【正文】 將重點側(cè)重在短期居住的商務(wù)散客，因為短期居住的商務(wù)散客承租能力較強，對于保持較高的經(jīng)營收益，進 而實現(xiàn)對投資者的承諾有好處。這樣對本項目的資金壓力會比較大，不是理想的方式。 配套設(shè)施 相對于純酒店而言，“公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設(shè)施并無 具體要求，主要取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。 豎向組合 公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點，有利于豎向分割。 ? 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。而由于公寓樓原設(shè)計未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進度，公寓的高檔餐飲在寫字樓配套中解決。 位置： 114 軸、 JL 及 J1L1 軸圍合空間。 2 投資型服務(wù)公寓 商業(yè)配套定位原則 投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶為投資 者及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內(nèi)的長期租客。故在此設(shè)可以對外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。 面積：約 130 平方米 功能：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 二層 投資型服務(wù)公寓二層總面積約 1360 平方米 ，包含一個過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個二層的亮點空間。 面積：約 106 平方米 功能：體操教授和練習(xí)。 位置：位于二層原銀行辦公及露臺處。 有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占 13％和 7％。在經(jīng)營方面，主要采取銷售的方式，以快速回籠資金為目的。 上述配套內(nèi)容主要位于辦公樓一層；考慮員工餐廳和郵局由于為內(nèi)部使用，在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高，故將其設(shè)在地下一層。 其臨項目內(nèi)部街道設(shè)有多處 開口，便于對外、對公寓式酒店服務(wù)。 五、水晶石細(xì)化定位 （一） 總體定位 水晶石位于建筑體的中心位置，并統(tǒng)領(lǐng)整個建筑群品質(zhì)，是水晶島魅力核心所在。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營取得成功，進而保證水晶石的高品質(zhì)和總體項目的高品質(zhì)。 ? 俱樂部的會員人數(shù)應(yīng)控制一定數(shù)量，以保證其尊貴性和高品質(zhì)服務(wù)，并享受會員級的較大的優(yōu)惠。 將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體，作為游泳池的空間，共約 900 平方米； 健身房設(shè)在 1/1 17 軸之間原 KTV 包間的位置，面積約60 平方米。 ? 兒童活動室 兒童活動室作為會員空間的附屬空間，主要解決會員攜家消費時的兒童活動空間，是人性化的必要的設(shè)施。 位置： 15 軸 —— 17 軸、 1B—— 1/F 軸圍合區(qū)域。 ? 咖啡廳 高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。 VIP 臺球： 位置： 1/14 軸 —— 17 軸、 1/A 軸 —— 3/A 軸圍合區(qū)域。 經(jīng)營方式 水晶石高檔俱樂部適合采用會員制的經(jīng)營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡(luò)，為其獲得更多的財富創(chuàng)造機會。 ? 商務(wù)俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進而購買。 位置： 1619軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方 米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務(wù)。并可根據(jù)實際招商情況增減面積，也可根據(jù)市場需求及實際使用情況改為辦公室出售或出租。 ? 作為這些公司的員工，屬于白領(lǐng)階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實用性和形象并重，在實惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì)，講求生活質(zhì)量。國內(nèi)公司選擇購買的比重較高，而港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃。 四、寫字樓細(xì)化定位 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43% 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% （一） 目標(biāo)客戶定位 1. 目標(biāo)客戶分析 根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點： 行業(yè)分布 被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布 廣泛，信息郵電類占 19％、咨詢服務(wù)類占 28％、建筑房地產(chǎn)類占 17％。 ? 主題休閑花園 二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e，對于貴公司是一個損失。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。一層?xùn)|南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。 ? 高級超市 由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達的位置。 ? 健身會所與公寓式酒店合用配套； ? 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務(wù)。 面積： 62 平方米 功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場所。 二 層 公寓式酒店二層總面積約為 830 平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機房，東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。 ? 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。 因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類型。 ? 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質(zhì)有影響，會造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達到高檔次商務(wù)綜合建筑體的基本要求。 ? 能夠提升公寓及其它物業(yè) 的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短回款速度。 ? 可以帶動其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進其銷售。 ? 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。通過我們對北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是 4 星級、 5 星級高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強的支持作用。企業(yè)的聚集，除了進行生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對高檔次酒店有較為 強烈的需求。此外對項目自身條件也進行了詳細(xì)分析，作為項目定位的前提條件。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。 綜合來看，西高新區(qū)域酒店設(shè) 施不足，而市場又對高檔酒店有較大的需求，開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場需求，有良好的市場空間。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。 （ 4）通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實現(xiàn)對投資者的承諾。 ? 在項目經(jīng)營期間 ，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營風(fēng)險。 1. 純公寓 ? 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。在客戶方面也會與酒 店客人有沖突。 3．具體的組合形式 “公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式： ? 分樓層組合 ? 豎向組合 下面將對此二種方式加以分析說明。 ? 東側(cè) 12 層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。而本項目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各 3 部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓 式酒店共享。 ? 商務(wù)中心 由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普 通酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。其客戶不限于 投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。綜合考慮項目各個因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場所。 面積： 160 平方米 功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。 購房者對 24 小時熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提 供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處本項目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、 為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。 同時由于公寓式 酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 位置： 2630軸、 BG 軸圍合的空間。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 ? 西安的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種 類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。在此背景下形成了新財富階層，他們主要是具備相當(dāng)實力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財富。如健身、臺球等， 安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個會議室，可 通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。 ? 超豪華專屬中餐廳 如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素 —— 高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。 位置：在寫字樓一層， 131 BG 軸 圍合區(qū)域。 ? 多功能的宴會廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。 考慮到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石 的定位原則。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場所。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個性化裝修的空間。本項目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 ? 圖書閱覽 針對目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。 面積： 60 平方米 功能：桑拿、淋浴、更衣 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。 定位內(nèi)容 保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以