【正文】 其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時(shí)對(duì)于寫(xiě)字樓也具有提升檔次的作用。 目標(biāo)客戶(hù)：俱樂(lè)部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場(chǎng)，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂(lè)部，如京城俱樂(lè)部、長(zhǎng)安俱樂(lè)部等，共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在 地上二、三層，將會(huì)干擾所有的房間，不能滿(mǎn)足高檔俱樂(lè)部對(duì)于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對(duì)于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺(tái)球、淋浴、氧吧。他們是水晶石的目標(biāo)客戶(hù)，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動(dòng)場(chǎng)所。他們擁有巨額的財(cái)富，位于社會(huì)金字塔的頂尖，他們需要專(zhuān)屬的商務(wù)活動(dòng)空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。 位置： 7 BD 軸圍合空間。 面積： 1100 平方米 功能：為寫(xiě)字樓的公司及個(gè)人提供銀行服務(wù)。 1 定位原則 寫(xiě)字樓的主要目標(biāo)客戶(hù)從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫(xiě)字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類(lèi)。 （二） 經(jīng)營(yíng)方式建議及面積分割 在寫(xiě)字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套， 25 層作為辦公。從調(diào)查的反饋來(lái)看，購(gòu)房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了73%。 目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶(hù)為主。 位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門(mén)面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。他們對(duì)中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對(duì)居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫(xiě)字樓配套的中高檔餐廳。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺(tái)相鄰的位置。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 貨運(yùn)電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常 清潔護(hù)理需要專(zhuān)用的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿(mǎn)足使用要求。 劣勢(shì)： ? 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長(zhǎng)期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)我們的對(duì)西高新住宅市場(chǎng)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人們普遍對(duì)西高新的住宅市場(chǎng)較為看好，需求較為旺盛。 ? 項(xiàng)目目前的公寓價(jià)格平均在 3600 元 /平方米，而高檔酒店的價(jià)格會(huì)非常高，與項(xiàng)目前期定價(jià)有較大區(qū)別，價(jià)格跨度大，對(duì)銷(xiāo)售會(huì)造成不利影響。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，采取此種方式對(duì)于投資者有一定吸引力： 由于一定時(shí)期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場(chǎng)前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開(kāi)發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，物業(yè)有升值的可能性。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理 公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取一定的投資回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。同時(shí)作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總體價(jià)值有較大的提升。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫(xiě)字樓底商的定位等將迎刃而解。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類(lèi)型有類(lèi)似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專(zhuān)題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。 （一） 酒店功能定位 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市場(chǎng)需要高檔酒店 西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近 5000 家，其中不乏世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。 1. 純酒店 純酒店是擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益的酒店類(lèi)型。 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對(duì)客戶(hù)的吸引力比較差。 ? 通過(guò)獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。 ? 符合目前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。 ? 根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查，他們對(duì)戶(hù)型的需求也多為 23居，以滿(mǎn)足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶(hù)型無(wú)法滿(mǎn)足商住的要求。根據(jù)我們對(duì)于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。 電梯和大堂的使用 從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶(hù)，而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶(hù)型，需通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房?jī)?nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可望通過(guò)將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。這類(lèi)人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?，且多為因公商?wù)往來(lái)，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。 目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的住客。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫(xiě)字樓等外部需求。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等 目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的客戶(hù)，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫(xiě)字樓）。 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓 客戶(hù)，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶(hù)的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。 面積：約 80 平方米 功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。 目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶(hù)為主。 購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過(guò)我們對(duì)西安客戶(hù)的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 根據(jù)需要 可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。 ? 員工餐廳 在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有 9 個(gè)停車(chē)位，為此 9 個(gè)車(chē)位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長(zhǎng)度 30 多米的車(chē)道，且為單側(cè)停車(chē)，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將 1617 軸間的三個(gè)車(chē)位移動(dòng)至 D 軸處，取消其余的 6 個(gè)車(chē)位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳 19 軸的墻面開(kāi)設(shè)門(mén)洞，方便員工出入。其次，此俱樂(lè)部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營(yíng)成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。他們理性地追求享樂(lè)，追求個(gè)性化的享受。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 目標(biāo)客戶(hù)：俱樂(lè)部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。 ? 特色酒吧 設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強(qiáng)烈個(gè)性，空間封閉，相對(duì)獨(dú)立，位于二層，與安靜的圖書(shū)室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。 建議在入口的東南 角，設(shè)兒童活動(dòng)室，并附設(shè)家長(zhǎng)休息室，便于家長(zhǎng)看護(hù)和休息。 桑拿、更衣設(shè)在原 KTV 包間的位置。 ? 俱樂(lè)部可定期為會(huì)員舉行豐富多彩的俱樂(lè)部活動(dòng)，為其創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂(lè)部進(jìn)行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽(tīng)取俱樂(lè)部管理公司的意見(jiàn)，進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項(xiàng)目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂(lè)部的定位及經(jīng)營(yíng)方案高度吻合。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂(lè)部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂(lè)部，以財(cái)富為標(biāo)志的少數(shù)人 社交圈， 作為整個(gè)商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點(diǎn)，并填補(bǔ)西安高端商務(wù)配套市場(chǎng)的空白，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力，為商務(wù)提供強(qiáng)有力的支持。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 2. 1 一層 寫(xiě)字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個(gè)大堂，面積均約 280 平方米。 （三）商業(yè)配套定位 寫(xiě)字樓南北總長(zhǎng)度最長(zhǎng)為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。 不同級(jí)別公司選擇購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺(tái)2%國(guó)外公司7% 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。 面積：約 350 平方米 功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶(hù)。 健身是公寓居住客戶(hù)的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。 目標(biāo)客戶(hù)：服務(wù)于公寓式酒店的客戶(hù)，同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、辦公樓客戶(hù)，及周邊寫(xiě)字樓的消費(fèi)者。 ? 大堂： 投資型服務(wù)公寓的門(mén)廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺(tái)可以較為簡(jiǎn)單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。與他們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶(hù)提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不 便改動(dòng)，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒店公司 造成了難度。 安全問(wèn)題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級(jí)防火門(mén)（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問(wèn)題； 但此種分割方式最大的問(wèn)題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè)，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè)防火門(mén)，作為另一個(gè)逃生出口，滿(mǎn)足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量 均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過(guò)剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會(huì)降低公寓的檔次。 但針對(duì)本項(xiàng)目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿(mǎn)足客戶(hù)多方面的需求。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長(zhǎng)時(shí)期的回報(bào)，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的收益。而對(duì)于旅游客人，因?yàn)槲鞲咝虏皇锹糜螀^(qū)，對(duì)旅游客人的吸引力不強(qiáng)，而且旅游客人的價(jià)格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶(hù)。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)定期更換裝修和家具，保證項(xiàng)目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。雖然在本質(zhì)上，它們是有 70 年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，并且通過(guò)酒店的銷(xiāo)售渠道獲得租客，由專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶(hù)以短期的商務(wù)客人為主。 ? 作為純酒店，國(guó)家有嚴(yán)格的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng)目本 身是公寓，無(wú)論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無(wú)法達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無(wú)法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于 15％－ 25％。但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問(wèn)題，才能夠達(dá)到可操作的程度。 通過(guò)與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識(shí)。 2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能 通過(guò)對(duì)商務(wù)綜合建筑體的專(zhuān)題研究，在大型的商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。 ? 四、五星級(jí)高檔酒店是西高新市場(chǎng)所需要的，高檔酒店對(duì)裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項(xiàng)目如果建設(shè)純酒店無(wú)疑需要加大成本投入，風(fēng)險(xiǎn)大，而長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是否能夠保證項(xiàng)目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營(yíng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。 3. 公寓式酒店 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進(jìn)行酒店管理的公寓式酒店。因此投資者對(duì)項(xiàng)目 15 年后的品質(zhì)和市場(chǎng)情況最為擔(dān)心，而且會(huì)希望在 15 年內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。由于商務(wù)團(tuán)體客人對(duì)配套的要求比較高，而項(xiàng)目本身是公寓，配套設(shè)施與專(zhuān)門(mén)的酒店會(huì)存在一定差距，一方面雖然可以通過(guò)商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補(bǔ)，但另一方面可以