【正文】 理，抄報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。 人員調(diào)配流程 正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 36 的職責(zé)范圍，完成自身的專業(yè)工作。 物資采購、領(lǐng)用與報(bào)廢流程 各專業(yè)組根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫“物資采購表”，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部檢查倉庫，如無此存庫，財(cái)務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購部采購。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 39 因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、 銘 牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求，記錄維修、保養(yǎng)、 故障的內(nèi)容。 如涉及到保密性的東西，不得向任何人宣講。 重要機(jī)房如變配電房、直燃機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。 干濕消防系統(tǒng)。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 49 在“動(dòng)火”作業(yè)時(shí)，保安部應(yīng)派人至現(xiàn) 場(chǎng)，且配備有防火器材。 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的危險(xiǎn)程度，分為全部 停電、部分停電和不停電工作三類。 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 46 工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的電話。 ，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋 ，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。 易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。 執(zhí)行：項(xiàng)目批準(zhǔn)后，要及時(shí)付與實(shí)施，從嚴(yán)控制預(yù)算費(fèi)用，并力求節(jié)省。 對(duì)有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物品，應(yīng)以舊換新。 各部門提出的跟蹤表由 文員 填寫，將未完工項(xiàng)目交專業(yè)主管決定計(jì)劃完工時(shí)間，該詢問表一般應(yīng)次日返回各部門。 各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí)，均填寫設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄。 10 設(shè)備故障處理、事故分析制度 設(shè)備故障處理 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、燃?xì)獾任ｋU(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 34 業(yè)部及總經(jīng)理。 對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理 大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 依據(jù)退料，逐項(xiàng)填寫一式三聯(lián)紅字《出庫單》，讓退料人在一式三聯(lián)紅字《出庫單》上簽字確認(rèn)后收料。 在《領(lǐng) 料單》上簽批，當(dāng)日上報(bào)本部門經(jīng)理審批。 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總 經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。 工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 人身安全、消防安全。若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)用戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下維修到訪通知。一般地講，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，但實(shí)踐中僅這一條還不夠。 了解各種能源的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大樓是提供客人享受的 場(chǎng)所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。這種管理制度 能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。可根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。此 種結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，責(zé)任性較強(qiáng)、便于檢查；缺點(diǎn)是對(duì)于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 11 。 做好各設(shè)備間機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān) 人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存做出監(jiān)控記錄，以確保在日常維修和搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 1 螃 膄肆蒃裊羆蒞蒃薅蝿芁蒂蚇 戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處 工程部運(yùn)行手冊(cè) 文件類型 ： 作 業(yè) 規(guī) 程 制定 時(shí)間： 二零零七年元月 修訂時(shí)間： 二零零八年五月 版 本： 第 二 版 審簽時(shí)間： 二零零八年五月 文 件 目 錄 序 文 件 名 稱 文 件 編 號(hào) 頁碼 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2 號(hào) 1 工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù) DTZMKTD01S 2 工程部人員組織結(jié)構(gòu) DTZMKTD02S 3 工程部日常管理 DTZMKTD03S 4 工程部運(yùn)行管理規(guī)定 DTZMKTD04S 5 工程部設(shè)備管理 DTZMKTD05S 6 工程部機(jī)電設(shè)備維修 /維護(hù)管理 DTZMKTD06S 7 工程部特種設(shè)備及監(jiān)視和測(cè)量裝置定期管理 DTZMKTD07S 8 工程部緊急事件處理方案 DTZMKTD08S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 3 工程部管理模式及工作 職責(zé)、范圍和任務(wù) 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 5 ，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè) 設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。 熟悉系統(tǒng)的流程 、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)備、設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 10 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性的原則。因而大的系統(tǒng)維修如電 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 14 氣、等大修工作就會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要觀察有沒有什么松動(dòng)，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽聲音是否異常，要感覺設(shè)備溫升如何，振動(dòng)情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。 對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工等都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。 大樓能源控制管理應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手： 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài) 譬如，大樓的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段時(shí)間后，熱交換器的翅片間會(huì)積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會(huì)降低能源的利用率。 指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。有的客人往往會(huì)直接打電話到工程部，或是將電話打到物業(yè)部或別的地方。 員工到達(dá)用戶門口應(yīng)輕輕敲門。 與客戶有關(guān)。在發(fā)生使用部門對(duì)工程部的投訴時(shí)，可以報(bào)修單為據(jù)。 借用公用工具歸還時(shí)，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 在《領(lǐng)料單》上簽批，當(dāng)日交總辦秘書。 留 存紅字《出庫單》第一聯(lián)，當(dāng)日依此沖賬。 大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)大廈管理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。 各專業(yè)主管和領(lǐng)班，要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。 各專業(yè)主管對(duì)請(qǐng)修單實(shí)行計(jì)劃管理，定額達(dá)標(biāo)工時(shí)，注明要求完工日期。 物資的報(bào)廢流程 ，不得繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)進(jìn)行審查 鑒定，經(jīng)批準(zhǔn)后方可作報(bào)廢處理。 復(fù)審：在執(zhí)行投資決策，付與實(shí)施過程中，管理人員還應(yīng)重新考慮這個(gè)投資項(xiàng)目的合理性，如發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初投資方案有重大出入等情況必須重新進(jìn)行再?zèng)Q策。 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時(shí)必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。 作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 工作照明應(yīng)選用 36V 安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全，防止觸電。 在指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。 向消防指揮員提供技術(shù)意見。到達(dá)安全地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中心匯報(bào)。電氣檢修人員工作時(shí)，應(yīng)遵循下列三項(xiàng)要求： 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。 機(jī)房“動(dòng)火”制度 在機(jī)房因維修需要，需動(dòng)用電、氣焊時(shí)，均需報(bào)告消防中心，領(lǐng)取動(dòng)火證后，方可作業(yè)。 升降機(jī)和扶手電梯。各班組不得存放易燃油料 1 公斤以上。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 45 對(duì)外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時(shí)工作，如無法避免則必須做好防護(hù)工作。 各機(jī)房門、 設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 進(jìn)入保密區(qū)工作，不準(zhǔn)亂動(dòng)與工作單無關(guān)的設(shè)備設(shè)施，不看與工作單無關(guān)的任何東西。 檔案管理工作流程 檔案是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)，探索管理和檢修規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解，提高維修和管理水平的有力措施。除大項(xiàng)目或未明了技術(shù)要求的項(xiàng)目外，一般均應(yīng)分配到員工手里，所有請(qǐng)修單應(yīng)掛在專業(yè)跟蹤板上，員工不能按期完工的請(qǐng)修單應(yīng)提前通知專業(yè)主管，寫明原因，并由專業(yè)主管重新分配。 在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計(jì)劃維修時(shí)，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。 找出原因后，工程部經(jīng)理和專業(yè)主管須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行，匯報(bào)總經(jīng)理。 專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟進(jìn)，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。 及時(shí)通知供應(yīng)商換貨。 在《領(lǐng)料單》上簽批，退給總辦秘書。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 27 全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。 報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批 在