【正文】 地上二層 地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設(shè)置相對(duì)安靜的功能，包括針對(duì)目標(biāo)客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。其內(nèi)設(shè)柔軟地面及兒童玩具等，空間相對(duì)封閉，以免干擾其它空間。 面積： 300 平方米 功能：提供高檔西式餐飲。 地上一層 地上 一層總規(guī)模約為平方米。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區(qū)域。 3 定位內(nèi)容 功能分類 根據(jù)我行對(duì)于北京高檔俱樂部市場(chǎng)的調(diào)查，目前高檔俱樂部的功能設(shè)置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺(tái)球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等； ? 高級(jí)餐飲：以高級(jí)西餐為主，以及日本、韓國(guó)料理等，兼有最高檔中餐； ? 會(huì)議：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議 室； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設(shè)有獨(dú)具特色的雪茄長(zhǎng)廊，主要用于存放來自各國(guó)的 VIP 們的私人雪茄，根據(jù)不同品牌和特性的雪茄，設(shè)置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。他們的需求特點(diǎn)是更樂于在固定的、相對(duì)不事張揚(yáng)、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動(dòng)；由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，他們對(duì)于消費(fèi)環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會(huì)地位和實(shí)力、品位，但又不希望過于引人注目；消費(fèi)能力極強(qiáng)，對(duì)于形象、 品質(zhì)、舒適度和個(gè)性化的需求大于對(duì)價(jià)格的關(guān)注。 （三） 業(yè) 態(tài)及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對(duì)外，設(shè)有下沉式廣場(chǎng)，作為入口廣場(chǎng)；地上一層有南、北二個(gè)入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動(dòng)空間效果，成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。 ? 本項(xiàng)目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對(duì)于總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項(xiàng)目的總體定位不沖突。 將水晶島定位于高檔商務(wù)俱樂部有其內(nèi)在原因和作用： ? 高檔商務(wù)俱樂部一般是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市才出現(xiàn)的。 地下一層主要功能為各類設(shè)備機(jī)房和汽車庫(kù)、自行車庫(kù)，由于受機(jī)房布置和結(jié)構(gòu)的 局限，有些位置的車位布置面積相對(duì)較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個(gè)別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認(rèn)為是合理的選擇。 面積： 1450 平方米 功能：中、高檔中餐廳。內(nèi)部設(shè)有走道，相對(duì)獨(dú)立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會(huì)議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會(huì)議，對(duì)于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。 根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容，考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素，并結(jié)合其本身空間分割，基本布局為在靠近公寓的位置布 置高檔中餐廳；而為確保寫字樓高檔的品質(zhì)，在其南、北大堂兩側(cè)的空間設(shè)置高檔的餐飲、咖啡、會(huì)議和商務(wù)中心等項(xiàng)目，以提升寫字樓品質(zhì)為目的，至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公 樓的長(zhǎng)期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點(diǎn)集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時(shí)也注重實(shí)用，并要求高效快捷、具有一定個(gè)性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。最南端外墻距離公寓式酒店 23米，東側(cè)距離水晶石 17 米。根據(jù)我們對(duì)寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對(duì)穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購(gòu)買的方式，有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購(gòu)買?？梢姡靼矊懽謽鞘袌?chǎng)中中小規(guī)模公司比較多，但辦公面積達(dá)到 1000 平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余 其它區(qū)域的寫字樓，可見對(duì)于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。雖然本項(xiàng)目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達(dá)到同樣的效果。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 面積： 60 平方米 功能：圖書 、期刊、雜志、報(bào)紙閱覽。 ? 球類運(yùn)動(dòng) 室、兒童游戲室 球類運(yùn)動(dòng)是器械和體操之外的技巧性健身方式。 位置：位于 1214 軸、 C1D1 軸圍合的范圍內(nèi)。結(jié)合項(xiàng)目空間條件，在二層設(shè)健身會(huì)所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。 目標(biāo)客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 ? 美容美體保健中心 通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對(duì)投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。 ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。 定位依據(jù) 根據(jù)我們對(duì)西高新中高檔住宅購(gòu)房者的調(diào)查，客戶對(duì)于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺(tái)內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。 根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點(diǎn)及酒店門廳應(yīng)當(dāng)具有的基本接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺(tái)、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。 結(jié)論： ? 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中 35 層有 38 套公寓對(duì)客戶作過關(guān)于 5 年投資回報(bào)的承諾；并結(jié)合上述對(duì)于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。為確保日常居住使用的安 全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。 ? 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。 目前在 GG1 軸的防火分界線基本將整個(gè)平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。 從經(jīng)營(yíng)角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾 。 戶型 公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。而且投資型服務(wù)公寓的用家多 為長(zhǎng)期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。此種模式其實(shí)與前面討論過的實(shí)現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項(xiàng)目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長(zhǎng)型企業(yè)和小公司 對(duì)商住公寓有需求。對(duì)于西安，特別是西高新而言，由于商務(wù)活動(dòng)越來越活躍，短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務(wù)人士應(yīng)當(dāng)是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項(xiàng)目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會(huì)吸引更大范圍的商務(wù)客人。 ? 對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。 ? 此種模式適合于對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理解資金時(shí)間價(jià)值的投資者。 ? 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營(yíng)收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營(yíng)成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購(gòu)買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對(duì)購(gòu)買者而言比較有保障。 從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個(gè)必要的因素： ? 有龐大的客戶群 ? 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) ? 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng) 對(duì)于本項(xiàng)目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約 問題： ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級(jí)的評(píng)定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 ? 根據(jù)項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去，使后期進(jìn)行酒店式管理的難度很大。 下面我們對(duì)三種酒店類型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項(xiàng)目的酒店功能類型。本項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在 50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。因此，我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。由于時(shí)間緊迫 ，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報(bào)告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們?cè)陧?xiàng)目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目急待解決的具體問題，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項(xiàng)目的定位落實(shí)到可操作的層面。在前一階段，我行通過對(duì)西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來發(fā)展走勢(shì)，明確了項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。具體體現(xiàn)在整體項(xiàng)目應(yīng)以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項(xiàng)目的主體；商業(yè)配套作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1 大于 2 的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。因此從市場(chǎng)情況來看，高新區(qū)存在著對(duì)高檔次四星級(jí)、五星級(jí)商務(wù)酒店的需求。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場(chǎng)的重要舉措，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域的重要步驟。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對(duì)公司繼續(xù)做市場(chǎng)市場(chǎng)領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。 ? 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行評(píng)估，達(dá)成合作的可能性會(huì)比較 低。對(duì)投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。而且投資者讓渡了首期款的時(shí)間價(jià)值，喪失了用其投資其它項(xiàng)目的收益。 通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。 間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。 ? 但純公寓的客戶對(duì)戶型的需求相對(duì)比較大，戶型選擇上以2－ 3 室為主，而本項(xiàng)目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。這種產(chǎn)品是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期收益的，投資成本 逐期回收而不是快速變現(xiàn)。由于采取酒店式經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對(duì)于自用客戶不劃算，會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本公寓樓可配備 24 小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對(duì)于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差 別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。因此橫向分割的方案對(duì)項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理 想方案。投資性公寓客戶對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較高，對(duì)于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。 分?jǐn)偯娣e需要重新計(jì)算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢?duì)象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。 公寓式酒店的管理公司 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對(duì)的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對(duì)各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實(shí)際使用要求。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡(jiǎn)易按摩保健。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。 定位內(nèi)容 保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。