【正文】 (3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰，使成本費用的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實處。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進行評比、篩選。 1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護費用、機電設(shè)備日常運行維護費用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。制訂計劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。 7．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。 5)對人員實行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費。 (3)人員管理 人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進行描述。 如在北京某國際大廈項目中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能)、機電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運行、工程維護、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護等職能)等相關(guān)部門密切協(xié)同運作的組織架構(gòu)。 (4)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點 招標(biāo)物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點，若分析準(zhǔn)確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個項目的闡述。 (4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟的方案。 (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 附錄6：資格證明文件種類 [說明]投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各 項)的內(nèi)容： 《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》復(fù)印件； 《物業(yè)管理資格證書》復(fù)印件； 投標(biāo)人簡介(投標(biāo)人自行編寫)。 6．我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。 (四)技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配 技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配如表所示： 評分項目 技術(shù)評分 商務(wù)評分 價格評分 現(xiàn)場答辯 權(quán)重 40％ 20％ 30％ l0％ 附錄4：投標(biāo)函格式 投標(biāo)函 致：A省政府(招標(biāo)人) 我方確認(rèn)收到貴方提供的A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)所需的招標(biāo)文件及圖紙等的全部內(nèi)容，我方：(投標(biāo)人名稱)正式授權(quán)為授權(quán)代表(全名，職務(wù))代表我方進行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。 (5)資質(zhì)(10％)： 1)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級別(5％)； 2)是否有ISO質(zhì)量認(rèn)證或其他質(zhì)量認(rèn)證證明(5％)； 3)價格的核準(zhǔn)和評分。 (5)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配套方案(10％)。所謂重大偏離或保留是指實質(zhì)上影響合同的委托管理事項、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；或者實質(zhì)上與招標(biāo)文件不一致，而且限制了合同中委托方的權(quán)利或投標(biāo)的義務(wù)。 (二)評標(biāo)方法：本次招標(biāo)的評標(biāo)方法采用綜合評分法。 七、招標(biāo)代理機構(gòu)、招標(biāo)人將不負(fù)責(zé)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件、實地查驗物業(yè)和遞交投標(biāo)文件所發(fā)生的任何成本或費用。有關(guān)事項如下： 一、本次招標(biāo)的項目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)(詳細(xì)內(nèi)容請參閱招標(biāo)文件中的相關(guān)內(nèi)容)。 (3)在正式開標(biāo)時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標(biāo)方和評委。 (3)補充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報價的附加。 6)報價合理。 2)不可任意修改填寫內(nèi)容。 圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。 2)使用統(tǒng)一的貨幣。具體包括以下方面： (1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文件的要求進行，在透徹掌握招標(biāo)文件內(nèi)容和進行細(xì)致深入的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，確定管理項目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。 7．參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo) 投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達開標(biāo)地點參加開標(biāo)會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標(biāo)委員會的審核。 2)公司法人地位及法定代表人證明。 3)來自競爭對手的風(fēng)險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。如有的招標(biāo)文件會由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。 2)招標(biāo)物業(yè)項目的定位 分析招標(biāo)物業(yè)項目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)等。 2．招標(biāo)方規(guī)定的要求 在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽，派駐項目的負(fù)責(zé)人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。 (二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1．獲取招標(biāo)信息 根據(jù)招標(biāo)方式的特點，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請。 3)業(yè)主的需求 招標(biāo)物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應(yīng)對招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險。 對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動；對項目進行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標(biāo)活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負(fù)責(zé)人；慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。 8．簽約并執(zhí)行合同 投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 (4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。 (2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。 在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報價技巧主要有： 1)多方案報價。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。 二、招標(biāo)文件規(guī)定的時間(本次招標(biāo)均使用北京時間)。 八、有關(guān)此次招標(biāo)之事宜，可按下列地址以書面形式向招標(biāo)代理機構(gòu)查詢。評標(biāo)辦法是：按照評標(biāo)程序的規(guī)定，依據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)以及各項權(quán)重，各位評委就每個合格投標(biāo)人的投標(biāo)方案、商務(wù)狀況、現(xiàn)場答辯及其對招標(biāo)文件要求的響應(yīng)情況進行評議和比較，評出其技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯。糾正這些偏離或保留將會對其他實質(zhì)上響應(yīng)要求的投標(biāo)人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。 (6)各項管理規(guī)章制度(15％)。 (6)評標(biāo)委員會詳細(xì)分析、核準(zhǔn)價格表，看其是否有計算上或累加上的算術(shù)錯誤，修正錯誤的原則如下： 1)若用數(shù)字表示的金額和用文字表示的金額不一致，以文字表示的金額為準(zhǔn)； 2)當(dāng)單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準(zhǔn)，并修正總價； 3)投標(biāo)人的報價有漏項的，將以所有入圍投標(biāo)人的最高報價計入投標(biāo)報價總價； 4)評標(biāo)委員會依據(jù)招標(biāo)文件認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的價格。 在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份。 7．我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價或任何貴方可能收到的投標(biāo)。 其中，投標(biāo)人簡介的內(nèi)容包括但不限于以下各項： 投標(biāo)人簡歷、規(guī)模、設(shè)施、現(xiàn)狀； 投標(biāo)人的組織機構(gòu)、投標(biāo)人的管理模式、管理制度； 投標(biāo)人的人員素質(zhì)表； 投標(biāo)人近3年的總資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、年營業(yè)額、凈利潤、開戶銀行出具的資信證明書； 投標(biāo)人近3年經(jīng)審計的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、損益表復(fù)印件； 提供投標(biāo)人近3年業(yè)績表(包括同類物業(yè)管理業(yè)績表)； 投標(biāo)人的質(zhì)量認(rèn)證證書復(fù)印件。 (6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投