【正文】 留檔。 設(shè)備的更新和報廢應(yīng)同時辦理。 退料人 倉庫管理員 倉庫管理員 采購員 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 31 8 工程部設(shè)備維保、更新、改造外判合同管理 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進行。 在《出庫單》第二、三聯(lián)及《領(lǐng)料單》上填寫金額，留存《出庫單》第三聯(lián)，當(dāng)日依此登賬，當(dāng)日將《出庫單第二聯(lián)《領(lǐng)料單》交領(lǐng)料部門主管審批 在《領(lǐng)料單》上簽批，當(dāng)日交總辦秘書。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》退給領(lǐng)料人。 工具使用完，及時退回倉庫。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟賠償。 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。退給總辦秘書。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報修部門簽字認可。 正常計劃維修保養(yǎng)。 維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進行修理。實在無法避免時應(yīng)事先向公寓主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進戶工作，這不僅是一個技術(shù)問題，而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面問題，弄不好會引起用戶的反感，造成不好的影響。要防止推 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 21 托現(xiàn)象：客人向某部門提出問題，某部門推給另外一個部門，讓用戶轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了問題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。 使設(shè)備保持良好的運行狀態(tài)。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 20 應(yīng)用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，隨時調(diào)整。 能源消耗控制程序及要求 ：電、水、油、天然氣等。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因為忽略了冷凝水的回收是一項重要的節(jié)能措施。 制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。因此，大樓設(shè)備運行管理，要抓安全第一。在團體內(nèi)部強調(diào)協(xié)助。堅持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費用。 編制設(shè)備計劃維護總表 將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃一覽表。 工程部可按上述特點把人員分為三大部分，即設(shè)備運行組、緊急維修組和計劃維修組。它對物業(yè)內(nèi)一些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強的設(shè)施，仍然按專業(yè)來劃分。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營目標(biāo)，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。對設(shè)備進行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承包。 負責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的計劃檢修工作。 負責(zé)燃油的儲存 。 電氣職責(zé)范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責(zé) 負責(zé)整個電器系統(tǒng)的運行和資料管理。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 /柜的值班任務(wù)，不得無故離崗。 專業(yè)員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費 用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制的效益。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)。這是因為，一方面各種設(shè)備的運行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 等的橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。 工程部負責(zé)為大樓運營提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保 證大廈能夠為客人提供一個良好、舒適的工作環(huán)境。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 負責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 制定各種設(shè)備運行維修管理制度及表格，并對各種設(shè)備運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、 文件化、表格化，避免人為原因?qū)υO(shè)備運行造成影響。 做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的不定期校正。 。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。 負責(zé)發(fā)電機的運行管理。 配合物業(yè)管理處負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負責(zé)日常各項維修工作。因此。因此，在物業(yè)竣工驗收時也往往按專業(yè)系統(tǒng)進行。如：電視音響系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。此種方式的特點是把緊急維修和計劃維修工作分開進行。 維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實填寫工作記錄，包括所用時間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。 3 協(xié)調(diào)管理 ，并適當(dāng)更換工種，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。 部門把任務(wù)下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。 從安全管理的角度來看 ，應(yīng)抓好如下工作： 設(shè)立安全管理組織。 責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。 更新耗能大的設(shè)備 對于一些過于陳舊的設(shè) 備，應(yīng)下決心更新。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、燃氣表，油料使用須登記。 保溫材料的維護保養(yǎng)。 (潤滑、密封等 ) 采用節(jié)能水龍頭。 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)以最快的速度到達現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。 如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）請物業(yè)部保潔人員配合吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給文員備案。 工程部主管、領(lǐng)班應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。班組在收到檢修工人送回的報修單后，核實耗用材料和實用工時，并將報修單匯總后交工程部。 當(dāng)日將已批復(fù)的《入庫單》退給倉庫管理員。電焊機由綜合維修主管保管。 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。 在《工具借用登記本》上簽收，并注明工 具使用狀況。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》交給倉庫管理員。 報 總物業(yè)經(jīng)理審批。工程部應(yīng)提供產(chǎn) 品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 設(shè)備的報廢原則為： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 所有由專業(yè)公司進行維修、 保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進行驗收簽 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 33 字。 要提供員工學(xué)習(xí) 技術(shù)的機會，以提高他們的技術(shù)、技能和一專多能。 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見，報工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴重，需要免除責(zé)任者，需報人事部和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實保養(yǎng)時間和措施。 由于某些突發(fā)的因素，個別專業(yè)難以完成自身范圍的職責(zé)，需專業(yè)之間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 37 請修單工作范圍大，工作量超過 10 個工以上或影響大樓正常營業(yè)，應(yīng)匯報工程部經(jīng)理，作計劃安排。對于常用的消耗品，應(yīng)由各專業(yè)主管根據(jù)日 平均使用理量定最低庫存限量，同庫房管理員監(jiān)督檢查。 驗收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號、規(guī)格、單位、單價、數(shù)量和金額填寫物品入庫單。 為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為大廈的重要財富，檔案管理作業(yè)程序可依如下 10 個步驟：①點數(shù)、②登記、③整理、④分類、⑤立案、⑥編目、⑦典藏、⑧防護、⑨應(yīng)用、⑩定期清理。 審核：投資方案出臺后，財會人員要進行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口 如何解決。 如有泄密發(fā)生，一經(jīng)查出，將承擔(dān)一切法律責(zé)任。如電梯檢修時應(yīng)在所有電梯出入口放置“請勿使用”標(biāo)志等。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 遇有 4 級以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。 當(dāng)發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關(guān)閉相關(guān)機具停止工作。 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。 當(dāng)消防員到場，立刻配合保安 /管理員向他們報告所知情況。 強電及后備發(fā)電 /照明系統(tǒng)。 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。 電、氣焊工必須持證操作。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。 電焊機地線不準(zhǔn)接在建筑物、機器設(shè)備、各種管道上，必須設(shè)立專用地線。 盡快寫出報告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。 在空調(diào)主機房之員工應(yīng)： 立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自主機房。 工程部經(jīng)理應(yīng)做好： 立即通知大廈空調(diào)主機房發(fā)生火警警報。 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講機或電話報告 發(fā)生火警的位置和他自己的動向。 天然氣、燃油分布圖及閥門開關(guān)位置圖。撤離過程中應(yīng)注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。應(yīng)利用適當(dāng)設(shè)備進行處理直至安全檢測合格，如采用風(fēng)機通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。 嚴禁在高空作業(yè) 時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。 高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 對中央空調(diào)、變配電的壓力表、安全閥等，必須定期請有關(guān)單位進行校驗。各班組均應(yīng)有 專人任安全員，負責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 決策：財務(wù)部門審查確認后要上報管理部門審批，需用資金較多的設(shè)備需由總經(jīng)理決策，并報分管局或董事會批準(zhǔn)。 財務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實際費用情況，考慮物價上漲的因素，審核批準(zhǔn)。 貫徹先進先出的發(fā)貨原則，防止物資久存和老化。 工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購。 對不能完成的請修單由值班員注明原因退回各部門，新工作應(yīng)附上空白新工作申請表后退各部門。 如技工本身要求調(diào)換專業(yè)，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽署意見，上報工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。每次維修保養(yǎng)前，對設(shè)備運行記錄進行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停暖、停天然氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報工程部和保安部 (影響治安時 )。 員工的年齡及技術(shù)等級應(yīng)形成梯隊，使員工隊伍后繼有人。領(lǐng)班不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種涉及的物業(yè)設(shè)施，而且應(yīng)具有一定的責(zé)任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開展日常工作。價值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時，對一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用專業(yè)提出申請，報請部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計劃進行。 領(lǐng)料人 庫房記賬員 領(lǐng)料部門主管 領(lǐng)料