【正文】 。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案； 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； 對住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、 裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng) 大量管理資料下載 設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 對原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議，并 依據(jù)我司對樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 （九） 指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。 （三） 協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。 ? 協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。 大量管理資料下載 （十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃： ? 協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。 ? 制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識等。 裝修搬遷期 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修 ，直至搬遷入住的工作時(shí)期。 ? 指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。 ? 指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制，提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。 （一） 顧問團(tuán)每季度對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價(jià)， 并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中 存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。 服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。作為國內(nèi)首家通過 ISO9000 認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過多年的實(shí) 際運(yùn)作，結(jié)合市場開拓過程中的需要，顧問商率先對這種基本的質(zhì)量保證體系進(jìn)行超越，并且將在實(shí)際顧問管理過程中導(dǎo)入。 * 播放生日祝福歌曲 — 通過廣播向業(yè)主送去最美好的祝福或播放祝福歌曲，業(yè)主也可以選播自己喜愛的歌曲，為社區(qū)營造祥和溫馨的氛圍。 華僑海景城和東方之珠 物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力。 4) 培訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)用性。因而要不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向未來，不斷豐富充實(shí)員工的知識儲備。它便 于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識。它比較適用于受員工較多的普及型講座。 6) 培訓(xùn)目標(biāo)超前性。由于員工的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)不同，所以他們的接受能力、求知取向也不盡相同。 四 、 員工隊(duì)伍的培訓(xùn) 顧問商將協(xié)助管理商建立一套完整而高效的人員配置并對這些人員按照如下原則進(jìn)行培訓(xùn)。在履行這些服務(wù)的過程中，還可 本著不拘形式 的原則根據(jù)業(yè)主的需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。 大量管理資料下載 第五部分 顧問服務(wù)設(shè)想 一 、 整體設(shè)想 顧問商經(jīng)過十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。 效益定位：社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。 ? 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。 ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。 ? `1 制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。 ? 協(xié)助制定開辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購計(jì)劃。 （十一）為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。 ? 協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。 （一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加 、減少或改動時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 （六） 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公 共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢； 大量管理資料下載 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商 關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本； （七） 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 （一） 由顧問團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。 說明： 顧問團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量 管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為 該項(xiàng)目服務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期）前兩個(gè)月（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）；實(shí)操指導(dǎo)階段為一年，自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月起至入伙之日后十個(gè)月；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后三個(gè)月。 享有“中國第一管家”美譽(yù)之稱的深圳市中海物業(yè)管理有限公司憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域 十多年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導(dǎo)入到以上兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。以前中海物業(yè)為購買花草花費(fèi)不少，使得管理成本增加，現(xiàn)在，中海物業(yè)置地育苗，建起了“中?；ㄔ贰?，既在降低成本的基礎(chǔ)上滿足了自身需求，又通過出售獲益甚豐。對電梯管理，中海物業(yè)設(shè)計(jì)了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動尋呼、限時(shí)修復(fù)”的服務(wù)方式。無論是自己的子公司還是社會的專業(yè)公司，均按照市場經(jīng)營方式進(jìn)行篩選，與管理處建立合同關(guān)系，按照中海物業(yè)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。 大量管理資料下載 a) 授益于業(yè)主： 在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，使業(yè)主用戶享受到了最佳質(zhì)量價(jià)格比的服務(wù)，僅公司放棄執(zhí)行國優(yōu)小區(qū)管理費(fèi)提高 20%的規(guī)定，每年讓 利 100 多萬元給業(yè)主 用戶。中海緊跟時(shí)代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦化管理模式，將各個(gè)管理層通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配?！坝梦抑琳嬷琳\、至善至美的服務(wù)，給您至尊至貴的感受”，成為公司全體員工的共同追求。 （五） 菜單式的服務(wù)內(nèi)容 中海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護(hù)業(yè)主用戶的物質(zhì)和精神生活，鄭重向所有業(yè)主用戶承諾“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意”。 （四） 個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì) 中海物業(yè)融匯國內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和爭相仿效的的中海管理模式。如維修人員入戶維修要穿上鞋套 講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意 在作業(yè)地面鋪上苫布 — 低噪無塵作業(yè) —清理現(xiàn)場 請主人 簽字認(rèn)可。一般的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以準(zhǔn)確識別、難以客觀評價(jià)。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便 赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務(wù)工作。古人講以 “禮”、“樂” 治國，中海物業(yè)則從管理制度、 公眾制度到管理文化、社區(qū)文化等多方面，提出“氛圍管理”的物業(yè)管理理念，展示了一種“無為而治”的物業(yè)管理理念。 （八） 領(lǐng)先科技 大力發(fā)展科技化和智能化的物業(yè)管理，全方位引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代電腦科技、辦公自動化技術(shù)，以及智能安全管理、車輛管理等技術(shù)，使管理與服務(wù)手段發(fā)生了革命性的變化。 （五） 快速擴(kuò)張 在擁有充分優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，中海物業(yè)于 1998 年大舉 進(jìn)軍 市場， 在短短的時(shí)間內(nèi)獲得了滾雪球式的發(fā)展，迅速地完成了規(guī)模化經(jīng)營過程。 （三） 接軌國際 1996 年 2 月，公司在全國服務(wù)性行業(yè)中首家獲 ISO9000 國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證，率先與國際慣例接軌，并由此引發(fā)了國內(nèi)物業(yè)管理綿綿不斷的認(rèn)證熱潮。 (4) 以實(shí)力拓展市場 中海物業(yè)對樓宇的管理實(shí)行 條塊結(jié)合、以條為主 的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以效為先 的規(guī)?；瘜I(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成了獨(dú)樹一幟的 人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ?！? （五） 團(tuán)隊(duì)精神： 所有員工都要有“我的中海物業(yè)、中海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào) 1+1+13，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。 隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽 、武漢、昆明、長沙、石家莊、長春、鄭州、東莞 ?? 等全國各大城市。 任何人不得以任何理由、任何形式將本方案內(nèi)容外傳予其它單位或個(gè)人，否則，我司將保留因此對我司名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。公司自 1991 年于深圳成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神 。 在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的名牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的 附加值 ， 確保了物業(yè)投資者的未來收益。 (1) 以質(zhì)量立足市場 在質(zhì)量上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使中海物業(yè)以高檔的物業(yè)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得市場的認(rèn)同。這一出身，使中海物業(yè)首先把香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)全面地移植到深圳，開創(chuàng)香港模式運(yùn)用內(nèi)地之先河。中海物業(yè)的質(zhì)量保證體系，從人員 大量管理資料下載 素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、效率、提供手段、細(xì)微程度、完整性等六個(gè)方 面闡明了中海質(zhì)量保證體系的高標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)模化經(jīng)營產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)、社會資源得 到的合理優(yōu)化和富有效率的配置，使中海物業(yè)能夠以比較合理的物業(yè)管理費(fèi)用，支持高檔的服務(wù)質(zhì)量。 （九） 求新求變 中海物業(yè)不滿足于已有的模式，始終追求最完美的境界。中海物業(yè)已經(jīng)接近了物業(yè)管理的真諦，“家園”二個(gè)字已經(jīng)被每一個(gè)中海物業(yè)人精心地呵護(hù)著。這些建議有著中海物業(yè)的獨(dú)特視角： a) 建筑設(shè)計(jì)方面： 物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們的完善設(shè) 計(jì)建議可以保證項(xiàng)目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運(yùn)行成本。 這些標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了 4 個(gè)原則： a) 時(shí)效原則： 要求規(guī)定 的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延宕，超過規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒有辦好。 公司貫徹 ISO9000國際質(zhì)量保證體系和 ISO14001 國際環(huán)境管理體系一絲不茍，實(shí)行逐日自 大量管理資料下載 行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評。所 有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮 4個(gè)方面的 16 個(gè)要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持中海物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。 目前我們 已經(jīng)陸續(xù)推出了 3 個(gè)類別 100 余個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)時(shí)有更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。 b) 團(tuán)隊(duì)精神： 所有員工都要有“我的中海物業(yè)、中海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行