【正文】 留檔。 設(shè)備的更新和報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理。 退料人 倉(cāng)庫(kù)管理員 倉(cāng)庫(kù)管理員 采購(gòu)員 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 31 8 工程部設(shè)備維保、更新、改造外判合同管理 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 凡各部門(mén)需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門(mén)向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 在《出庫(kù)單》第二、三聯(lián)及《領(lǐng)料單》上填寫(xiě)金額，留存《出庫(kù)單》第三聯(lián)，當(dāng)日依此登賬，當(dāng)日將《出庫(kù)單第二聯(lián)《領(lǐng)料單》交領(lǐng)料部門(mén)主管審批 在《領(lǐng)料單》上簽批，當(dāng)日交總辦秘書(shū)。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》退給領(lǐng)料人。 工具使用完，及時(shí)退回倉(cāng)庫(kù)。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。退給總辦秘書(shū)。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門(mén)簽字認(rèn)可。 正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。 維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向公寓主人打招呼，并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起”。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶工作，這不僅是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問(wèn)題，弄不好會(huì)引起用戶的反感，造成不好的影響。要防止推 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 21 托現(xiàn)象：客人向某部門(mén)提出問(wèn)題，某部門(mén)推給另外一個(gè)部門(mén)，讓用戶轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去解決不了問(wèn)題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。 使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 20 應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，隨時(shí)調(diào)整。 能源消耗控制程序及要求 ：電、水、油、天然氣等。又如，不少大樓冷凝水回收系統(tǒng)多數(shù)均不正常，這是因?yàn)楹雎粤死淠幕厥帐且豁?xiàng)重要的節(jié)能措施。 制定工作安全守則及獎(jiǎng)懲規(guī)定。因此，大樓設(shè)備運(yùn)行管理，要抓安全第一。在團(tuán)體內(nèi)部強(qiáng)調(diào)協(xié)助。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問(wèn)題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。 編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表 將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。 工程部可按上述特點(diǎn)把人員分為三大部分，即設(shè)備運(yùn)行組、緊急維修組和計(jì)劃維修組。它對(duì)物業(yè)內(nèi)一些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的設(shè)施，仍然按專業(yè)來(lái)劃分。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時(shí)，是按專業(yè)系統(tǒng)來(lái)劃分的。對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承包。 負(fù)責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修工作。 負(fù)責(zé)燃油的儲(chǔ)存 。 電氣職責(zé)范圍 管理范圍 大廈高、低壓供電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng) 大廈弱電系統(tǒng) 管理職責(zé) 負(fù)責(zé)整個(gè)電器系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 /柜的值班任務(wù)，不得無(wú)故離崗。 專業(yè)員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 7 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi) 用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這是因?yàn)椋环矫娓鞣N設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時(shí)也是為其他部門(mén)服務(wù)的；另一方面有些部門(mén)，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門(mén)，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見(jiàn)常常通過(guò)他們傳達(dá)到管理部門(mén)。所以，工程部是為客人的舒適、安全 和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門(mén)。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 等的橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。 工程部負(fù)責(zé)為大樓運(yùn)營(yíng)提供良好的設(shè)備設(shè)施，以保 證大廈能夠?yàn)榭腿颂峁┮粋€(gè)良好、舒適的工作環(huán)境。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 制定各種設(shè)備運(yùn)行維修管理制度及表格，并對(duì)各種設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、 文件化、表格化，避免人為原因?qū)υO(shè)備運(yùn)行造成影響。 做好空調(diào)、供暖、生活熱水系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。 。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負(fù)責(zé)日常各項(xiàng)維修工作。因此。因此，在物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)也往往按專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行。如：電視音響系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。此種方式的特點(diǎn)是把緊急維修和計(jì)劃維修工作分開(kāi)進(jìn)行。 維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實(shí)填寫(xiě)工作記錄，包括所用時(shí)間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。 3 協(xié)調(diào)管理 ，并適當(dāng)更換工種，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。 部門(mén)把任務(wù)下達(dá)到班組，獎(jiǎng)勵(lì)辦法是部門(mén)獎(jiǎng)勵(lì)班組，班組獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人。 從安全管理的角度來(lái)看 ，應(yīng)抓好如下工作： 設(shè)立安全管理組織。 責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項(xiàng)安全活動(dòng)及安全措施的執(zhí)行。 更新耗能大的設(shè)備 對(duì)于一些過(guò)于陳舊的設(shè) 備，應(yīng)下決心更新。工程部在所有使用部門(mén)安裝電表、水表、燃?xì)獗恚土鲜褂庙毜怯洝? 保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。 (潤(rùn)滑、密封等 ) 采用節(jié)能水龍頭。 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。因此凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。 如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）請(qǐng)物業(yè)部保潔人員配合吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完成后注明維修時(shí)間和所消耗材料，并請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可后帶回交給文員備案。 工程部主管、領(lǐng)班應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。班組在收到檢修工人送回的報(bào)修單后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，并將報(bào)修單匯總后交工程部。 當(dāng)日將已批復(fù)的《入庫(kù)單》退給倉(cāng)庫(kù)管理員。電焊機(jī)由綜合維修主管保管。 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。 在《工具借用登記本》上簽收，并注明工 具使用狀況。 將已批復(fù)的《領(lǐng)料單》交給倉(cāng)庫(kù)管理員。 報(bào) 總物業(yè)經(jīng)理審批。工程部應(yīng)提供產(chǎn) 品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門(mén)共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 設(shè)備的報(bào)廢原則為： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過(guò)使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 所有由專業(yè)公司進(jìn)行維修、 保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收簽 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 33 字。 要提供員工學(xué)習(xí) 技術(shù)的機(jī)會(huì)，以提高他們的技術(shù)、技能和一專多能。 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見(jiàn)，報(bào)工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免除責(zé)任者，需報(bào)人事部和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施。 由于某些突發(fā)的因素，個(gè)別專業(yè)難以完成自身范圍的職責(zé)，需專業(yè)之間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等。 戴德梁行邁 科國(guó)際大廈物業(yè)管理處工程部運(yùn)行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 37 請(qǐng)修單工作范圍大，工作量超過(guò) 10 個(gè)工以上或影響大樓正常營(yíng)業(yè)，應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理，作計(jì)劃安排。對(duì)于常用的消耗品，應(yīng)由各專業(yè)主管根據(jù)日 平均使用理量定最低庫(kù)存限量，同庫(kù)房管理員監(jiān)督檢查。 驗(yàn)收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫(xiě)明的物品名稱、型號(hào)、規(guī)格、單位、單價(jià)、數(shù)量和金額填寫(xiě)物品入庫(kù)單。 為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為大廈的重要財(cái)富，檔案管理作業(yè)程序可依如下 10 個(gè)步驟：①點(diǎn)數(shù)、②登記、③整理、④分類、⑤立案、⑥編目、⑦典藏、⑧防護(hù)、⑨應(yīng)用、⑩定期清理。 審核：投資方案出臺(tái)后，財(cái)會(huì)人員要進(jìn)行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會(huì)引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口 如何解決。 如有泄密發(fā)生，一經(jīng)查出，將承擔(dān)一切法律責(zé)任。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用”標(biāo)志等。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 遇有 4 級(jí)以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險(xiǎn)的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。 可采用火焰試驗(yàn)、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來(lái)檢測(cè)該密閉場(chǎng)所是否含有有害氣體。 當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護(hù)人員立即關(guān)閉相關(guān)機(jī)具停止工作。 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。 當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安 /管理員向他們報(bào)告所知情況。 強(qiáng)電及后備發(fā)電 /照明系統(tǒng)。 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。 電、氣焊工必須持證操作。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。如使用后確需長(zhǎng)期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。 電焊機(jī)地線不準(zhǔn)接在建筑物、機(jī)器設(shè)備、各種管道上，必須設(shè)立專用地線。 盡快寫(xiě)出報(bào)告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。 在空調(diào)主機(jī)房之員工應(yīng)： 立刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自主機(jī)房。 工程部經(jīng)理應(yīng)做好： 立即通知大廈空調(diào)主機(jī)房發(fā)生火警警報(bào)。 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對(duì)講機(jī)或電話報(bào)告 發(fā)生火警的位置和他自己的動(dòng)向。 天然氣、燃油分布圖及閥門(mén)開(kāi)關(guān)位置圖。撤離過(guò)程中應(yīng)注意搬運(yùn)傷員的方法，防止不正確的搬運(yùn)造成傷害的進(jìn)一步擴(kuò)大。應(yīng)利用適當(dāng)設(shè)備進(jìn)行處理直至安全檢測(cè)合格，如采用風(fēng)機(jī)通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。 嚴(yán)禁在高空作業(yè) 時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺(jué)。 高空作業(yè)前，必須認(rèn)真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。 對(duì)中央空調(diào)、變配電的壓力表、安全閥等，必須定期請(qǐng)有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。各班組均應(yīng)有 專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 決策：財(cái)務(wù)部門(mén)審查確認(rèn)后要上報(bào)管理部門(mén)審批，需用資金較多的設(shè)備需由總經(jīng)理決策，并報(bào)分管局或董事會(huì)批準(zhǔn)。 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審核批準(zhǔn)。 貫徹先進(jìn)先出的發(fā)貨原則，防止物資久存和老化。 工程所需物資，原則上均由采購(gòu)部統(tǒng)一購(gòu)買，由于實(shí)際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購(gòu)。 對(duì)不能完成的請(qǐng)修單由值班員注明原因退回各部門(mén)，新工作應(yīng)附上空白新工作申請(qǐng)表后退各部門(mén)。 如技工本身要求調(diào)換專業(yè)，首先由本人提出申請(qǐng)，寫(xiě)明調(diào)出理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽署意見(jiàn)，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。每次維修保養(yǎng)前，對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停暖、停天然氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部 (影響治安時(shí) )。 員工的年齡及技術(shù)等級(jí)應(yīng)形成梯隊(duì)，使員工隊(duì)伍后繼有人。領(lǐng)班不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種涉及的物業(yè)設(shè)施，而且應(yīng)具有一定的責(zé)任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開(kāi)展日常工作。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用專業(yè)提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。 領(lǐng)料人 庫(kù)房記賬員 領(lǐng)料部門(mén)主管 領(lǐng)料