【正文】 費(fèi)人群（包括水晶島寫字樓）。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問訊、交通空間。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 購房者對(duì)生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求 作為投資型服務(wù)公寓的長(zhǎng)期居住者，他們的特點(diǎn)是長(zhǎng)期居住，因此對(duì)配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧 舒適。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。 ? 美容美發(fā) 公寓式酒店同酒店，對(duì)于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 ? 接待前臺(tái)、行李寄存 由于大堂北側(cè)的空間相對(duì)較大，距離電梯廳相對(duì)較遠(yuǎn)，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺(tái)作為公寓的前臺(tái)及管理辦公、行李寄存。這類人群因?yàn)槭嵌唐谧庾。叶酁橐蚬虅?wù)往來，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。 ? 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房?jī)?nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。 電梯數(shù)量 根據(jù)我行多年對(duì)于酒店市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在 300 個(gè)客房，才能取得合理的收益。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。 分區(qū)方式 采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。 電梯和大堂的使用 從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。 總平面布局及出入口 商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個(gè)與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。根據(jù)我們對(duì)于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。 ? 如果僅承諾較短期限的回報(bào)，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 ? 根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查，他們對(duì)戶型的需求也多為 23居，以滿足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶型無法滿足商住的要求。 （二）公寓類型定位 對(duì)于本項(xiàng)目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的公寓類型。 ? 符合目前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。 ? 為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 通過獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。 此類產(chǎn)品的基本操作模式是： （ 1）開發(fā)商通過高品質(zhì)的裝修和組建專門的酒店管理公司，將項(xiàng)目包裝成高端產(chǎn)品 —— 四、五星級(jí)酒店，從而使投資者感覺到項(xiàng)目未來的保值增值能力，吸引投資者注意； （ 2）通過長(zhǎng)期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資，并且實(shí)現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)酒店的功能。 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對(duì)客戶的吸引力比較差。因此在經(jīng)營管理方面，找到知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營和管理是比較困難的。 1. 純酒店 純酒店是擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，通過經(jīng)營獲取長(zhǎng)期收益的酒店類型。 3. 符合貴司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略 貴司作為西安最具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)，都在市場(chǎng)中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場(chǎng)的引領(lǐng)者和開拓者。 （一） 酒店功能定位 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市場(chǎng)需要高檔酒店 西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近 5000 家，其中不乏世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。 目前需要細(xì)化的問題主要包括： ? 公寓的詳細(xì)定位，以及相應(yīng)的細(xì)化定位問題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等； ? 公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； ? 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； ? 水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理模式等； 作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位 的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項(xiàng)目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。 即：項(xiàng)目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項(xiàng)目的三個(gè)主要功能之間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用，成為西高新乃至西安市獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級(jí)酒店，已無法滿足商務(wù)活動(dòng)的需要。同時(shí)作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總體價(jià)值有較大的提升。 但不利因素也很明顯： ? 純酒店是進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營獲取收益的，一般不出售，資金的回收期限比較長(zhǎng)。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理 公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取一定的投資回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 ? 為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對(duì)投資者有投資回報(bào)的承諾，無疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，采取此種方式對(duì)于投資者有一定吸引力： 由于一定時(shí)期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場(chǎng)前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，物業(yè)有升值的可能性。 15 年后產(chǎn)品的價(jià) 值如何難以得到保證。 ? 項(xiàng)目目前的公寓價(jià)格平均在 3600 元 /平方米，而高檔酒店的價(jià)格會(huì)非常高，與項(xiàng)目前期定價(jià)有較大區(qū)別，價(jià)格跨度大，對(duì)銷售會(huì)造成不利影響。 直接客戶是投資者，他們是將本項(xiàng)目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來購買的，他們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營管理為項(xiàng)目帶來保值和增值。根據(jù)我們的對(duì)西高新住宅市場(chǎng)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人們普遍對(duì)西高新的住宅市場(chǎng)較為看好，需求較為旺盛?？蛻粢蚤L(zhǎng)住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。 （ 2）投資型服務(wù)公寓客戶群 ? 投資者：對(duì)該項(xiàng)目有投資意向的客戶，希 望首期投資額較少的客戶 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級(jí)管理人員 ? 將其作為接待客戶的相關(guān)公司 ? 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長(zhǎng)期投資 2．項(xiàng)目現(xiàn)有條件分析 設(shè)施設(shè)備 相對(duì)于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對(duì)于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場(chǎng)和目標(biāo)客戶的需求。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。但對(duì)于公寓的客人，由于是長(zhǎng)期居住，過長(zhǎng)的交通距離必然會(huì)給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項(xiàng)目銷售。 劣勢(shì)： ? 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長(zhǎng)期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。 ? 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少， 12 層總面積約1740 平方米，而且其中包含貨運(yùn)出入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備用房， 不能滿足公寓式酒店對(duì)于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓的 12層總面積為約 2830平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。 貨運(yùn)電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常 清潔護(hù)理需要專用的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。如果不能夠?yàn)槭袌?chǎng)所接受，公寓式酒店的銷售可能會(huì)面臨困難。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和 寫字樓配套共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進(jìn)度的現(xiàn)狀條件，在一層設(shè)置設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。 結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺(tái)相鄰的位置。 ? 小型餐飲店 高檔的酒店應(yīng)當(dāng)能夠提供自助早餐，考慮本酒店 300 多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 注意： 在水晶島公寓的兩個(gè)大堂內(nèi)，從門廳到達(dá)需要經(jīng)過高差為 米的臺(tái)階共 8 步；而未設(shè)殘疾人坡道。他們對(duì)中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對(duì)居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。 根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標(biāo)客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，有利于項(xiàng)目的推廣和銷售。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。 面積：藥店約 120 平方米；花店約 47 平方米 功能：藥品銷售、簡(jiǎn)易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。 位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 位置：位于 412 軸、 C1 軸以東的區(qū)域。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。我行建議將此露臺(tái)以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個(gè)景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了73%。 咨詢服務(wù)28%信息郵電19%商貿(mào)餐飲7%建筑房地產(chǎn)17%其他13%交通運(yùn)輸3%制造8%金融5% 被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 寫字樓的取得方式 在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當(dāng)，略偏向購買；外地、港澳臺(tái)和國外公司 94％以上選擇租賃，其中以港澳臺(tái)和國外公司表現(xiàn)更為明顯，100％選擇租賃。 （二） 經(jīng)營方式建議及面積分割 在寫字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套， 25 層作為辦公。 23 層可以進(jìn)行分割，面積在 200500 平方米，與大多數(shù)客戶的需求吻合。 1 定位原則 寫字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。 ? 兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會(huì)務(wù)需求。 面積： 1100 平方米 功能：為寫字樓的公司及個(gè)人提供銀行服務(wù)。 目標(biāo)客戶；水晶島寫字樓及附近寫字樓的公司。 位置： 7 BD 軸圍合空間。 ? 郵局 在上述為員工餐廳開辟的空間內(nèi)，設(shè)一處 20 平方米的郵局，經(jīng)營郵件的投遞、轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù)，以滿足寫字樓的需求。他們擁有巨額的財(cái)富，位于社會(huì)金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動(dòng)空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。 （二） 經(jīng)營模式 高檔次商務(wù)俱樂部的成功，首要條件是引進(jìn)專業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)和客戶網(wǎng)絡(luò)的俱樂部管理公司。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動(dòng)場(chǎng)所。 具體經(jīng)營方式： ? 實(shí)行會(huì)員邀請(qǐng)方式，分為創(chuàng)始會(huì)籍、高級(jí)會(huì)籍、普通會(huì)籍，并定期舉行俱樂部活動(dòng)。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場(chǎng)，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長(zhǎng)安俱樂部等，共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在 地上二、三層，將會(huì)干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對(duì)于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對(duì)于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺(tái)球、淋浴、氧吧。 面積： 160 平方米 功能：氧吧、休息廳。 目標(biāo)客戶：俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。 位置： 1/4 軸 —— 1/5 軸、 1B—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時(shí)對(duì)于寫字樓也具有提升檔次的作用。 ? 閱 覽室 是所有功能中最為安靜的場(chǎng)所，同時(shí)也是顯示目標(biāo)客戶