【正文】 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時，應(yīng)該根據(jù)不同的危險程度，分為全部 停電、部分停電和不停電工作三類?？陀脜^(qū)一般不準(zhǔn)加臨時線。 焊割的地點(diǎn)與乙炔發(fā)生器和氧氣瓶的距離不少于 10 米，氧氣瓶與乙炔發(fā)生器保持 4 米以上的距離。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 49 在“動火”作業(yè)時，保安部應(yīng)派人至現(xiàn) 場，且配備有防火器材。 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報后： 將火災(zāi)警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊(duì)長在場，須征得消防隊(duì)長同意才可行動。 如火災(zāi)在機(jī)房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關(guān)掉冷凍主機(jī)， 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 48 用現(xiàn)有工具和滅火筒將火撲滅。 干濕消防系統(tǒng)。 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 47 通 知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫及機(jī)房之員工。 當(dāng)有火災(zāi)警報時，以下的警鈴應(yīng)不斷地響起： 首層 火災(zāi)的樓層 與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層 如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報告。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 46 工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時聯(lián)絡(luò)人的電話。 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門等。 搶救人員應(yīng)注意自身的安全，不要盲目冒進(jìn)。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 ，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。 密閉地方的工作 當(dāng)欲進(jìn)入密閉的 場所進(jìn)行工作時，嚴(yán)禁未經(jīng)安全測試而直接進(jìn)入該地方。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 44 有毒物品的處理 對懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄漏。 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋 ，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。 重要機(jī)房如變配電房、直燃機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。 在進(jìn)行有危險的設(shè)備檢修、 操作時應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時消除不安全因素，并須立即上報領(lǐng)班、工程部經(jīng)理。 如涉及到保密性的東西，不得向任何人宣講。 執(zhí)行：項(xiàng)目批準(zhǔn)后，要及時付與實(shí)施，從嚴(yán)控制預(yù)算費(fèi)用，并力求節(jié)省。 設(shè)備投資決策程序 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 40 提出投資方案：投資方案應(yīng)包括投資的目的、投入與產(chǎn)出的估算、“貨比三家”的建議。 按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較，無論是少支出或是多支出，工程部均應(yīng)書面分析理由，以利采取相應(yīng)的控制措施。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 39 因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號、 銘 牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求，記錄維修、保養(yǎng)、 故障的內(nèi)容。 對有一定的經(jīng)濟(jì)價值的物品，應(yīng)以舊換新。 無論是自提還是送貨，均經(jīng)倉庫驗(yàn)收。 工程部要協(xié)助采購部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購質(zhì)次價高， 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 38 性能低劣的產(chǎn)品。 物資采購、領(lǐng)用與報廢流程 各專業(yè)組根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫“物資采購表”，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部檢查倉庫，如無此存庫，財(cái)務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購部采購。 各部門提出的跟蹤表由 文員 填寫，將未完工項(xiàng)目交專業(yè)主管決定計(jì)劃完工時間，該詢問表一般應(yīng)次日返回各部門。一般 請修單應(yīng)在七日內(nèi)完工，積壓超過七日，需每周填報七日以上積壓單，報工程部主管及工程部經(jīng)理。 工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報人力資源部，得到批準(zhǔn)后，即可實(shí)施。 人員調(diào)配流程 正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 36 的職責(zé)范圍，完成自身的專業(yè)工作。 各專業(yè)班組每次對設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時，均填寫設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄。 11 工作分配及人員調(diào)配流程 工作分配流程 工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)籌安排，形成大廈設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃表。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進(jìn)行事故調(diào)查。 專業(yè)主管寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報工程部經(jīng)理，抄報物業(yè)總經(jīng)理。 10 設(shè)備故障處理、事故分析制度 設(shè)備故障處理 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電、燃?xì)獾任ｋU源，保護(hù)事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 34 業(yè)部及總經(jīng)理。應(yīng)關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活，使員工熱愛本職的工作。 工程師 有較高的專業(yè)技術(shù)知識，并能組織員工解決設(shè)備維修和運(yùn)行問題。 各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。 對外委托維保合同項(xiàng)目管理 大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 設(shè)備的更新和報廢應(yīng)同時辦理。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報請總經(jīng)理批準(zhǔn)，并由工程部提出方案供應(yīng)商取貨時，逐項(xiàng)填寫一式四聯(lián)紅字《入庫單》，讓取貨人在一式四聯(lián)紅字《入庫單》上簽字確認(rèn)后，退料。 退料人 倉庫管理員 倉庫管理員 采購員 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 31 8 工程部設(shè)備維保、更新、改造外判合同管理 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報請物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 依據(jù)退料，逐項(xiàng)填寫一式三聯(lián)紅字《出庫單》，讓退料人在一式三聯(lián)紅字《出庫單》上簽字確認(rèn)后收料。 在《出庫單》第二、三聯(lián)及《領(lǐng)料單》上填寫金額，留存《出庫單》第三聯(lián)，當(dāng)日依此登賬，當(dāng)日將《出庫單第二聯(lián)《領(lǐng)料單》交領(lǐng)料部門主管審批 在《領(lǐng)料單》上簽批，當(dāng)日交總辦秘書。 領(lǐng)用人 總辦秘書 總物業(yè)經(jīng)理 總辦秘書 領(lǐng)料人 倉庫管理員 倉庫管理員 領(lǐng)料部門主管 領(lǐng)料部門經(jīng)理 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 29 出庫流程 其流程見附圖 3： 根據(jù)實(shí)際流程調(diào)整該圖 出庫流程 流程 責(zé)任人 領(lǐng)料時，逐項(xiàng)填寫《領(lǐng)料單》。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》退給領(lǐng)料人。 在《領(lǐng) 料單》上簽批，當(dāng)日上報本部門經(jīng)理審批。 工具使用完，及時退回倉庫。工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人 領(lǐng)用工具，一律以舊換新。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。 采購員 倉庫管理員 總辦秘書 總物業(yè)經(jīng)理 總辦秘書 倉庫管理員 庫房記賬員 倉庫管理員、驗(yàn)收人 倉庫管理員 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 26 本 部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。退給總辦秘書。當(dāng)情況復(fù)雜，報請總 經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報修部門簽字認(rèn)可。報修單由使用部門負(fù)責(zé)填寫。 正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。 工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 人身安全、消防安全。 維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。 離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)請物業(yè)部保潔人員配合負(fù)責(zé)打掃干凈。實(shí)在無法避免時應(yīng)事先向公寓主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。若在預(yù)約維修工作時，發(fā)現(xiàn)用戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下維修到訪通知。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶工作，這不僅是一個技術(shù)問題，而且有禮儀禮貌、勞動紀(jì)律等多方面問題，弄不好會引起用戶的反感，造成不好的影響。屬于第一種情況，應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意，第二種情況應(yīng)向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。要防止推 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 21 托現(xiàn)象：客人向某部門提出問題，某部門推給另外一個部門，讓用戶轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了問題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。一般地講，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，但實(shí)踐中僅這一條還不夠。 使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。 燈具的選擇 (節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器 )。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 20 應(yīng)用樓宇自動化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，隨時調(diào)整。 了解各種能源的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。 能源消耗控制程序及要求 ：電、水、油、天然氣等。 合理的安排運(yùn)行 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 19 譬如變壓器，通常應(yīng)工作在 60％－ 100％的負(fù)載情況下，工作效率最高，每臺變壓器負(fù)荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因?yàn)楹雎粤死淠幕厥帐且豁?xiàng)重要的節(jié)能措施。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大樓是提供客人享受的 場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。 制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。因此，大樓設(shè)備運(yùn)行管理，要抓安全第一。這種管理制度 能調(diào)動每個人的積極性。在團(tuán)體內(nèi)部強(qiáng)調(diào)協(xié)助。