【正文】 290 220410萬雅戈爾都市森林 14800 聯(lián)排 200（地下室 152平米正常層高） 400萬雅戈爾世紀花園 29440 疊排 21 230 215230萬西城十二庭院 25000 疊排 220250 180200萬格蘭春晨 42023 聯(lián)排、雙拼 220320 180萬BOBO城 25000 聯(lián)排 200300 200300萬寧興城市花園 41700 聯(lián)排 300 510萬華潤寨基地塊 180000 2023年底 雙拼為主 300 600萬東錢湖恒元地塊 57500 2023年底 雙拼為主 230300 350450萬香頌灣 70000 2023年底 聯(lián)排 300400 370470萬合生創(chuàng)展地塊 119600 2023年底 2023年初 雙拼、聯(lián)排、獨棟 獨棟 280 雙拼 200 聯(lián)排 180 110170萬奧克斯盛世天城 30000 2023年中 聯(lián)排 260280 300320 380400 390600萬錢湖 1號 10000 2023年 獨棟 500－ 1000 未定合計 803040（其中獨棟別墅供應面積為 14760平方米）小結：寧波市別墅市場未來短期內(nèi)都是以聯(lián)排 /雙拼 /疊排等產(chǎn)品為主線 ,面積多數(shù)在 300平方米以內(nèi) ,供應區(qū)域依舊集中于鄞州區(qū) .獨棟別墅由于政府嚴控用地 ,故寧波市場后續(xù)供應中獨棟仍是稀缺產(chǎn)品 .寧波市別墅市場分析 —— 未來供應注 :以下別墅供需中包含寧波市高檔社區(qū)內(nèi)少量別墅供應部分Page 85n 地理位置 : 鄞州區(qū)東錢湖畔n 項目總占地面積 :10000平方米n 容積率 :1n 規(guī)劃建筑類型 :企業(yè)會所 (獨棟建筑 )n 戶型面積 :5001000平方米n 總棟數(shù) :15棟n 地塊用地性質(zhì) : 住宅用地 ,70年產(chǎn)權n 開發(fā)商 :寧波恒元置業(yè)n 上市時間 :2023年中n 現(xiàn)狀 :規(guī)劃建設中n 客戶方向 :寧波市江東 /鄞州區(qū)大型企業(yè)主n 雖是住宅用地 ,但鑒于政府對別墅用地的謹慎態(tài)度 ,則變化形式以企業(yè)會所形式推出市場n 錢湖 1號地塊面積較小 ,且推出時間較蓀湖早,兩個項目競爭關系不明顯，但是東錢湖已是寧波公認的別墅供應區(qū)，從這一點上，蓀湖項目的地塊位置將會使其的競爭降低。n 私家獨棟別墅n 其需要安全私密的重要性和環(huán)境安靜的特點，決定其位于靜區(qū)的中間位置。占地面積 :320平方公里 。n 項 目周 邊 商 務 配套不完善 。Page 61訪談專家：戴德梁行工業(yè)部董事鄺福祥先生u目前外企在長三角除了上海有很多，同杭州、蘇州、南京等城市相比，寧波在吸引外資及城市發(fā)展能力上并不占有優(yōu)勢。小結 :我行研究分析總部經(jīng)濟辦公未來供應后發(fā)現(xiàn)，寧波高新區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展總部經(jīng)濟主要依托 《 寧波市城市總體規(guī)劃 》 ，隨著寧波高新區(qū)建設的實施，把寧波高新區(qū)打造為國內(nèi)外貿(mào)易的服務平臺和先進制造業(yè)基地的支撐平臺，建設寧波市未來行政中心，會展中心，商務中心科技中心、信息中心 。房地產(chǎn)對相關產(chǎn)業(yè)鏈的依賴性強 ,故房地產(chǎn)業(yè)總部因該設立在配套設施齊全的現(xiàn)代服務業(yè)集中的區(qū)域。n服務業(yè)發(fā)展缺乏智力支持，該行業(yè)與n 本項目不匹配。江北區(qū)第二產(chǎn)業(yè)大型工業(yè)企業(yè)總部入駐本項目意向度分析江北區(qū)相關產(chǎn)業(yè)總部入駐本項目分析（第三產(chǎn)業(yè)）Page 49蓀湖江江北北區(qū)區(qū)江北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)分析江北區(qū)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重相當江北現(xiàn)代服務業(yè)主要集中在濱水服務業(yè)帶。產(chǎn)業(yè)聚集并不是總部經(jīng)濟，真正意義上的總部經(jīng)濟：① 從企業(yè)形式上判斷 —— 年營業(yè)額超過 ② 從經(jīng)濟效益上體現(xiàn) —— 達到稅收貢獻、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)、消費帶動、就業(yè)乘數(shù)、社會資本等效應。故現(xiàn)代服務業(yè)不發(fā)達區(qū)位很難吸引企業(yè)總部入駐。），說明城市該項指標處于劣勢水平； （ x243。皮爾遜相關系數(shù) 又稱 “ 皮爾遜積矩相關系數(shù) ” ，對兩個定距變量（例如，年齡和身高）的關系強度的測量，簡寫 τ 。城市總部經(jīng)濟發(fā)展能力綜合得分及排名35個城市總部經(jīng)濟綜合發(fā)展能力排名 13Page 29■ 總部經(jīng)濟發(fā)展第 Ⅰ 能級城市（綜合得分 70）該能級城市在吸引跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)集團全國性總部方面具有較強優(yōu)勢 ■ 總部經(jīng)濟發(fā)展第 Ⅱ 能級城市（ 50綜合得分 ≤ 70）該能級城市宜作為跨國公司或國內(nèi)大企業(yè)集團的大區(qū)域性總部聚集區(qū)■ 總部經(jīng)濟發(fā)展第 Ⅲ 能級城市（ 40綜合得分 ≤ 50）該能級城市適合吸引國內(nèi)大企業(yè)集團的區(qū)域性總部或者國內(nèi)大企業(yè)集團的職能型總部■ 總部經(jīng)濟發(fā)展第 Ⅳ 能級城市（綜合得分 ≤ 40）該能級城市還需要全面完善總部經(jīng)濟發(fā)展的個方面條件，可以適度發(fā)展省級總部經(jīng)濟天津北京上海廣州深圳南京杭州成都青島大連沈陽寧波寧波重慶廈門濟南西安長沙鄭州福州哈爾濱長春石家莊合肥海口太原昆明呼和浩特南昌武漢南寧貴陽蘭州銀川西寧■ 總部經(jīng)濟發(fā)展 第 Ⅲ 能級城市烏魯木齊城市總部經(jīng)濟發(fā)展能力分類Page 30基礎條件指標與總部經(jīng)濟發(fā)展綜合能力有很強的正相關性，兩者的皮爾遜（ Pearson）相關系數(shù)為 ?！龆壷笜藢又饕潜憩F(xiàn)一級指標所蘊涵的細分領域。n 意向企業(yè)來源分析：創(chuàng)意 128由于項目還未開始招商，因此暫無成交客戶。項目物業(yè)布局：n 13棟低層辦公樓沿道路形成庭院圍合狀，內(nèi)部布置三棟體量更小的三層建筑辦公樓。n 目前絕大部分客群來東錢湖的目的是休閑度假，隨著新城不斷開發(fā)，第二居所人群的比例有一個先升高再降低的過程，而第一居所的人群比例會明顯大幅提高；同時辦公人口也將會出現(xiàn)。從分布特征上看，東錢湖新城內(nèi)大型的商業(yè)設施都分布在靠近湖體的部分，這樣可以充分挖掘湖體周邊地塊最大的價值。Page 12項目名稱： 東錢湖旅游度假區(qū)項目區(qū)位： 寧波市鄞州區(qū)，距離寧波市中心以東南 20公里。項目功能定位： 隨著寧波人均消費水平不斷提高以及九龍湖區(qū)域的不斷發(fā)展建設，九龍湖區(qū)域逐漸由風景旅游區(qū)向旅游度假區(qū)過度中。n 處 于寧波北部文化旅游 風 景區(qū)域 ,周 邊 人文自然 資 源豐富 。 8個小地塊圍繞蓀湖水庫自然成環(huán)狀分布。蓀湖水庫地塊市中心市中心寧波江北投資創(chuàng)業(yè)中心寧波江北工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寧波（江北）城市工業(yè)功能區(qū)江北投資創(chuàng)業(yè)中心重點發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)小結：本項目周邊三個產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)約有 200余家企業(yè)，本項目是否能借勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，或者園區(qū)企業(yè)對本項目有衍生商務需求，我行將在后面章節(jié)做詳細需求調(diào)研分析。n 蓀湖水庫地塊距離寧波市中心天一廣場直線距離約 14公里，距離寧波市火車南站約 14公里；距離寧波市櫟社機場約 20公里。蓀湖水庫地塊分別距離江北投資創(chuàng)業(yè)中心和機電園區(qū)約兩公里。這三個工業(yè)園區(qū)距離項目地塊均約兩公里左右。 1地塊被山體和湖泊自然分隔為 8個地塊。是寧波離城區(qū)最近的有山有水 ,生 態(tài) 的 環(huán) 境 。n根據(jù)以上兩個特征，我們在寧波市區(qū)選取類似項目進行分析，以期在地塊分析和類似項目分析的基礎上，為我行對本項目初步功能定位上帶來一些借鑒意義地塊所屬區(qū)域功能地塊周邊產(chǎn)業(yè)地塊現(xiàn)狀及交通可及性地塊區(qū)位Page 9第一階段工作內(nèi)容研究思路地塊分析結論項目功能發(fā)展方向分析不同功能方向可行性分析細分物業(yè)市場分析案例借鑒項目 SWOT分析項目總體定位 項目建議體量 項目產(chǎn)品及經(jīng) 營建議 項目功能布局 建議地塊區(qū)位分析 地塊所屬區(qū)域城市功能分析 地塊周邊產(chǎn)業(yè) 分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊 SWOT分析基礎分析 蓀湖類似地塊及項目分析自然環(huán)境類似項目分析區(qū)位環(huán)境類似項目分析Page 10項目名稱： 九龍湖風景旅游區(qū)項目地理位置： 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)東北部，距離寧波市中心以北 20公里。雖然九龍湖區(qū)域不管從規(guī)模還是區(qū)域周邊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境都與蓀湖項目有一定區(qū)別，但九龍湖區(qū)域目前的功能還是對蓀湖項目的功能定位有一定借鑒意義。柏悅陶公水街華潤茶亭旅游地產(chǎn) 啟新高爾夫二靈山溫泉酒店游艇 CLUB動物園沙山村酒店東錢湖國際教育論壇漁村旅游地產(chǎn)華茂酒店比華利別墅中海別墅Page 14未來規(guī)劃的東錢湖物業(yè)分布特征（即東錢湖新城規(guī)劃）商業(yè)： 根據(jù)東錢湖度假區(qū)整體規(guī)劃，商業(yè)主要位于東錢湖核心區(qū)內(nèi)。40%25%40%20%n 目前絕大部分客群都來自寧波市內(nèi)，隨著區(qū)域的不斷開發(fā)，五年后預計浙江省內(nèi)的客群數(shù)量會明顯增多；待東錢湖新城成熟后，國內(nèi)其他省市和國外的客群也會增多。同時江東區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢 ,政策優(yōu)勢 ,規(guī)劃優(yōu)勢 ,總部經(jīng)濟的先發(fā)優(yōu)勢等促使了本項目商務別墅辦公的客戶需求 。n 項目物業(yè)類型： 獨棟別墅式商務辦公樓n 項目現(xiàn)場： 暫時為一片平地，還未動工。在評價指標體系中，一級指標是穩(wěn)定的，長期內(nèi)一般不會發(fā)生變化。包括基礎條件、商務設施、研發(fā)能力、專業(yè)服務、政府服務、開放程度。皮爾遜相關系數(shù)將城市政府服務能力與總部經(jīng)濟發(fā)展綜合能力比較︱ 政府服務排名 – 綜合排名 ︱ ≥5 時說明城市政府服務與綜合發(fā)展能力存在不協(xié)調(diào)性寧波研發(fā)能力排名 6寧波綜合排名 13︱ 6– 13 ︱ =7≥5說明寧波政府服務與綜合發(fā)展能力存在不協(xié)調(diào)性政府服務得分與綜合得分散點圖 寧波政府服務排名 6政府服務得分 Page 35城市總部經(jīng)濟開放程度排名與分析評述城市開放程度與總部經(jīng)濟發(fā)展綜合能力具有很強的正相關性，兩者的皮爾遜（ Pearson）相關系數(shù)為 。），說明城市該項指標在 35個城市中處于優(yōu)勢水平； （ x） ≤（ x243。 由于總部經(jīng)濟是以現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展為基礎，需要完善的現(xiàn)代服務業(yè)為總部經(jīng)濟的運營提供支持。車程距離： 蓀湖距杭州灣大橋慈溪入口約 8公里車程，從寧波繞城至通往杭州灣大橋的高速約 8分鐘車程。企業(yè)對把總部遷往本項目沒有意向。n江北區(qū)目前的專業(yè)服務業(yè)主要集中在三江口區(qū)域 ,離本項目較遠 ,同時江北區(qū)還不具備發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的總部經(jīng)濟條件 。慈城街道洪塘街道莊橋街道甬江街道文教街道中馬街道白沙街道孔浦街道Page 54蓀湖江江北北區(qū)區(qū)江北區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與本項目匹配度分析房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司總部）業(yè)涉及眾多相關服務業(yè)，其衍生產(chǎn)業(yè)形成很長的產(chǎn)業(yè)鏈。主貿(mào)易中心商務、文化、餐飲、娛樂、購物副貿(mào)易中心規(guī)范化、專業(yè)化、規(guī)模化、高檔次的專業(yè)市場老外灘歷史文化商務區(qū)塊人民路商務商貿(mào)區(qū)塊槐樹路休閑商務區(qū)塊大劇院商貿(mào)區(qū)塊日湖商貿(mào)區(qū)塊投資創(chuàng)業(yè)中心商貿(mào)區(qū)快江北西區(qū)商務區(qū)快江北西區(qū)商務區(qū)快寧波總部經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來供應分析Page 57江北區(qū)海曙區(qū)江東區(qū)總部基地一期(建筑面積未定 )總部基地二期(建筑面積未定 )江東東部新城n 寧波現(xiàn)有總部經(jīng)濟的供應主要集中在江東區(qū)及海曙區(qū)，江東及海曙區(qū)是寧波發(fā)展總部經(jīng)濟的先頭，其中以江東區(qū)發(fā)展較為明確。市場所能接受價格與本項目定位不匹配。n 項 目地 塊 距離服 務業(yè) 聚集區(qū) 較遠 。Page 65第一階段工作內(nèi)容研究思路地塊分析結論項目功能發(fā)展方向分析不同功能方向可行性分析細分物業(yè)市場分析案例借鑒項目 SWOT分析項目總體定位 項目建議體量 項目產(chǎn)品及經(jīng) 營建議 項目功能布局 建議地塊區(qū)位分析 地塊所屬區(qū)域城市功能分析 地塊周邊產(chǎn)業(yè) 分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊 SWOT分析基礎分析 蓀湖類似地塊及項目分析自然環(huán)境類似項目分析區(qū)位環(huán)境類似項目分析案例借鑒分析n 國內(nèi)成功案例借鑒 — 涵田國際度假區(qū)n 競爭案例借鑒 銀鳳錦江旅游度假村Page 67涵田基地概況 :n 地址 :江蘇省常州市溧陽天目湖畔 。出租型商務別墅分布特征n 一般租賃商務別墅客群會經(jīng)常使用中心酒店內(nèi)的娛樂和會議設施，因此將其布置在緊靠中心酒店并緊臨道路的一側(cè)。n 從水資源看，寧波的溪口和東錢湖憑借自然風景，成為建造別墅社區(qū)的首選區(qū)域。競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村物業(yè)形態(tài)分布Page 77競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村客戶分析按客戶性質(zhì)劃分 按客戶來源劃分會議客群占絕大多數(shù)n 會議客群占總客群的 80%，旅游客群占 15%，另外度假及其他客群占 5%，說明該項目的主要目標客戶是各個企事業(yè)單位及政府部門。n 涵田創(chuàng)始 99名會員招募進行中，現(xiàn)已大約預定名額 80名左右 .飛行俱樂部、高爾夫俱樂部會員招募n 預計 2023年年初涵田正式營業(yè) .俱樂部貴賓專屬通道入口物流配送通道入口私人酒店高爾夫練習場健康管理中心綜合 CLUB葡萄園教堂（婚慶廣場）飛行俱樂部兒童俱樂部 中央酒店主題酒店主題酒店管理中心主干道天目湖主干道涵田國際度假俱樂部 —— 基地概況Page 68涵田業(yè)態(tài) :序號 業(yè) 態(tài) 功能1 私人酒店 接待居住2 主題酒店 接待居住3