【正文】 策依據(jù)；通過策劃工作為項目的商業(yè)工作明確綱領(lǐng)和方向，增強項目的競爭力；通過市場推廣工作營造項目商業(yè)氛圍和人氣，打造項目和企業(yè)品牌，管控商業(yè)地產(chǎn)實體營運與資本運作體系并取得優(yōu)良的經(jīng)濟效益。 三、 管控邊界 參與公司擬開發(fā)項目的論證，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見； 編制商業(yè)地產(chǎn)項目計劃 書，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 參與項目建筑規(guī)劃、設(shè)計研討分析及決策和工程建設(shè)，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見； 參與涉及商業(yè)項目使用方面的招標(biāo)采購工作，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見； 就工程建造、二次外裝、精裝修等工作，提出商業(yè)方面的專業(yè)意見 負責(zé)公司商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作； 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目策劃書編制招商計劃，上報 地區(qū) 總部 ，批復(fù)后執(zhí)行； 對有意向合作的商家，分析選擇后編制擬合作名單，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目招商業(yè)務(wù)洽談及合同簽訂 積累商家資源，建立商家資源數(shù)據(jù)庫 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目年度經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營計劃，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目銷售 (租賃 )定價方案，上報地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目年度 /季度 /月度銷售 (租賃 )計劃，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1擬訂商業(yè)地產(chǎn)項目的年度 /季度 /月度市場推廣方案和專項推廣方案，上報地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1編制商業(yè)地產(chǎn)項目推廣費用預(yù)算 ,報 相關(guān)部門； 1收集商業(yè)地產(chǎn)項目運營中的各類反饋信息，分析并提出改進方案，上報 地區(qū) 總部，批復(fù)后執(zhí)行； 1負責(zé)客戶數(shù)據(jù)搜集，對 客戶進行分析 與整理 ，建立客戶數(shù)據(jù)庫。 3負責(zé)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)工作。 3負責(zé)客戶的接待工作。 3負責(zé)項目的保潔工作。 3擬定商業(yè)設(shè)施的維護費用計劃。 對管轄項目內(nèi)經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行管理和監(jiān)督。 2根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營目標(biāo)，定期進行計劃 檢查并匯報 公司 審批。 2負責(zé)擬定運營采購需求計劃，交由項目采購部執(zhí)行。 2負責(zé)業(yè)務(wù)洽談及合同的擬定與草簽。 2整合、督導(dǎo)商業(yè)項目在設(shè)計、工程方面的工作。 負責(zé)做好對招商代理及各招商通路人員的管控、合 作工作。 1積累商家資源，建立商家資源體系及數(shù)據(jù)庫。 1全面負責(zé)公司商業(yè)項目的招商工作。 1全程參與商業(yè)項目工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)。 1負責(zé)擬定針對特殊和重 要客戶或團隊的專項接待方案，并組織實施。 負責(zé)擬定商業(yè)項目的年度市場推廣方案，上報 公司 審批后實施。 負責(zé)商業(yè)項目在設(shè)計管理方面與產(chǎn)控中心的配合工作。 負責(zé)擬定商業(yè)推廣費用計劃，并交由成本 管理 中心審核。 擬定商業(yè)項目計劃并提交 公司 審核。 負責(zé)積累戰(zhàn)略發(fā)展地區(qū)的商業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)。通過發(fā)展商業(yè)體系的產(chǎn)業(yè)延伸，探索建立新興復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)盈利模式， 實現(xiàn)住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營的高效結(jié)合與聯(lián)動，提升 XXX 品牌的社會形象、美譽度及經(jīng)濟效益。 商業(yè)運管部工作制度 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 目 錄 第一章………………………市場部 工作制度 第二章………………………招商部 工作制度 第三章………………………運營部 工作制度 第一章 總則 一、 部門使命 整合商業(yè)資源 、建立骨干隊伍、培養(yǎng)專業(yè)人才、打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)提升、 服務(wù)于住宅開發(fā)的優(yōu)勢。 全面負責(zé)公司商業(yè)項目運營管理和相關(guān)物業(yè)管理，保障整體公建項目的良好運作，盡快形成主題創(chuàng)新、復(fù)合型商業(yè)模式開發(fā)和品牌效應(yīng)，最大化提升公司商業(yè)物業(yè)價值。 二、 部門職責(zé)： 負責(zé)擬定商業(yè)地產(chǎn)策劃書模板。 負責(zé)調(diào)研、評估 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀、背景及發(fā)展趨勢。 負責(zé)擬定商業(yè)品牌和形象推廣計劃。 對于銷售型商業(yè)項目，配合 產(chǎn)控中心 進行策劃與銷售定價的工作。 確定各商業(yè)項目的目標(biāo)客戶，并分析客戶特征和需求。 1根據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對不同的目標(biāo)市場特征擬定具有針對性的推廣專項方案。 1搜集各目標(biāo)群體對商業(yè)規(guī)劃定位的反饋信息，針對反饋意見提出修改方案并實施。 1負責(zé)研究、分析、制定商業(yè)項目實體運作及資本運作戰(zhàn)略實施大綱。 1負責(zé)擬定項目招商計劃并報 公司 批準(zhǔn)，切實做好落實工作。 1掌握商業(yè)市場的變化和發(fā)展，保持高度商業(yè)敏銳性，為公司的商業(yè)戰(zhàn)略計劃服務(wù)。 2負責(zé)商業(yè)項目的業(yè)態(tài)、業(yè)種功能定位，組織實施品牌組合、面積落位方案。 2適時跟進有意向的大型商家（建筑面積 5000m2以上），擇機進行戰(zhàn)略合作意向洽談，并向 公司 匯報，得到審批后執(zhí)行。 2負責(zé)擬定商業(yè)運營人力需求計劃，交由行政人事部執(zhí)行。 2負責(zé)運營期間的客戶數(shù)據(jù)積累與分析工作并建立檔案。 2動態(tài)性的對項目業(yè)態(tài)和品牌進行優(yōu)化調(diào)整。 3負責(zé)維護商業(yè)的各項設(shè)施。 3即時做好設(shè)備的故障搶修工作。 3負責(zé)項目的消防及安保工作。 3負責(zé)客戶的信息記錄工作。 3負責(zé)客戶群的分析與整理工作。 第二 章 市場部 管理制度 一、 部門架構(gòu) 市場總監(jiān)策劃主任 美工制作 工程主任 市調(diào)專員 營銷推廣主任 二、 部門使命 負責(zé)商業(yè)項目的商業(yè)策劃、市場推廣、市場調(diào)研、市場前期運營類工作。 三、 部門職責(zé) 市場調(diào)研 (1) 負責(zé)市場資料的收集、匯總和分析。 (3) 針對主要競爭對手的動向進行調(diào)查，并定期上報。 商業(yè)策劃 (1) 對顧問單位的策劃和方案類工作進行配合、監(jiān)督、審核。 (3) 配合設(shè)計 研發(fā) 部對商業(yè)部分的設(shè)計工作；從商業(yè)運營的角度對設(shè)計、設(shè)備和工程提出建議和要求。 推廣策劃 (1) 負責(zé)與廣告公司的合作、監(jiān)督；負責(zé)媒體關(guān)系的維護。 (3) 開業(yè)后，根據(jù)時令或節(jié)假日不同，對項目公共區(qū)域進行設(shè)計和軟包裝。 前期市場運營部分工作： (1) 政府檢查接待、政府外聯(lián)工作。 市場部各崗位職責(zé)： （ 1） 市場 部 經(jīng)理崗位 職責(zé) ： A、 負責(zé)項目的定位與策劃報告的撰寫； B、 負責(zé) 已落案商業(yè)項目 推廣與執(zhí)行； C、 負責(zé) 商業(yè)項目主題 創(chuàng)意與推廣策略的制定； D、 根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略 ，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理； E、 制定各個階段的推廣計劃 及 相應(yīng)的推廣策劃方案； F、 根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施； G、 負責(zé)項目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實施工作； H、 負責(zé)項目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度； I、 負責(zé)公司 品牌 宣傳，與媒體的溝通與協(xié)調(diào)工作； （ 2） 策劃 主任崗位 職責(zé)： A、 協(xié)助 市場部 總監(jiān)或 市場部 經(jīng)理完成項目的策劃文案工作； B、 負責(zé) 商業(yè)主題及商業(yè)活動 方案的撰寫和加工工作； C、 負責(zé)資料的搜集和整理分析工作； D、 負責(zé)前期的市場調(diào) 研與分析報告的撰寫工作； E、 負責(zé)公司隨機性的文案稿件的撰寫工作； F、 根據(jù)項目需要，配合完成相關(guān)工作。 C、 負責(zé)策劃方案的落實和執(zhí)行細則，與合作方溝通。 （ 4） 調(diào)研專員崗位職責(zé)： A、 負責(zé)制定項目市場調(diào)研計劃并組織實施。 C、 根據(jù)調(diào)研情況 進行專業(yè)化的分析、整理為可行性報告服務(wù)。 E、 對外相關(guān)政府部門及相關(guān)協(xié)會、媒體的銜接工作。 B、 負責(zé)商業(yè)各主體元素建筑的具體工程設(shè)計要求。 D、 參與商業(yè)總體規(guī)劃設(shè)計工作。 四、 市場部項目運作流程： 項目 初期 階段 確認公司項目 需求 （ 1） 了解 項目 需求， 重點掌握公司項目戰(zhàn)略方向 ； （ 2） 對公司該項目整體及商業(yè)項 目所處的戰(zhàn)略位置做深入了解、分析 ； （ 3） 界定 市場部 工作范圍； （ 4） 制定 提出方案的基本 方法、模板 ； （ 5） 項目組織介紹 的內(nèi)部演練 ； （ 6）制定 項目 市場調(diào)研 完成所要求的進度計劃； （ 7） 確認項目 市場調(diào)研 執(zhí)行可能產(chǎn)生的成本預(yù)算； （ 8）制定項目市場調(diào)研應(yīng)取得的成果標(biāo)準(zhǔn)； 擬定市場調(diào)研計劃流程： （ 1） 項目可行性分析 ? 場地評估及 區(qū)域合作購買力研究 ? 項目競爭性分析 ? 商圈描述 ? 人口統(tǒng)計學(xué)分析 ? 市場定位及機遇 ? 市場份額預(yù)測及營業(yè)額 ? 各業(yè)態(tài)的營業(yè)面積及分布 ? 國內(nèi)外 610個知名參照項目的案例 （ 2） 市場 分析 ? 市場調(diào)查 ? 宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ? 商圈范圍界定 ? 目標(biāo)消費者調(diào)查及定義 ? 零售商客戶專項訪談 ? 客流量調(diào)查 （ 3） 商業(yè)規(guī)劃 ? 審核建筑規(guī)劃方案 ? 外立面及動線建議 ? 評估及修訂項目建筑及室內(nèi)設(shè)計 ? 硬件設(shè)施：公共區(qū)域裝飾、導(dǎo)向系統(tǒng)、環(huán)境美術(shù)設(shè)計、標(biāo)識設(shè)計建議 ? 機電配置建議 （ 4） 商業(yè)策劃 ? 市場規(guī)劃定位 ? 目標(biāo)消費群分析 ? 總體租賃概念 ? 整體商業(yè)布局業(yè)態(tài)組合 （ 5） 商業(yè)策略 ? 指定租賃政策 ? 租戶組合 ? 租金建議及評估 ? 招商計劃預(yù)算