【正文】 自行車(chē)位使用率 90％ 98％ 100％ 天天讓您滿(mǎn)意 中國(guó)最大管理資源中心 管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經(jīng)理助理 1 人， 1500元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù) 的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化 活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 天天讓您滿(mǎn)意 中國(guó)最大管理資源中心 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入 管理服務(wù)費(fèi)收入 會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 社區(qū) 停 人員 日常 會(huì) 商務(wù) 車(chē) 行政 物業(yè) 所 活動(dòng) 場(chǎng) 稅金 管理 管 的開(kāi) 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 （一）測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 （二）管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開(kāi)發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過(guò)后執(zhí)行。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來(lái)源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢(qián)顯得十分重要。我們將在管理公司 行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專(zhuān)、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前， XXXXX 置業(yè)有限公司應(yīng)在 XX 市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就 XXX 的物業(yè)管理與 XX 物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問(wèn)題用合同的形式明確下來(lái)。 二、物資裝備計(jì)劃 : 附表 1： XXX 管理處行政辦公用品 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 辦公桌椅 8 套 會(huì)議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺(tái) 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺(tái) 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 照相機(jī) 1 臺(tái) 社區(qū)文化活動(dòng)用 電話(huà) 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌 1 批 各類(lèi)辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺(tái) 棉大衣 38 件 音響 1 套 社區(qū)文化活動(dòng)用 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 VCD 1 部 社區(qū)文化活動(dòng)用 電視機(jī) 2 部 2500． 00 社區(qū)文化與宿舍用 入住、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺(tái) 衣柜 3 套 小 計(jì) 附表 2： XXX 管理處維修工具及清潔工具 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 沖擊鉆 1 個(gè) 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 手電鉆 1 個(gè) 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 梯子 1 把 萬(wàn)用表 2 臺(tái) 搖表 1 臺(tái) 潛水泵 1 臺(tái) 2 寸套絲機(jī) 1 臺(tái) 測(cè)試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺(tái) 高 /低壓沖水機(jī) 1 臺(tái) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 清潔及澆花用膠管 600 米 機(jī)動(dòng)噴霧器 1 臺(tái) 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機(jī) 1 臺(tái) 手推垃圾清運(yùn)車(chē) 3 臺(tái) 手推式剪草機(jī) 1 部 綠籬修剪機(jī) 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價(jià)） 小計(jì) 附表 3： XXX 管理處治安、交通、消防裝備 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 無(wú)線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng) 6 臺(tái) 消防工具 1 套 自行車(chē) 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專(zhuān)用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運(yùn)便民服務(wù)車(chē) 2 輛 不可預(yù)見(jiàn)裝備費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 小 計(jì) 總計(jì)： 206450 RMB 天天讓您滿(mǎn)意 中國(guó)最大管理資源中心 第三部分 促進(jìn)銷(xiāo)售的建議和配合銷(xiāo)售的措施、承諾 第一章 銷(xiāo)售對(duì)象的定位 一 、銷(xiāo)售對(duì)象定位 XXX 坐落于 XX 市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) — 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶 ,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤(pán)將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島” ,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。 三、管理人員的選用辦法 XXX 管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行 XX 物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。 1人 收銀員 高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 、擴(kuò)展各類(lèi)社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管 ,降低人力資源成本。 XXX 所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。致力于用新型的“以客戶(hù)為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷?zhuān)業(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購(gòu)、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問(wèn)題都顯的心有余而力不足 ?？傊?，隨著 IT 業(yè)的發(fā)展， XXX 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿(mǎn)足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。 在 物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“ XX 物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 XX 物業(yè)于九七年建立了 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并順利通過(guò)英國(guó) BSI 的第三方認(rèn)證，通過(guò)四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石 。在 管理機(jī)制上 ，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。這些問(wèn)題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？ ?? 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計(jì)說(shuō)明， XXX 高尚住宅小區(qū)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上本著大戶(hù)型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。隨著諸多的大專(zhuān)院校及高科技企業(yè)在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的落成 ,一個(gè)全新的以科技文化為主的江寧開(kāi)發(fā)區(qū)正在崛起 ,為本地塊居住小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。 ?受住宅商品化進(jìn)程的影響，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。 二 、營(yíng)建“ 事業(yè)至真，生活至愛(ài) ”的 文化服務(wù)理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛(ài)”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們?cè)?管理體制上 實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在 XXX 物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系是我們開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證 XX 物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立 XX 物業(yè) XXX 管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過(guò) Inter 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門(mén)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總部的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過(guò)上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面 傳遞；政府主管部門(mén)、深圳總部可通過(guò)電話(huà)網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。但是，現(xiàn)階段裝修市場(chǎng)的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。在 XXX的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶(hù)服務(wù)中心的運(yùn)作體系。在 XXX 物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過(guò)程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。 管理處內(nèi)部采用直線(xiàn)職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 4. 在 XXX居住區(qū)交付使用且入住率達(dá)到 50％以上時(shí) ,召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì) ,選舉成立 XXX 業(yè)主委員會(huì) ,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。 1人 物業(yè)管理員 大專(zhuān)學(xué)歷，建筑或工民建專(zhuān)業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 根據(jù) XXX 的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷(xiāo)售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在 XXX 管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷(xiāo)售中心配備服務(wù)人員 3 人，待小區(qū)入伙以后再對(duì)銷(xiāo)售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時(shí)，配備各類(lèi)管理服務(wù)人員 38 人（含保安、保潔和園藝等）。 一、 管理用房的配置面積和要求 1．管理用房 根據(jù)招標(biāo)書(shū)中提供部分?jǐn)?shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算管理用房為 220M2，對(duì)管理用房擬安排如下 : 序號(hào) 部 門(mén) 面積(M2) 位 置 序號(hào) 部 門(mén) 面積(M2) 位 置 1 經(jīng)理辦公室 10 2 經(jīng)理助理辦公室 10 3 行政財(cái)務(wù)部 20 4 綜合事務(wù)部 20 5 客 戶(hù) 服 務(wù) 中心 5 6 倉(cāng) 庫(kù) 15 7 會(huì)議室 20 備 注 管理用房擬安排 100 平方米 ２．員工生活用房面積共計(jì) 112 平方米 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 1）員工食堂 30M2 （ 2）員工宿舍 82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按 8M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備 ,計(jì) 16M2 其他管理人員按 4M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配