【正文】 總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù) 水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗(yàn)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存做出監(jiān)控記錄，以確保在日常維修和搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機(jī)組（含冰蓄冷設(shè)備） 電 /扶梯 樓宇自控系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 柴油發(fā)電機(jī) 暖通空調(diào)職責(zé)范圍 管理范圍 大廈空調(diào)系統(tǒng) 大廈送、排風(fēng)系統(tǒng) 大廈正壓送風(fēng)、消防排煙系統(tǒng) 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 大廈樓宇自控系統(tǒng) 管理職責(zé) 熟悉空調(diào)系統(tǒng)、熱力、供暖、生活熱水系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，降低能耗。 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 、 每月總結(jié)各設(shè)備運(yùn)行、故障、記錄。 做好各設(shè)備間機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān) 人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 11 。 文 件 名 稱(chēng) 《 工程部人員組織結(jié)構(gòu) 》 文 件 編 號(hào) DTZMKTD02S 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 12 歸 口 部 門(mén) 工程部 工程部人員組織結(jié)構(gòu) 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。必須處理好專(zhuān)業(yè)與專(zhuān)業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。 這種機(jī)構(gòu)設(shè)置型式，對(duì)于物業(yè)規(guī)模在 50,000 平米以下者較適用。此 種結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，責(zé)任性較強(qiáng)、便于檢查；缺點(diǎn)是對(duì)于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。要求緊急維修組的人員最好是一專(zhuān)多能，能應(yīng)付不同工種的維修工作，以提高設(shè)備維修的效率?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。 定期考核考績(jī)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。這種管理制度 能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大樓是提供客人享受的 場(chǎng)所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。 合理的安排運(yùn)行 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 19 譬如變壓器，通常應(yīng)工作在 60％－ 100％的負(fù)載情況下，工作效率最高，每臺(tái)變壓器負(fù)荷均不足時(shí)，完全要以停用一二臺(tái)變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。 了解各種能源的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。 燈具的選擇 (節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器 )。一般地講，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，但實(shí)踐中僅這一條還不夠。屬于第一種情況，應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù)，使客人滿(mǎn)意，第二種情況應(yīng)向客人說(shuō)明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問(wèn)題。若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)用戶(hù)已全部外出；應(yīng)通過(guò)門(mén)縫留下維修到訪(fǎng)通知。 離開(kāi)前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)請(qǐng)物業(yè)部保潔人員配合負(fù)責(zé)打掃干凈。 工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 人身安全、消防安全。報(bào)修單由使用部門(mén)負(fù)責(zé)填寫(xiě)。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總 經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。 采購(gòu)員 倉(cāng)庫(kù)管理員 總辦秘書(shū) 總物業(yè)經(jīng)理 總辦秘書(shū) 倉(cāng)庫(kù)管理員 庫(kù)房記賬員 倉(cāng)庫(kù)管理員、驗(yàn)收人 倉(cāng)庫(kù)管理員 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 26 本 部工具分為公用工具、各專(zhuān)業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫(xiě)工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)人 領(lǐng)用工具，一律以舊換新。 在《領(lǐng) 料單》上簽批，當(dāng)日上報(bào)本部門(mén)經(jīng)理審批。 領(lǐng)用人 總辦秘書(shū) 總物業(yè)經(jīng)理 總辦秘書(shū) 領(lǐng)料人 倉(cāng)庫(kù)管理員 倉(cāng)庫(kù)管理員 領(lǐng)料部門(mén)主管 領(lǐng)料部門(mén)經(jīng)理 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 29 出庫(kù)流程 其流程見(jiàn)附圖 3： 根據(jù)實(shí)際流程調(diào)整該圖 出庫(kù)流程 流程 責(zé)任人 領(lǐng)料時(shí)，逐項(xiàng)填寫(xiě)《領(lǐng)料單》。 依據(jù)退料，逐項(xiàng)填寫(xiě)一式三聯(lián)紅字《出庫(kù)單》，讓退料人在一式三聯(lián)紅字《出庫(kù)單》上簽字確認(rèn)后收料。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門(mén)經(jīng)理報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并由工程部提出方案供應(yīng)商取貨時(shí)，逐項(xiàng)填寫(xiě)一式四聯(lián)紅字《入庫(kù)單》，讓取貨人在一式四聯(lián)紅字《入庫(kù)單》上簽字確認(rèn)后，退料。 對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理 大廈重大設(shè)備應(yīng)有專(zhuān)人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專(zhuān)業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 工程師 有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，并能組織員工解決設(shè)備維修和運(yùn)行問(wèn)題。 10 設(shè)備故障處理、事故分析制度 設(shè)備故障處理 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、燃?xì)獾任ｋU(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門(mén)應(yīng)立即通知工程部、物 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 34 業(yè)部及總經(jīng)理。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行事故調(diào)查。 各專(zhuān)業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí)，均填寫(xiě)設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄。 工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部，得到批準(zhǔn)后，即可實(shí)施。 各部門(mén)提出的跟蹤表由 文員 填寫(xiě)，將未完工項(xiàng)目交專(zhuān)業(yè)主管決定計(jì)劃完工時(shí)間，該詢(xún)問(wèn)表一般應(yīng)次日返回各部門(mén)。 工程部要協(xié)助采購(gòu)部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購(gòu)質(zhì)次價(jià)高， 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 38 性能低劣的產(chǎn)品。 對(duì)有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物品，應(yīng)以舊換新。 按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較，無(wú)論是少支出或是多支出，工程部均應(yīng)書(shū)面分析理由，以利采取相應(yīng)的控制措施。 執(zhí)行：項(xiàng)目批準(zhǔn)后，要及時(shí)付與實(shí)施，從嚴(yán)控制預(yù)算費(fèi)用，并力求節(jié)省。 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程部經(jīng)理。 易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并應(yīng)控制最大存放量。 對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋 ，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 44 有毒物品的處理 對(duì)懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開(kāi)單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險(xiǎn)品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄漏。 ，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。 搶救人員應(yīng)注意自身的安全，不要盲目冒進(jìn)。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 46 工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的電話(huà)。 當(dāng)有火災(zāi)警報(bào)時(shí)，以下的警鈴應(yīng)不斷地響起： 首層 火災(zāi)的樓層 與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層 如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。 如火災(zāi)在機(jī)房?jī)?nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)掉冷凍主機(jī)， 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 48 用現(xiàn)有工具和滅火筒將火撲滅。 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、電話(huà)或開(kāi)關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 焊割的地點(diǎn)與乙炔發(fā)生器和氧氣瓶的距離不少于 10 米，氧氣瓶與乙炔發(fā)生器保持 4 米以上的距離。 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的危險(xiǎn)程度，分為全部 停電、部分停電和不停電工作三類(lèi)?？陀脜^(qū)一般不準(zhǔn)加臨時(shí)線(xiàn)。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 49 在“動(dòng)火”作業(yè)時(shí)，保安部應(yīng)派人至現(xiàn) 場(chǎng)，且配備有防火器材。 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后： 將火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊(duì)長(zhǎng)在場(chǎng)，須征得消防隊(duì)長(zhǎng)同意才可行動(dòng)。 干濕消防系統(tǒng)。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 47 通 知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫(kù)及機(jī)房之員工。 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉(cāng)、防煙門(mén)等。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 密閉地方的工作 當(dāng)欲進(jìn)入密閉的 場(chǎng)所進(jìn)行工作時(shí)，嚴(yán)禁未經(jīng)安全測(cè)試而直接進(jìn)入該地方。 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。 重要機(jī)房如變配電房、直燃機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。 在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、 操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無(wú)關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。 如涉及到保密性的東西，不得向任何人宣講。 設(shè)備投資決策程序 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 40 提出投資方案：投資方案應(yīng)包括投資的目的、投入與產(chǎn)出的估算、“貨比三家”的建議。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 39 因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱(chēng)、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、 銘 牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱(chēng)規(guī)格及維修要求，記錄維修、保養(yǎng)、 故障的內(nèi)容。 無(wú)論是自提還是送貨，均經(jīng)倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)收。 物資采購(gòu)、領(lǐng)用與報(bào)廢流程 各專(zhuān)業(yè)組根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫(xiě)“物資采購(gòu)表”，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部檢查倉(cāng)庫(kù)，如無(wú)此存庫(kù)，財(cái)務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購(gòu)部采購(gòu)。一般 請(qǐng)修單應(yīng)在七日內(nèi)完工，積壓超過(guò)七日，需每周填報(bào)七日以上積壓?jiǎn)?，?bào)工程部主管及工程部經(jīng)理。 人員調(diào)配流程 正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 36 的職責(zé)范圍，完成自身的專(zhuān)業(yè)工作。 11 工作分配及人員調(diào)配流程 工作分配流程 工程部各專(zhuān)業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，各專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)籌安排，形成大廈設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃表。 專(zhuān)業(yè)主管寫(xiě)出一份書(shū)面報(bào)告，說(shuō)明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)工程部經(jīng)理，抄報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。應(yīng)關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活，使員工熱愛(ài)本職的工作。 各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，