【正文】 型。 1. 純公寓 ? 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。 ? 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以2－ 3 室為主，而本項(xiàng)目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。 ? 而且，純公寓與本項(xiàng)目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合，對項(xiàng)目總體的品質(zhì)有影響。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對酒店的品質(zhì)也有影響。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司 對商住公寓有需求。 ? 根據(jù)我們對商住公司的調(diào)查，他們對戶型的需求也多為 23居，以滿足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶型無法滿足商住的要求。 ? 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項(xiàng)目總體品質(zhì)有影響，會(huì)造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達(dá)到高檔次商務(wù)綜合建筑體的基本要求。 3. 酒店式公寓 ? 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本 逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對本項(xiàng)目的資金壓力會(huì)比較大，不是理想的方式。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時(shí)期的回報(bào)，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的收益。此種模式其實(shí)與前面討論過的實(shí)現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項(xiàng)目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)比較大。 ? 如果僅承諾較短期限的回報(bào)，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競爭。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會(huì)競相壓價(jià)，品質(zhì)難有保證。在客戶方面也會(huì)與酒 店客人有沖突。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對于自用客戶不劃算，會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會(huì)加大項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 4. 投資型服務(wù)公寓 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可以在保證項(xiàng)目檔次的基礎(chǔ)上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，使項(xiàng)目的品質(zhì)有保障。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風(fēng)險(xiǎn)。而且投資型服務(wù)公寓的用家多 為長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。 因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類型。 （三）水晶島公寓細(xì)化定位 1. 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 （ 1）公寓式酒店客戶群 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。 （ 2）投資型服務(wù)公寓客戶群 ? 投資者：對該項(xiàng)目有投資意向的客戶，希 望首期投資額較少的客戶 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員 ? 將其作為接待客戶的相關(guān)公司 ? 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資 2．項(xiàng)目現(xiàn)有條件分析 設(shè)施設(shè)備 相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。 本公寓樓可配備 24 小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。 配套設(shè)施 相對于純酒店而言，“公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設(shè)施并無 具體要求，主要取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。 但針對本項(xiàng)目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。 戶型 公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。 總平面布局及出入口 商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個(gè)與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務(wù)預(yù)留了條件。 3．具體的組合形式 “公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式： ? 分樓層組合 ? 豎向組合 下面將對此二種方式加以分析說明。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差 別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 由于本項(xiàng)目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在下部，距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對較遠(yuǎn)。公寓式酒店為短期散租客，對此不會(huì)特別注意，可將此不利影響化解。 從經(jīng)營角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾 。 電梯和大堂的使用 從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。 一旦采用橫向分割的方案，必然會(huì)造成從電梯廳到房間交通距離過長的問題，對于酒店客人而言，由于是短期居住，對此可能不會(huì)特別關(guān)注。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必然會(huì)給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項(xiàng)目銷售。因此橫向分割的方案對項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理 想方案。 豎向組合 公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點(diǎn)，有利于豎向分割。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題； 但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè)，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè)防火門，作為另一個(gè)逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量 均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會(huì)降低公寓的檔次。 目前在 GG1 軸的防火分界線基本將整個(gè)平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。 分區(qū)方式 采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下： 公寓式酒店設(shè)在東側(cè) 優(yōu)勢： ? 首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣 派，適合作為公寓式酒店的大堂。 ? 東側(cè) 12 層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。 劣勢： ? 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。 ? 整個(gè)公寓樓的服務(wù) /消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無法順利使用到服務(wù)電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。 公寓式酒店設(shè)在西側(cè) 優(yōu)勢： ? 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對于 投資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。 ? 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。 ? 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。 劣勢： ? 西部大堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。 ? 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少， 12 層總面積約1740 平方米，而且其中包含貨運(yùn)出入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備用房， 不能滿足公寓式酒店對于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓的 12層總面積為約 2830平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。 ? 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。 安全問題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。為確保日常居住使用的安 全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。 電梯數(shù)量 根據(jù)我行多年對于酒店市場的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在 300 個(gè)客房，才能取得合理的收益。而 300 間客房的酒店，對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均6090間客房需要一部電梯，按照此標(biāo)準(zhǔn)， 300 間客房約需要 45 部客用電梯。而本項(xiàng)目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各 3 部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。 貨運(yùn)電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常 清潔護(hù)理需要專用的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。 分?jǐn)偯娣e需要重新計(jì)算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢ο笈c原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。 新的銷售面積與原銷售面積的矛盾 由于銷售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)?，投資性公寓位于東部，其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對較大，造成銷售面積可能有所變化，對于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié) 商解決重新計(jì)算分?jǐn)偯娣e使戶型的銷售面積變化的問題。 與已售出戶型的矛盾 從經(jīng)營角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。 公寓式酒店與 原已售公寓之間的價(jià)格差 通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。如果不能夠?yàn)槭袌鏊邮?，公寓式酒店的銷售可能會(huì)面臨困難。 公寓式酒店的管理公司 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。而本項(xiàng)目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒店公司 造成了難度。 結(jié)論： ? 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中 35 層有 38 套公寓對客戶作過關(guān)于 5 年投資回報(bào)的承諾；并結(jié)合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。 ? 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。 （四）商業(yè)配套定位細(xì)化 根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務(wù)的原則進(jìn)行布局和功能安排。同時(shí)考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓 式酒店共享。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對公 寓式酒店客戶的需求進(jìn)行定位