【導讀】以內，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學技術提供的最。新樓宇設備，成為物業(yè)提供一流服務的物質基礎。工程部直接運行和。明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設施等“服務產品”的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部等的橫向聯(lián)系與配。合，對提高物業(yè)的整體服務質量至關重要。高整體管理效益。其主要職責是負責前期的設備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)。到十幾個技術工種，工種與工種之間，專業(yè)與專業(yè)之間，分工與合作，交叉與配合等等構成一個復雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。與其他部門的關系。和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理。編制年度計劃經報批后實施。負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經濟效益。停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。用，達到成本控制的目的。物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工。

　　

【正文】 到各個部門，以激勵各部門認真保護設備和節(jié)約能源。 用年維修費用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。 維修費用率＝ 100％ 對費用控制確有成效者，給予獎勵。 設備投資決策程序 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 40 提出投資方案：投資方案應包括投資的目的、投入與產出的估算、“貨比三家”的建議。 審核：投資方案出臺后，財會人員要進行審核，分析投入與產出的估算是否正確，是否會引起其他投資，周轉資金是否足夠，如有缺口 如何解決。經審核后，財務部門對設備投資方案提出建議。 決策：財務部門審查確認后要上報管理部門審批，需用資金較多的設備需由總經理決策，并報分管局或董事會批準。 執(zhí)行：項目批準后，要及時付與實施，從嚴控制預算費用，并力求節(jié)省。 復審：在執(zhí)行投資決策，付與實施過程中，管理人員還應重新考慮這個投資項目的合理性，如發(fā)現(xiàn)與當初投資方案有重大出入等情況必須重新進行再決策。 保密須知： 工程人員到保密區(qū)域工作必須持工作單，如無工作單，任何人不得到保密區(qū)域去。 進入保密區(qū)工作，不準亂動與工作單無關的設備設施，不看與工作單無關的任何東西。 如涉及到保密性的東西，不得向任何人宣講。 如有泄密發(fā)生，一經查出，將承擔一切法律責任。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 41 文 件 名 稱 《 工程部運行管理規(guī)定 》 文 件 編 號 DTZMKTD04S 歸 口 部 門 工程部 工程部運行管理規(guī)定 1 安全生產 安全運行管理制度 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應有 專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報領班、工程部經理。 應根據勞動局有關規(guī)定，組織對電工、電梯工、暖通、等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 42 ，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備檢修、工作時，主管 (值班工程師 )或經理應親自到場指揮。 在進行有危險的設備檢修、 操作時應放置明顯的警告標志，防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。 對變配電、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。 對中央空調、變配電的壓力表、安全閥等，必須定期請有關單位進行校驗。 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調至合適程度，保持室內清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。 各機房門、 設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經批準后方可配制。 重要機房如變配電房、直燃機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內。所有設置于公共區(qū)域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。 木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 43 物業(yè)內進行電、氣焊，必須取得動火證。 電梯 維修保養(yǎng)時應遵守安全規(guī)定，若有人配合應注意聯(lián)絡。 高空及外墻擦洗工作 從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。 遇有 4 級以上大風或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。 對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設施的安全性能。 高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋 ，并進行其他有效保護措施。 作業(yè)范圍周邊必須加設護網，設置明顯標志劃出危險禁區(qū)，嚴禁無關人員進入，以防止意外墜物傷及人員或設備設施。 作業(yè)人員應正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護工作。 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應設置護欄和標志，防止失足踏空。 嚴禁在高空作業(yè) 時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 44 有毒物品的處理 對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設置明顯的危險品標志，并嚴防泄漏。 要積極聯(lián)系有關部門確認該物品性質，掌握其特點及應急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。 建立完善的保管領用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。 密閉地方的工作 當欲進入密閉的 場所進行工作時，嚴禁未經安全測試而直接進入該地方。 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。 若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格，如采用風機通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。 ，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。 工作照明應選用 36V 安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。 發(fā)生意外時的處理 應對員工進行 急救及消防知識的教育和考核。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 45 對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 當發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當的急救措施，同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。 搶救人員應注意自身的安全，不要盲目冒進。 根據傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。 出具事故報告，總 結經驗教訓，處理事故有關責任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。 2 防火安全制度 防火制度 在消防中央監(jiān)控室，應具備以下資料及鎖匙： 一套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感 /溫感 探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。 一套清楚及準確的建筑平面圖，圖內展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門等。 一套各種消防設備之備件清單。 一套完 整之排煙通風圖。 天然氣、燃油分布圖及閥門開關位置圖。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 46 工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時聯(lián)絡人的電話。 在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。 維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。各班組不得存放易燃油料 1 公斤以上。 不得隨意挪動消防設施，發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄露應及時報告。 當發(fā)生火災警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要太急躁。 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災，應先用對講機或電話報告 發(fā)生火警的位置和他自己的動向。 當有火災警報時，以下的警鈴應不斷地響起： 首層 火災的樓層 與發(fā)生火災相鄰的樓層 如發(fā)生火災，工程部的首要任務是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。 發(fā)生火災時，工程部應做好以下工作： 派有經驗的工程人員前往控制室協(xié)調救火工作。 盡可能從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。 通知工程部經理有關情況。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 47 通 知所有當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。 當消防員到場，立刻配合保安 /管理員向他們報告所知情況。 其他當值工程人員留守崗位候命戒備。 工程部經理應做好： 立即通知大廈空調主機房發(fā)生火警警報。 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運作正常。 向消防指揮員提供技術意見。 根據情況改變以下設備的運行狀態(tài)： 排煙系統(tǒng) 空調通風系統(tǒng)：在正常情況下，應將發(fā)生火災那一層、上 一層、上二層和下一層之空調和給風系統(tǒng)關掉，以防止?jié)鉄熉印? 升降機和扶手電梯。 干濕消防系統(tǒng)。 強電及后備發(fā)電 /照明系統(tǒng)。 通知有關工程人員在工程部候命。 在空調主機房之員工應： 立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自主機房。 如火災在機房內，不要冒險；在可能情況下，關掉冷凍主機， 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 48 用現(xiàn)有工具和滅火筒將火撲滅。如不能把火撲滅，應立刻鎖門離開現(xiàn)場并及時通知中控室，由中控室通知 相關人員進行撲救，并上報上級。 當值工程人員應： 立刻上報不要獨自冒險，如發(fā)覺火勢蔓延，應盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。 與工程部保持聯(lián)絡及依照上級之指示行動。 當火被撲滅或確證是誤報后： 將火災警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊長在場，須征得消防隊長同意才可行動。 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應將分層閥關上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設備，使系統(tǒng)盡快恢復正常。 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。 盡快寫出報告連照片和出事原因呈交總經理。 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。 租戶的二次裝修應遵循《裝修施工安全管理制度》。 機房“動火”制度 在機房因維修需要，需動用電、氣焊時，均需報告消防中心，領取動火證后，方可作業(yè)。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網 更多房地產資料免費下載 49 在“動火”作業(yè)時，保安部應派人至現(xiàn) 場，且配備有防火器材。 電、氣焊工必須持證操作。 燒焊地點周圍應清除 4 米內的任何易燃、易爆和可燃物質。 電焊機地線不準接在建筑物、機器設備、各種管道上，必須設立專用地線。 焊割的地點與乙炔發(fā)生器和氧氣瓶的距離不少于 10 米，氧氣瓶與乙炔發(fā)生器保持 4 米以上的距離。 工作完成后，立即切斷電源、氣源，清理現(xiàn)場，在保證無余火、余熱復燃的危險時方可離開。 3 安全用電制度 。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請 工程部核實，并由工程部登記注冊；各部門需架設臨時線，應由工程部派電工安裝?？陀脜^(qū)一般不準加臨時線。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。 物業(yè)強電系統(tǒng)維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部 停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求： 根據工作內容和需要，填寫工作票。 除特殊情況外，原則上應有兩人或兩