【正文】 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 1 螃 膄肆蒃裊羆蒞蒃薅蝿芁蒂蚇 戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處 工程部運行手冊 文件類型 ： 作 業(yè) 規(guī) 程 制定 時間： 二零零七年元月 修訂時間： 二零零八年五月 版 本： 第 二 版 審簽時間： 二零零八年五月 文 件 目 錄 序 文 件 名 稱 文 件 編 號 頁碼 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 2 號 1 工程部管理模式及工作職責、范圍和任務 DTZMKTD01S 2 工程部人員組織結構 DTZMKTD02S 3 工程部日常管理 DTZMKTD03S 4 工程部運行管理規(guī)定 DTZMKTD04S 5 工程部設備管理 DTZMKTD05S 6 工程部機電設備維修 /維護管理 DTZMKTD06S 7 工程部特種設備及監(jiān)視和測量裝置定期管理 DTZMKTD07S 8 工程部緊急事件處理方案 DTZMKTD08S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 3 工程部管理模式及工作 職責、范圍和任務 物業(yè)管理是一種以提供服務為主的業(yè)務，宗旨是要在適當?shù)某杀疽詢?，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學技術提供的最新樓宇設備，成為物業(yè)提供一流服務的物質基礎。工程部直接運行和管理這些設備，通過設備、設施為用戶服務；是提供給客人空調、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設施等“服務產(chǎn)品”的部門。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 等的橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務質量至關重要。 同時，物業(yè)管理費用中的工程設備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設備運行、維護費用的節(jié)約，直接使成本降低，提高整體管理效益。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術最復雜和管理難度比較高的一項工作。其主要職責是負責前期的設備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調、樓宇設備的管理、運行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種，工種與工種之間，專業(yè)與專業(yè)之間，分工與合作，交叉與配合等等 構成一個復雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。 提到工程設備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關系。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，文 件 名 稱 《 工程部管理模式及工作職責、范圍和任務 》 文 件 編 號 DTZMKTD01S 歸 口 部 門 工程部 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 4 從相互工作關系的處理來說，工程部還有一個服務于其他部門工作的特殊要求。這是因為，一方面各種設備的運行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。 工程部負責為大樓運營提供良好的設備設施，以保 證大廈能夠為客人提供一個良好、舒適的工作環(huán)境。 工程部負責： A. 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務 D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設施提出完善、整改方案 具體包括以下內容： 在物業(yè)總經(jīng)理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。 定期編寫月、季報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依 據(jù)。 負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經(jīng)濟管理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 5 ，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。 加強設備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料的管理；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效益。 根據(jù)物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動 資金等。 制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備（電梯、空調和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電?、 空調機房 等從實際需要出發(fā)，由運行領班帶領技術工人組成。 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術 水平、組織水平和員工素質的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到緊急報告，當班人員應立即通知總經(jīng)理、部門經(jīng)理、專業(yè)主管，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施，盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復設備的正常運行。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 6 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織專業(yè)間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費 用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制的效益。 負責設備安全管理，組織物業(yè)設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 收集和編制設備有關技術資料和維修記錄 （技術圖紙） ，做好設備的技術檔案工作。 負責組織物業(yè)各種設備的備件訂制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存做出監(jiān)控記錄，以確保在日常維修和搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。 經(jīng)?？偨Y和推廣物業(yè) 設備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展工程部人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。 檢查和指引所有承建商在物業(yè)內進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關工程之問題及查詢，應付物業(yè)內客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關問題。 制定各種設備運行維修管理制度及表格，并對各種設備運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、 文件化、表格化，避免人為原因對設備運行造成影響。 外判維修保養(yǎng) 把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備能順暢運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設備有： 制冷機組（含冰蓄冷設備） 電 /扶梯 樓宇自控系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 柴油發(fā)電機 暖通空調職責范圍 管理范圍 大廈空調系統(tǒng) 大廈送、排風系統(tǒng) 大廈正壓送風、消防排煙系統(tǒng) 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 8 大廈樓宇自控系統(tǒng) 管理職責 熟悉空調系統(tǒng)、熱力、供暖、生活熱水系統(tǒng)設備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，降低能耗。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結并上報。 做好空調系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術狀 態(tài)。 做好緊急搶修工作，當班人員接到緊急報修應立即奔赴現(xiàn)場，處理緊急事故。 專業(yè)員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 做好空調、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的不定期校正。 做好各設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。 熟悉電腦及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 熟悉系統(tǒng)的流程 、監(jiān)控設備的分布，掌握設備、設施的參數(shù)及其操作方法。 。 監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻⒆鲌蟾婕疤峤ㄔO性意見。 /柜的值班任務，不得無故離崗。 。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 9 ，交接班之前做好各類匯總記錄。 、檢修、測試。 、 每月總結各設備運行、故障、記錄。 積極參加業(yè)務學習和技術培訓、復訓，不斷提高自己的業(yè)務水平。 大廈生活水系統(tǒng)（自來水） 大廈中水系統(tǒng) 大廈雨、污、廢水系統(tǒng) 管理職責 負責給排水設備及管路的維修，處理有關設備運行時發(fā)生的設備維護技術事務，跟蹤給排水設備報修工作的具體落實，做好應急的搶修工作及日常維護工作。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā) 生異常或故障，應立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成更大的損失。各設備的巡視記錄依照有關表格。 做好給排水設備運行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。如果無法處理時，馬上報工程部 . 做好本專業(yè)設備運行報表，對維修單進行登記、編號，同時記錄維修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 做好各設備間機房的管理工作，嚴禁無關 人員進入，負責消防泵的日常清潔及試運行工作，負責水箱的清洗。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 10 認真貫徹執(zhí)行工程部下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各項任務。 積極參加業(yè)務和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 電氣職責范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應急發(fā)電機系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責 負責整個電器系統(tǒng)的運行和資料管理。 負責發(fā)電機的運行管理。 負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負責空調、冷凍設備動力電源供給。 負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負責物業(yè)公共范圍內所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責燃油的儲存 。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 ，匯報上級取得總維修方案。 負責物業(yè)的保安監(jiān)控設備，消防警報設備，電話設備，公共廣播設備， 樓宇自動管理設備，電視設備的運行和資料管理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 11 。 詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內，作出適當檢修