【正文】 定期考核考績，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。 編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表 將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應(yīng)付不同工種的維修工作，以提高設(shè)備維修的效率。 工程部可按上述特點(diǎn)把人員分為三大部分，即設(shè)備運(yùn)行組、緊急維修組和計(jì)劃維修組。此 種結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，責(zé)任性較強(qiáng)、便于檢查；缺點(diǎn)是對(duì)于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。它對(duì)物業(yè)內(nèi)一些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的設(shè)施，仍然按專業(yè)來劃分。 這種機(jī)構(gòu)設(shè)置型式，對(duì)于物業(yè)規(guī)模在 50,000 平米以下者較適用。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營目標(biāo)，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時(shí)，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承包。 文 件 名 稱 《 工程部人員組織結(jié)構(gòu) 》 文 件 編 號(hào) DTZMKTD02S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 12 歸 口 部 門 工程部 工程部人員組織結(jié)構(gòu) 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。 負(fù)責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的計(jì)劃檢修工作。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 11 。 負(fù)責(zé)燃油的儲(chǔ)存 。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 電氣職責(zé)范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責(zé) 負(fù)責(zé)整個(gè)電器系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。 做好各設(shè)備間機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān) 人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 、 每月總結(jié)各設(shè)備運(yùn)行、故障、記錄。 /柜的值班任務(wù)，不得無故離崗。 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 專業(yè)員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機(jī)組（含冰蓄冷設(shè)備） 電 /扶梯 樓宇自控系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 柴油發(fā)電機(jī) 暖通空調(diào)職責(zé)范圍 管理范圍 大廈空調(diào)系統(tǒng) 大廈送、排風(fēng)系統(tǒng) 大廈正壓送風(fēng)、消防排煙系統(tǒng) 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 大廈樓宇自控系統(tǒng) 管理職責(zé) 熟悉空調(diào)系統(tǒng)、熱力、供暖、生活熱水系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，降低能耗。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存做出監(jiān)控記錄，以確保在日常維修和搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi) 用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。 緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù) 水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗(yàn)。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。這是因?yàn)?，一方面各種設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時(shí)也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達(dá)到管理部門。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 1 螃 膄肆蒃裊羆蒞蒃薅蝿芁蒂蚇 戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處 工程部運(yùn)行手冊(cè) 文件類型 ： 作 業(yè) 規(guī) 程 制定 時(shí)間： 二零零七年元月 修訂時(shí)間： 二零零八年五月 版 本： 第 二 版 審簽時(shí)間： 二零零八年五月 文 件 目 錄 序 文 件 名 稱 文 件 編 號(hào) 頁碼 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 2 號(hào) 1 工程部管理模式及工作職責(zé)、范圍和任務(wù) DTZMKTD01S 2 工程部人員組織結(jié)構(gòu) DTZMKTD02S 3 工程部日常管理 DTZMKTD03S 4 工程部運(yùn)行管理規(guī)定 DTZMKTD04S 5 工程部設(shè)備管理 DTZMKTD05S 6 工程部機(jī)電設(shè)備維修 /維護(hù)管理 DTZMKTD06S 7 工程部特種設(shè)備及監(jiān)視和測(cè)量裝置定期管理 DTZMKTD07S 8 工程部緊急事件處理方案 DTZMKTD08S 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 3 工程部管理模式及工作 職責(zé)、范圍和任務(wù) 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 等的橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，專業(yè)與專業(yè)之間，分工與合作，交叉與配合等等 構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問題，因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。 工程部負(fù)責(zé)為大樓運(yùn)營提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保 證大廈能夠?yàn)榭腿颂峁┮粋€(gè)良好、舒適的工作環(huán)境。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 5 ，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè) 設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。 制定各種設(shè)備運(yùn)行維修管理制度及表格，并對(duì)各種設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、 文件化、表格化，避免人為原因?qū)υO(shè)備運(yùn)行造成影響。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。 做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。 熟悉系統(tǒng)的流程 、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)備、設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 10 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 負(fù)責(zé)日常各項(xiàng)維修工作。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對(duì)設(shè)備管理的要求。因此。 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性的原則。因此，在物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)也往往按專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行。它的優(yōu)點(diǎn)是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是工種之間的配合性較差、互補(bǔ)性的效率低。如：電視音響系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。因而大的系統(tǒng)維修如電 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 14 氣、等大修工作就會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。此種方式的特點(diǎn)是把緊急維修和計(jì)劃維修工作分開進(jìn)行。 3 工程部人員組織結(jié)構(gòu)圖 工程部人員組織結(jié)構(gòu)設(shè)置圖 ： 工程部經(jīng)理 1 名 運(yùn)行領(lǐng)班 1 名 綜合維修領(lǐng)班1 名 文員 /庫管 1 名 運(yùn)行電工 4名 運(yùn)行暖通工 3名 維修電工 2名 維修暖通工 2名 萬能工 1名 工程師 1 名 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 15 文 件 名 稱 《 工程部日常管理 》 文 件 編 號(hào) DTZMKTD03S 歸 口 部 門 工程部 工程部日常管理 1 計(jì) 劃管理 工程部要制定預(yù)防性維修計(jì)劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。 維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實(shí)填寫工作記錄，包括所用時(shí)間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要觀察有沒有什么松動(dòng)，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽聲音是否異常，要感覺設(shè)備溫升如何，振動(dòng)情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。 3 協(xié)調(diào)管理 ，并適當(dāng)更換工種，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。要多用表揚(yáng)，表揚(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。 部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎(jiǎng)勵(lì)辦法是部門獎(jiǎng)勵(lì)班組，班組獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人。 對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工等都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。 從安全管理的角度來看 ，應(yīng)抓好如下工作： 設(shè)立安全管理組織。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 18 調(diào)查分析結(jié)果的保存。 責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項(xiàng)安全活動(dòng)及安全措施的執(zhí)行。 大樓能源控制管理應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手： 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài) 譬如，大樓的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段時(shí)間后，熱交換器的翅片間會(huì)積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會(huì)降低能源的利用率。 更新耗能大的設(shè)備 對(duì)于一些過于陳舊的設(shè) 備，應(yīng)下決心更新。 再譬如，會(huì)議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時(shí)不應(yīng)開空調(diào)，只提供通風(fēng)，而在舉活動(dòng)前一個(gè)小時(shí)，打開空調(diào)，確?？腿说男枨螅Y(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、燃?xì)獗恚土鲜褂庙毜怯洝? 指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促