的搬運(yùn)造成傷害的進(jìn)一步擴(kuò)大。 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對(duì)講機(jī)或電話報(bào)告 發(fā)生火警的位置和他自己的動(dòng)向。 在空調(diào)主機(jī)房之員工應(yīng)： 立刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自主機(jī)房。 電焊機(jī)地線不準(zhǔn)接在建筑物、機(jī)器設(shè)備、各種管道上，必須設(shè)立專用地線。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。 當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安 /管理員向他們報(bào)告所知情況。 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 可采用火焰試驗(yàn)、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來(lái)檢測(cè)該密閉場(chǎng)所是否含有有害氣體。 遇有 4 級(jí)以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險(xiǎn)的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用”標(biāo)志等。 審核：投資方案出臺(tái)后，財(cái)會(huì)人員要進(jìn)行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會(huì)引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口 如何解決。 驗(yàn)收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號(hào)、規(guī)格、單位、單價(jià)、數(shù)量和金額填寫物品入庫(kù)單。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 37 請(qǐng)修單工作范圍大，工作量超過 10 個(gè)工以上或影響大樓正常營(yíng)業(yè)，應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理，作計(jì)劃安排。 工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施。 要提供員工學(xué)習(xí) 技術(shù)的機(jī)會(huì)，以提高他們的技術(shù)、技能和一專多能。 設(shè)備的報(bào)廢原則為： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 報(bào) 總物業(yè)經(jīng)理審批。 在《工具借用登記本》上簽收，并注明工 具使用狀況。電焊機(jī)由綜合維修主管保管。班組在收到檢修工人送回的報(bào)修單后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，并將報(bào)修單匯總后交工程部。完成后注明維修時(shí)間和所消耗材料，并請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可后帶回交給文員備案。因此凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。 (潤(rùn)滑、密封等 ) 采用節(jié)能水龍頭。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、燃?xì)獗恚土鲜褂庙毜怯洝? 責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項(xiàng)安全活動(dòng)及安全措施的執(zhí)行。 部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎(jiǎng)勵(lì)辦法是部門獎(jiǎng)勵(lì)班組，班組獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人。 維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實(shí)填寫工作記錄，包括所用時(shí)間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。如：電視音響系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。因此。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。 做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 工程部負(fù)責(zé)為大樓運(yùn)營(yíng)提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保 證大廈能夠?yàn)榭腿颂峁┮粋€(gè)良好、舒適的工作環(huán)境。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。 /柜的值班任務(wù)，不得無(wú)故離崗。 電氣職責(zé)范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責(zé) 負(fù)責(zé)整個(gè)電器系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。 負(fù)責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修工作。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時(shí)，是按專業(yè)系統(tǒng)來(lái)劃分的。 工程部可按上述特點(diǎn)把人員分為三大部分，即設(shè)備運(yùn)行組、緊急維修組和計(jì)劃維修組。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。因此，大樓設(shè)備運(yùn)行管理，要抓安全第一。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因?yàn)楹雎粤死淠幕厥帐且豁?xiàng)重要的節(jié)能措施。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 20 應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，隨時(shí)調(diào)整。要防止推 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 21 托現(xiàn)象：客人向某部門提出問題，某部門推給另外一個(gè)部門，讓用戶轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去解決不了問題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向公寓主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。 正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。退給總辦秘書。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》退給領(lǐng)料人。 退料人 倉(cāng)庫(kù)管理員 倉(cāng)庫(kù)管理員 采購(gòu)員 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 31 8 工程部設(shè)備維保、更新、改造外判合同管理 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。 專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)工程部經(jīng)