【正文】 四、 商業(yè)運營各階段流程 商業(yè)交房流程 商業(yè)裝修流程 出示商業(yè)租賃合同 出示財務(wù)部保證金 /租金交款憑證 查驗相關(guān)水電氣消防機電清單，接房 填寫接房申請表 業(yè)主本人 (受托人持業(yè)主書面委托書及身份證原件 )會同其委托的裝修單位到運營部申報 相關(guān)表格 （ 1） 《裝修申請審核表》 （ 2） 《違章整改通知單》 （ 3） 《裝修許可證》 （ 4） 《裝修巡檢表》 相關(guān)支持性文件 （ 1） 《裝飾裝修管理規(guī)定》 （ 2） 《裝修管理服務(wù)協(xié)議》 （ 3） 《除渣、搬運合作協(xié)議》 裝修單位向客戶服務(wù)中心提交相關(guān)資料，裝修平面圖一份，水電施工圖各一份，裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份（需加蓋裝修公司公章，若無裝修公司則無需此項），裝修負責(zé)人及施工人員身份證復(fù)印件一份，照片兩張。 (4) 協(xié)助財務(wù)收取租金、物管、水電等費用。 （ 36） 凡進入他人房間或辦公室，均應(yīng)先敲門，征得同意方可進入。不清楚的問題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以清楚明確的回答，如碰到自已不清楚而又無法查清 的應(yīng)回答 對不起先生，目前還沒有這方面的資料 。 （ 21） 如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在與別人談話時，不可在前旁聽，如有急事需立即與客人說時，應(yīng)先說 對不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量 ，如果客人點頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。 （ 15） 客人講 謝謝 時，要答 不用謝 或 不用客氣 ，不得毫無反應(yīng)。 （ 8） 不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢及表情。 交談 （ 1） 與人交談時，首先應(yīng)保持衣裝整齊、整潔。 I、 給客人做向?qū)r，要走在客人前二步遠的一側(cè)，以便隨時向客人解說和照顧客人。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反 八字腳 。 F、 兩手平放在兩腿間，也不要托肋、玩弄任何物品或有其他小動作。兩腿蹦直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。 男性：容貌 （ 1） 頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不長耳部不觸衣領(lǐng)為度； （ 2） 不得留胡須，要保持面部清潔，胡子要刮干凈。 招商部文員 13. 招商部文員將《商鋪簽約信息表》傳遞給客戶中心、物業(yè)公司、推廣部各部門文員。 招商部文員 7. 簽訂合同時乙方需提供公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（若乙方為公司）、簽約人授權(quán)委托書、乙方身份證復(fù)印件、產(chǎn)品經(jīng)銷權(quán)及代理權(quán)證書、產(chǎn)品質(zhì)檢報告；乙方在合同文本中簽字蓋章（個人名義簽訂合同應(yīng)印手印）。 招商負責(zé)人 2. 洽談條件符合公司政策擬寫《報價函》送交審批或公司審批。具體操作按《審查合同作業(yè)指導(dǎo)書》操作。 3. 將配置標準提交地產(chǎn)公司計劃財務(wù)部做該項目的投資收益分析，確定租賃政策底線。 待招商區(qū)域商務(wù)條件確認單。 取得目標客戶開 發(fā)負責(zé)人聯(lián)系方式，（客戶資料庫、行業(yè)內(nèi)人士介紹、政府招商部門介紹、項目公司同事介紹、通過電話直接詢問）電話拜訪了解目標客戶開發(fā)計劃并作企業(yè)及項目情況介紹。 把項目相關(guān)信息及資料提供給相關(guān)協(xié)會及政府部門負責(zé)人，獲得行業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對項目招商的意見及支持。 城市大型購物中心實際調(diào)查，落實零售、娛樂、餐飲主力租賃客戶名錄、租金水平及經(jīng)營狀況。 （ 10） 負責(zé)短期招商項目團隊的組建和培訓(xùn)工作。 （ 2） 負責(zé)招商人員的培訓(xùn)資料的收集、整理并開展系統(tǒng)的定期的培訓(xùn)工作。能有效地為公司商業(yè)項目的運作制定合理的組合優(yōu)化方案。 負責(zé) 項目招商推廣及宣傳；負責(zé)擬定商業(yè)項目的招商計劃書，上報批復(fù)后組織實施。計劃書需通過設(shè)計部、成本部、財務(wù)部、戰(zhàn)略發(fā)展部會 簽，由 地區(qū)總部 領(lǐng)導(dǎo)審批。 B、 負責(zé)商業(yè)各主體元素建筑的具體工程設(shè)計要求。 C、 負責(zé)策劃方案的落實和執(zhí)行細則，與合作方溝通。 推廣策劃 (1) 負責(zé)與廣告公司的合作、監(jiān)督；負責(zé)媒體關(guān)系的維護。 三、 部門職責(zé) 市場調(diào)研 (1) 負責(zé)市場資料的收集、匯總和分析。 3負責(zé)項目的消防及安保工作。 2負責(zé)運營期間的客戶數(shù)據(jù)積累與分析工作并建立檔案。 1掌握商業(yè)市場的變化和發(fā)展，保持高度商業(yè)敏銳性，為公司的商業(yè)戰(zhàn)略計劃服務(wù)。 1根據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對不同的目標市場特征擬定具有針對性的推廣專項方案。 負責(zé)調(diào)研、評估 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀、背景及發(fā)展趨勢。通過發(fā)展商業(yè)體系的產(chǎn)業(yè)延伸，探索建立新興復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)盈利模式， 實現(xiàn)住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營的高效結(jié)合與聯(lián)動，提升 XXX 品牌的社會形象、美譽度及經(jīng)濟效益。 負責(zé)商業(yè)項目在設(shè)計管理方面與產(chǎn)控中心的配合工作。 1全面負責(zé)公司商業(yè)項目的招商工作。 2負責(zé)業(yè)務(wù)洽談及合同的擬定與草簽。 3擬定商業(yè)設(shè)施的維護費用計劃。 三、 管控邊界 參與公司擬開發(fā)項目的論證，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見； 編制商業(yè)地產(chǎn)項目計劃 書，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 參與項目建筑規(guī)劃、設(shè)計研討分析及決策和工程建設(shè)，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見； 參與涉及商業(yè)項目使用方面的招標采購工作，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見； 就工程建造、二次外裝、精裝修等工作，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見 負責(zé)公司商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作； 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目策劃書編制招商計劃，上報 地區(qū) 總部 ，批復(fù)后執(zhí)行； 對有意向合作的商家，分析選擇后編制擬合作名單，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目招商業(yè)務(wù)洽談及合同簽訂 積累商家資源，建立商家資源數(shù)據(jù)庫 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目年度經(jīng)營目標和經(jīng)營計劃，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目銷售 (租賃 )定價方案，上報地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目年度 /季度 /月度銷售 (租賃 )計劃，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目的年度 /季度 /月度市場推廣方案和專項推廣方案，上報地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1編制商業(yè)地產(chǎn)項目推廣費用預(yù)算 ,報 相關(guān)部門； 1收集商業(yè)地產(chǎn)項目運營中的各類反饋信息，分析并提出改進方案，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1負責(zé)客戶數(shù)據(jù)搜集，對 客戶進行分析 與整理 ，建立客戶數(shù)據(jù)庫。 (2) 負責(zé)項目規(guī)劃定位、招商入駐、運營推廣等策劃工作，并配合落實。 (2) 商業(yè)街及購物中心建成前，對溫泉小鎮(zhèn)的運營管理。 D、 信息系統(tǒng)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的維護、歸檔。 （ 2） 主持和開展座談會、討論會、聽取各 部門 人員的意見和要求。 三、 部門職能 參與公司商業(yè)項目的前期調(diào)研分析、規(guī)劃統(tǒng)籌、擬定適合于市場發(fā)展的經(jīng)營計劃書。 （ 3） 參與公司商業(yè)項目的策劃、統(tǒng)籌、調(diào)研與分析、擬定適合于市場的經(jīng)營計劃書。 （ 10） 根據(jù)部門的獎罰激勵制度，對部門人員的處罰定性及獎勵配額負責(zé)。 （ 7） 協(xié)助部門經(jīng)理制定各項運營計劃書。 （ 4） 負責(zé)商業(yè)資料、資源的整理、分類存檔等工作。 目標客戶確定（通過網(wǎng)絡(luò)搜索確定業(yè)態(tài)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)名單、通過 項目工作組 取得城市基本經(jīng)濟指標，取得城市主力租戶名錄，形成各商圈租金水平、主力業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢分布報告。 取得確定業(yè)態(tài)行業(yè)內(nèi)可以在全國發(fā)展的客戶名錄及聯(lián)系方式。 各目標客戶開發(fā)負責(zé)人初步溝通及回饋一覽表。向目標 客戶詳細介紹項目及周邊情況，根據(jù)詳談情況，初步判斷 23 家意向客戶進入租賃條件的談判 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 向意向客戶取得租賃標的交房時間、物管條件以及項目土建、裝飾、機電設(shè)備系統(tǒng)的《詳細配置標準和要求》。合同附件按雙方達成一致的條件（如工程交付條件、維保條件等）制作。 管理內(nèi)容 流程 要求 責(zé)任人 ↓ 2. 報批報價洽談條件 ↓ 3. 審核租賃條件 ↓ 4. 擬寫合同文本 ↓ 5. 審批租賃合同 ↓ 6. 制作合同 ↓ 7. 簽訂合同 ↓ 8. 審核合同 ↓ 招商洽談以公司制定 租賃政策為底線，租賃政策參見已通過審批的各項目《租賃政策表》。 招商負責(zé)人 5. 項目招商負責(zé)人將《租賃合同》報公司總經(jīng)理、招商部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理審批。 招商主管 9. 按合同越多收取履約保證金及首期租金。 對每個月的培訓(xùn)知識要定期考試一次。 行為舉止、言談用語： （ 1） 站姿： A、 軀干：挺胸、收腹、緊臀、項挺直、頭部端正、微收下頜。 E、 女士落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。切忌大步流星，最禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。 F、 在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進，遇到客人或同事，應(yīng)主動退后，并微笑著做出手勢 您先請 。 M、 社交場合或與特殊客人見面時，可行