【正文】 其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時對于寫字樓也具有提升檔次的作用。 目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在 地上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動場所。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。 位置： 7 BD 軸圍合空間。 面積： 1100 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供銀行服務(wù)。 1 定位原則 寫字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。 （二） 經(jīng)營方式建議及面積分割 在寫字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套， 25 層作為辦公。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達到了73%。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺相鄰的位置。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 貨運電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進行房間日常 清潔護理需要專用的貨運電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。 劣勢： ? 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。而且包租的風(fēng)險較大。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。 ? 項目目前的公寓價格平均在 3600 元 /平方米，而高檔酒店的價格會非常高，與項目前期定價有較大區(qū)別，價格跨度大，對銷售會造成不利影響。 對于本項目而言，采取此種方式對于投資者有一定吸引力： 由于一定時期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使得項目實現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報，物業(yè)有升值的可能性。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理 公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取一定的投資回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。同時作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項目定位的依據(jù)。 （一） 酒店功能定位 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市場需要高檔酒店 西高新作為西安經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達到近 5000 家，其中不乏世界 500 強企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。 1. 純酒店 純酒店是擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，通過經(jīng)營獲取長期收益的酒店類型。 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對客戶的吸引力比較差。 ? 通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進作用。 ? 符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。 ? 根據(jù)我們對商住公司的調(diào)查，他們對戶型的需求也多為 23居，以滿足辦公的需要，而本項目公寓戶型無法滿足商住的要求。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對項目總體價值提升有幫助作用。 電梯和大堂的使用 從整個大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實踐貴公司的有關(guān)返租承諾。這類人群因為是短期租住，且多為因公商務(wù)往來，需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對配套的要求不是非常強烈。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水晶島寫字樓）。 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓 客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠?qū)ν夥?wù)。 面積：約 80 平方米 功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 購房者對中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 根據(jù)需要 可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會議室。 ? 員工餐廳 在地下室冷凍機房和加壓泵房之間，共有 9 個停車位，為此 9 個車位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長度 30 多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達；建議將 1617 軸間的三個車位移動至 D 軸處，取消其余的 6 個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳 19 軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 ? 特色酒吧 設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強烈個性，空間封閉，相對獨立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。 建議在入口的東南 角，設(shè)兒童活動室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護和休息。 桑拿、更衣設(shè)在原 KTV 包間的位置。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。 本項目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標(biāo)志的少數(shù)人 社交圈， 作為整個商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務(wù)配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務(wù)提供強有力的支持。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個大堂，面積均約 280 平方米。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。 不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺2%國外公司7% 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。 面積：約 350 平方米 功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。 目標(biāo)客戶：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。 ? 大堂： 投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。與他們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不 便改動，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗、高品質(zhì)的酒店公司 造成了難度。 安全問題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個大堂，各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題； 但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個，不符合消防規(guī)范，補救措施是在分割處設(shè)防火門，作為另一個逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量 均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會降低公寓的檔次。 但針對本項目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的收益。而對于旅游客人，因為西高新不是旅游區(qū)，對旅游客人的吸引力不強，而且旅游客人的價格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)定期更換裝修和家具，保證項目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。雖然在本質(zhì)上，它們是有 70 年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實現(xiàn)了一定時期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)客人為主。 ? 作為純酒店，國家有嚴(yán)格的星級評定標(biāo)準(zhǔn)，而本項目本 身是公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無法達到國家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級評定的標(biāo)準(zhǔn)進行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。而且酒店的比重在綜合性項目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于 15％－ 25％。但在此基礎(chǔ)上還需要進一步細(xì)化有關(guān)問題，才能夠達到可操作的程度。 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達到了雙方的共識。 2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能 通過對商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項目中，寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。 ? 四、五星級高檔酒店是西高新市場所需要的，高檔酒店對裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項目如果建設(shè)純酒店無疑需要加大成本投入，風(fēng)險大，而長期經(jīng)營是否能夠保證項目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營也存在風(fēng)險。 3. 公寓式酒店 根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進行酒店管理的公寓式酒店。因此投資者對項目 15 年后的品質(zhì)和市場情況最為擔(dān)心，而且會希望在 15 年內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。由于商務(wù)團體客人對配套的要求比較高，而項目本身是公寓，配套設(shè)施與專門的酒店會存在一定差距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補，但另一方面可以