【正文】 一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間 ，因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。 位置： C1A1軸、 1214 軸圍合的空間。而原銀行營(yíng)業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 面積： 60 平方米 功能：桑拿、淋浴、更衣 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。 ? 圖書閱覽 針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場(chǎng)所。 如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以 及一些外地、港澳臺(tái)和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍?，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長(zhǎng)住公司內(nèi)的公司及員工。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。 ? 中高檔的商務(wù)中餐廳 上部的高檔寫字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐，同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場(chǎng)所。 位置： 1819軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能：為寫字樓的公司及個(gè)人提供簡(jiǎn)單的郵政服務(wù) 目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。俱樂部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營(yíng)方案。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石 的定位原則。聘請(qǐng)專門的國際級(jí)俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運(yùn)用其強(qiáng)大 國際網(wǎng)絡(luò)，使會(huì)員能夠在其它國家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利。 考慮到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。 方案二：設(shè)有游泳池的布局 由于房間形 狀及長(zhǎng)度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足； 由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。 ? 多功能的宴會(huì)廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會(huì)廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會(huì)廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會(huì)、高檔晚宴的多重功能。 面積：約 300 平方米 功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。 位置：在寫字樓一層， 131 BG 軸 圍合區(qū)域。 面積： 320 平方米 功能：高檔休閑、商務(wù)洽談場(chǎng)所。 ? 超豪華專屬中餐廳 如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素 —— 高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。結(jié)合水晶石的平面特點(diǎn)，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場(chǎng)所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對(duì)水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個(gè)會(huì)議室，可 通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。 面積： 210 功能： VIP 臺(tái)球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。如健身、臺(tái)球等， 安排在水晶石的底層，而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 水晶石將為會(huì)員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會(huì)議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。在此背景下形成了新財(cái)富階層，他們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會(huì)地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財(cái)富。最主要的是一旦項(xiàng)目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng) 目知名度，促進(jìn)銷售有利。 ? 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種 類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長(zhǎng)，實(shí)力不斷增強(qiáng)，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。 目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 位置： 2226軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會(huì)議、報(bào)告、產(chǎn)品發(fā)布等。 位置： 2630軸、 BG 軸圍合的空間。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。 同時(shí)由于公寓式 酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、 為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺(tái)及國外公司各占 2％和 7％。 購房者對(duì) 24 小時(shí)熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提 供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。西安屬于北方城市，露臺(tái)只能在部分季節(jié)可以利用。 面積： 160 平方米 功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。 ? 體操房 位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對(duì)開闊的空間。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場(chǎng)所。 位置：藥店位于 CA 軸、 12 軸圍合的空間；花店位于 CA 軸、 24 軸圍合的空間。其客戶不限于 投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對(duì)外臨街（唐延路），便于吸引人流對(duì)外服務(wù)。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。 一層 投資型服務(wù)公寓一層總面積 約 1470 平方米，面積較為充足；門廳約 240 平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對(duì)外營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。考慮公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。 ? 商務(wù)中心 由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普 通酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。 定位內(nèi)容 公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。同時(shí)考慮到公寓式酒店對(duì)配套的要求相對(duì)投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓 式酒店共享。 公寓式酒店與 原已售公寓之間的價(jià)格差 通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場(chǎng)的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。而本項(xiàng)目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各 3 部客梯，對(duì)于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。 劣勢(shì)： ? 西部大堂的面積相對(duì)較小，空間相對(duì)局促，對(duì)于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。 ? 東側(cè) 12 層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。 一旦采用橫向分割的方案，必然會(huì)造成從電梯廳到房間交通距離過長(zhǎng)的問題，對(duì)于酒店客人而言，由于是短期居住，對(duì)此可能不會(huì)特別關(guān)注。 3．具體的組合形式 “公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式： ? 分樓層組合 ? 豎向組合 下面將對(duì)此二種方式加以分析說明。 （三）水晶島公寓細(xì)化定位 1. 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 （ 1）公寓式酒店客戶群 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。在客戶方面也會(huì)與酒 店客人有沖突。 3. 酒店式公寓 ? 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。 1. 純公寓 ? 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。 ? 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間 ，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 但此種模式在市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)： ? 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購買了 15 年后的可以繼續(xù)使用 55 年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。 （ 4）通過后期的經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。 ? 與本項(xiàng)目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是： ，而對(duì)高檔酒店的需求在不斷增長(zhǎng)； ，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價(jià)值提 升。 綜合來看，西高新區(qū)域酒店設(shè) 施不足，而市場(chǎng)又對(duì)高檔酒店有較大的需求，開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場(chǎng)需求，有良好的市場(chǎng)空間。同時(shí)西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項(xiàng)目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)及未來發(fā)展走勢(shì)、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個(gè)方面提出了我們的定位建議。此外對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項(xiàng)目定位的前提條件。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務(wù)俱樂部 —— 水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng)，也同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對(duì)高檔次酒店有較為 強(qiáng)烈的需求。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，開發(fā)西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。通過我們對(duì)北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是 4 星級(jí)、 5 星級(jí)高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對(duì)綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強(qiáng)的支持作用。 通過以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目不適合開發(fā)純酒店。 ? 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對(duì)其吸引力不足。 （ 3）在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。 ? 可以帶動(dòng)其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進(jìn)其銷售。 ? 必須與專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)合作，有良好的酒