【正文】 標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費的設(shè)備及各種物料的購置費用。 附錄6：資格證明文件種類 [說明]投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各 項)的內(nèi)容： 《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》復(fù)印件； 《物業(yè)管理資格證書》復(fù)印件； 投標(biāo)人簡介(投標(biāo)人自行編寫)。 物業(yè)管理方案的制訂 第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂（掌握） 本節(jié)的內(nèi)容是重點，作為一個物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對這部分內(nèi)容要給與足夠的重視。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為： (1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 (3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 (7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用(合同總價和單價)。 (9)排版、印制、裝幀。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟(jì)的方案。 三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 (一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作計劃等。 1．關(guān)鍵性內(nèi)容 (1)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定)； (2)組織架構(gòu)與人員的配置； (3)費用測算與成本控制； (4)管理方式、運作程序及管理措施。 2．實質(zhì)性內(nèi)容 (1)管理制度的制訂； (2)檔案的建立與管理； (3)人員培訓(xùn)及管理； (4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； (5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； (6)管理指標(biāo)； (7)物資裝備； (8)工作計劃。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個項目的闡述。 物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。 (1)項目簡介 項目簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。 (3)項目的可行性研究與定位 項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位，投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。 (4)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點 招標(biāo)物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點，若分析準(zhǔn)確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。 一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；—政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運行，對緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。 如在S市某國有商業(yè)銀行項目的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定 位、服務(wù)需求、客戶情況的分析以及項目全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點等因素，確定“經(jīng)營型物業(yè)管理模式”作為該項目的管理服務(wù)模式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認(rèn)同。 2．管理方式與運作程序 管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。 如在北京某國際大廈項目中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門密切協(xié)同運作的組織架構(gòu)。 支持系統(tǒng)一般也設(shè)計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項目的支持體系。其中目標(biāo)管理機(jī)制就是將項目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化的形式作為重要職責(zé)交給項目的管理團(tuán)隊，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時將目標(biāo)的實現(xiàn)與管理團(tuán)隊的切身利益掛鉤；激勵機(jī)制是在目標(biāo)管理機(jī)制的基礎(chǔ)上設(shè)計相應(yīng)的激勵辦法；監(jiān)督機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實現(xiàn)對項目運作的監(jiān)督。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。 (3)人員管理 人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。 (2)管理措施 管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。 2)對項目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項費用按明細(xì)制訂預(yù)算，實行對項目機(jī)構(gòu)各部門的目標(biāo)成本考核管理。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。 5)對人員實行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費。 5．管理制度的制訂 管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。 6．檔案資料的建立與管理 檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類、儲存和利用。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。 7．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。 如在物業(yè)項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。 如某物業(yè)項目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細(xì)的實施方案。 9．工作計劃 在物業(yè)管理方案中，整體工作計劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點，并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求綜合考慮。制訂計劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。 交接期的工作計劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。 10．物資裝備 物資裝備必須以滿足項目管理需要為目的，在制訂物資裝備計劃時，應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心，從作業(yè)工具、項目機(jī)構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)行合理配置、綜合考慮，同時還應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急，根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。 11．費用測算 (1)費用測算的依據(jù) 在測算費用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。 1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護(hù)費用、機(jī)電設(shè)備日常運行維護(hù)費用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護(hù)費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。 (3)費用測算的方法 1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。 如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18．5萬m2，當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場參考價格在3．2—3．6元／m2之間。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3．10元／m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報價的要求和項目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報價確定為3．30元／m2。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進(jìn)行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進(jìn)行評比、篩選。 在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過3元／m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報價，租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，收費方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。 12．成本控制 (1)成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎(chǔ)上成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用支控制。 (3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰，使成本費用的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實處。其中，例外情況的常用判斷標(biāo)金額的大小、持續(xù)時間的長短以及是否可控等。 第 20 頁 共 20 頁