【正文】 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 1 螃 膄肆蒃裊羆蒞蒃薅蝿芁蒂蚇 戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處 工程部運行手冊 文件類型 ： 作 業(yè) 規(guī) 程 制定 時間： 二零零七年元月 修訂時間： 二零零八年五月 版 本： 第 二 版 審簽時間： 二零零八年五月 文 件 目 錄 序 文 件 名 稱 文 件 編 號 頁碼 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 2 號 1 工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù) DTZMKTD01S 2 工程部人員組織結(jié)構(gòu) DTZMKTD02S 3 工程部日常管理 DTZMKTD03S 4 工程部運行管理規(guī)定 DTZMKTD04S 5 工程部設(shè)備管理 DTZMKTD05S 6 工程部機電設(shè)備維修 /維護管理 DTZMKTD06S 7 工程部特種設(shè)備及監(jiān)視和測量裝置定期管理 DTZMKTD07S 8 工程部緊急事件處理方案 DTZMKTD08S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 3 工程部管理模式及工作 職責(zé)、范圍和任務(wù) 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 等的橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。 同時，物業(yè)管理費用中的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設(shè)備運行、維護費用的節(jié)約，直接使成本降低，提高整體管理效益。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術(shù)工種，工種與工種之間，專業(yè)與專業(yè)之間，分工與合作，交叉與配合等等 構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，文 件 名 稱 《 工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù) 》 文 件 編 號 DTZMKTD01S 歸 口 部 門 工程部 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 4 從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務(wù)于其他部門工作的特殊要求。這是因為，一方面各種設(shè)備的運行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。 工程部負(fù)責(zé)為大樓運營提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保 證大廈能夠為客人提供一個良好、舒適的工作環(huán)境。 工程部負(fù)責(zé)： A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù) D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 定期編寫月、季報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依 據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 5 ，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。 加強設(shè)備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料的管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負(fù)責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效益。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動 資金等。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，變配電?、 空調(diào)機房 等從實際需要出發(fā)，由運行領(lǐng)班帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù) 水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到緊急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、部門經(jīng)理、專業(yè)主管，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施，盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運行。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 6 推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織專業(yè)間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費 用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制的效益。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修記錄 （技術(shù)圖紙） ，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存做出監(jiān)控記錄，以確保在日常維修和搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本控制的目的。 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè) 設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展工程部人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。 檢查和指引所有承建商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。 制定各種設(shè)備運行維修管理制度及表格，并對各種設(shè)備運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、 文件化、表格化，避免人為原因?qū)υO(shè)備運行造成影響。 外判維修保養(yǎng) 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能順暢運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。可外判維修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機組（含冰蓄冷設(shè)備） 電 /扶梯 樓宇自控系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 柴油發(fā)電機 暖通空調(diào)職責(zé)范圍 管理范圍 大廈空調(diào)系統(tǒng) 大廈送、排風(fēng)系統(tǒng) 大廈正壓送風(fēng)、消防排煙系統(tǒng) 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 8 大廈樓宇自控系統(tǒng) 管理職責(zé) 熟悉空調(diào)系統(tǒng)、熱力、供暖、生活熱水系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，降低能耗。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀 態(tài)。 做好緊急搶修工作，當(dāng)班人員接到緊急報修應(yīng)立即奔赴現(xiàn)場，處理緊急事故。 專業(yè)員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的不定期校正。 做好各設(shè)備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。 熟悉電腦及打印機等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 熟悉系統(tǒng)的流程 、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)備、設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報告及提建設(shè)性意見。 /柜的值班任務(wù)，不得無故離崗。 。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 9 ，交接班之前做好各類匯總記錄。 、檢修、測試。 、 每月總結(jié)各設(shè)備運行、故障、記錄。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 大廈生活水系統(tǒng)（自來水） 大廈中水系統(tǒng) 大廈雨、污、廢水系統(tǒng) 管理職責(zé) 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運行時發(fā)生的設(shè)備維護技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報修工作的具體落實，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護工作。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā) 生異?；蚬收?，應(yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成更大的損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。如果無法處理時，馬上報工程部 . 做好本專業(yè)設(shè)備運行報表，對維修單進行登記、編號，同時記錄維修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 做好各設(shè)備間機房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān) 人員進入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 10 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認(rèn)真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 電氣職責(zé)范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責(zé) 負(fù)責(zé)整個電器系統(tǒng)的運行和資料管理。 負(fù)責(zé)發(fā)電機的運行管理。 負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負(fù)責(zé)燃油的儲存 。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 ，匯報上級取得總維修方案。 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安監(jiān)控設(shè)備，消防警報設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動管理設(shè)備，電視設(shè)備的運行和資料管理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 11 。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修