【正文】 地上二層 地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設置相對安靜的功能，包括針對目標客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。其內(nèi)設柔軟地面及兒童玩具等，空間相對封閉，以免干擾其它空間。 面積： 300 平方米 功能：提供高檔西式餐飲。 地上一層 地上 一層總規(guī)模約為平方米。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區(qū)域。 3 定位內(nèi)容 功能分類 根據(jù)我行對于北京高檔俱樂部市場的調(diào)查，目前高檔俱樂部的功能設置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場等； ? 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐； ? 會議：包含大規(guī)模的會議廳及小會議 室； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設有獨具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的 VIP 們的私人雪茄，根據(jù)不同品牌和特性的雪茄，設置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。他們的需求特點是更樂于在固定的、相對不事張揚、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進行商務、社交和休閑活動；由于經(jīng)濟實力強大，他們對于消費環(huán)境具有相當高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會地位和實力、品位，但又不希望過于引人注目；消費能力極強，對于形象、 品質(zhì)、舒適度和個性化的需求大于對價格的關注。 （三） 業(yè) 態(tài)及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動空間效果，成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。 ? 本項目作為高檔次的商務綜合建筑體，設立高端的商務俱樂部對于總體價值的提升有促進作用，首先它服務的客戶是商務客戶，與項目的總體定位不沖突。 將水晶島定位于高檔商務俱樂部有其內(nèi)在原因和作用： ? 高檔商務俱樂部一般是在經(jīng)濟發(fā)達城市才出現(xiàn)的。 地下一層主要功能為各類設備機房和汽車庫、自行車庫，由于受機房布置和結構的 局限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認為是合理的選擇。 面積： 1450 平方米 功能：中、高檔中餐廳。內(nèi)部設有走道，相對獨立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會議，對于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。 根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容，考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素，并結合其本身空間分割，基本布局為在靠近公寓的位置布 置高檔中餐廳；而為確保寫字樓高檔的品質(zhì)，在其南、北大堂兩側的空間設置高檔的餐飲、咖啡、會議和商務中心等項目，以提升寫字樓品質(zhì)為目的，至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公 樓的長期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點集中在商務相關需求，注重形象，同時也注重實用，并要求高效快捷、具有一定個性化和相當?shù)臋n次、品質(zhì)。最南端外墻距離公寓式酒店 23米，東側距離水晶石 17 米。根據(jù)我們對寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買。可見，西安寫字樓市場中中小規(guī)模公司比較多，但辦公面積達到 1000 平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余 其它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。雖然本項目沒有設施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達到同樣的效果。 目標客戶：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 面積： 60 平方米 功能：圖書 、期刊、雜志、報紙閱覽。 ? 球類運動 室、兒童游戲室 球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。 位置：位于 1214 軸、 C1D1 軸圍合的范圍內(nèi)。結合項目空間條件，在二層設健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務公寓和公寓式酒店共享的配套。 目標客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 ? 美容美體保健中心 通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。 ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務公寓服務，屬于其內(nèi)部配套。 定位依據(jù) 根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務公寓式酒店，并可兼顧投資型服務公寓客戶的菜單式選擇服務要求。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。 根據(jù)定位原則和依據(jù)，結合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應當具有的基本接待服務功能，在此設與酒店公寓日常出入關系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務中心。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務目的的散客。 結論： ? 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中 35 層有 38 套公寓對客戶作過關于 5 年投資回報的承諾；并結合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務公寓內(nèi)。為確保日常居住使用的安 全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設施予以管理和防范。 ? 同時公寓式酒店必須的服務電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。 目前在 GG1 軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務能力。 從經(jīng)營角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實踐承諾 。 戶型 公寓樓的戶型原本按照商務公寓的標準設計，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務公寓均較為吻合。而且投資型服務公寓的用家多 為長期用戶，與酒店以短期商務客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風險比較大。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司 對商住公寓有需求。對于西安，特別是西高新而言，由于商務活動越來越活躍，短期的商務客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務人士應當是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會吸引更大范圍的商務客人。 ? 對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。 ? 此種模式適合于對項目成本構成不了解，投資渠道少，不理解資金時間價值的投資者。 ? 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。 此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障。 從國外的經(jīng)驗來看，產(chǎn)權式酒店的成功要素中有幾個必要的因素： ? 有龐大的客戶群 ? 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) ? 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡化經(jīng)營 對于本項目而言，開發(fā)產(chǎn)權式酒店不是理想的方案，存在以下制約 問題： ? 產(chǎn)權式酒店的土地使用權限是 40 年，也需要進行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 ? 根據(jù)項目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當數(shù)量的房間出售出去，使后期進行酒店式管理的難度很大。 下面我們對三種酒店類型在本項目中的適應性進行分析，選擇較為適合本項目的酒店功能類型。本項目中公寓部分的規(guī)模比例在 50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設置。由于時間緊迫 ，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎上，結合項目急待解決的具體問題，對項目的定位進行了補充和細化，以便促進項目的定位落實到可操作的層面。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。具體體現(xiàn)在整體項目應以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務氛圍下相互支撐，形成1+1 大于 2 的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。因此，在項目定位細化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務酒店的需求。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領市場的重要舉措，是涉足新的市場領域的重要步驟。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場領域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對公司繼續(xù)做市場市場領航者在資金支持方面有不足。 產(chǎn)權式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。 ? 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權式酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司會對項目的經(jīng)營前景進行評估，達成合作的可能性會比較 低。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強，通常還可以得到一定期限的免費使用權，因此有較強的吸引力。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投資其它項目的收益。 通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。 間接客戶是短期居住的商務客人。 ? 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以2－ 3 室為主，而本項目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本 逐期回收而不是快速變現(xiàn)。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風險。 本公寓樓可配備 24 小時熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓 將公寓式酒店設在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差 別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。因此橫向分割的方案對項目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理 想方案。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關注，不利于投資性公寓的銷售和出租。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應的管理和安全問題。 分攤面積需要重新計算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分攤面積的分攤對象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分攤的情況有所不同，需要重新進行銷售面積的計算，重新核算每戶的銷售面積。 公寓式酒店的管理公司 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務和管理。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標客戶的特點和差別，并結合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務目標客戶進行細分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務公寓中共享。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、票務服務、英文翻譯、秘書服務等。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。應加設殘疾人輪椅坡道。 定位內(nèi)容 保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投資型服務公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。