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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)管部工作管理制度(33頁)-地產(chǎn)制度(編輯修改稿)

2024-09-18 12:53 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 部門開展接待、檢查及宣傳推廣等; ( 7) 負(fù)責(zé)底商項(xiàng)目招商具體工作的落實(shí); 五、 商業(yè)運(yùn)管部招商推廣工作流程 階段 工作內(nèi)容 執(zhí)行人 工作成果 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 市場調(diào)查及目標(biāo)客戶確定階段 城市經(jīng)濟(jì)狀況分析, 城市商圈實(shí)地調(diào)查,落實(shí)各商圈主要租戶。 城市大型購物中心實(shí)際調(diào)查,落實(shí)零售、娛樂、餐飲主力租賃客戶名錄、租金水平及經(jīng)營狀況。 項(xiàng)目所在區(qū)域(同商圈或所在行政區(qū))市場狀況調(diào)查,落實(shí)所在區(qū)域主力租戶、租金水平、項(xiàng)目主要消費(fèi)群體調(diào)查。 項(xiàng)目所在城市相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)及政府部門拜訪。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召集組織項(xiàng)目定位研討會(huì),介紹項(xiàng)目建筑平面,待定招商區(qū)域介紹、租賃區(qū)域動(dòng)線及其他分割方式研討、待定招商區(qū)域業(yè)態(tài)定位及目標(biāo)客戶研討。 招商手冊(cè)制定。 目標(biāo)客戶確定(通過網(wǎng)絡(luò)搜索確定業(yè)態(tài)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)名單、通過 項(xiàng)目工作組 取得城市基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),取得城市主力租戶名錄,形成各商圈租金水平、主力業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢(shì)分布報(bào)告。 明確項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)空白及優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài),明確項(xiàng)目所在區(qū)域租金水平,主力租戶名錄。 形成項(xiàng)目擬招商業(yè)態(tài)名單及城市目標(biāo)租戶名單。 把項(xiàng)目相關(guān)信息及資料提供給相關(guān)協(xié)會(huì)及政府部門負(fù)責(zé)人,獲得行業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對(duì)項(xiàng)目招商的意見及支持。 形成待定招商區(qū)域擬招商業(yè)態(tài)及各業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶一覽表及各區(qū)域面 積功能配比關(guān)系。 完成招商手冊(cè)制定。 取得確定業(yè)態(tài)在項(xiàng)目城市(含輻射區(qū)域)該類業(yè)態(tài)主要客戶名錄及聯(lián)系方式。 13 項(xiàng)目招商啟動(dòng)后20個(gè)工作日內(nèi)完成以上基本工作 45 確認(rèn)名單后 20 個(gè)工作日完成 67 所在 地行業(yè)協(xié)會(huì)取得行業(yè)名錄、通過各商圈實(shí)際考察取得相關(guān)企業(yè)名錄、通過業(yè)內(nèi)人士 /同事討論取得目標(biāo)客戶名錄)。 取得確定業(yè)態(tài)行業(yè)內(nèi)可以在全國發(fā)展的客戶名錄及聯(lián)系方式。 10 個(gè)工作日 14 20 個(gè)工作日完成。 項(xiàng)目推介階段 向目標(biāo)客戶清單上列明客戶郵寄具體招商項(xiàng)目資料,并跟進(jìn)客戶回饋情況。 取得目標(biāo)客戶開 發(fā)負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式,(客戶資料庫、行業(yè)內(nèi)人士介紹、政府招商部門介紹、項(xiàng)目公司同事介紹、通過電話直接詢問)電話拜訪了解目標(biāo)客戶開發(fā)計(jì)劃并作企業(yè)及項(xiàng)目情況介紹。 對(duì)有意向客戶及行業(yè)內(nèi) /城市有重要市場地位的客戶進(jìn)行實(shí)地拜訪(不同類別客戶信息切入點(diǎn):沒有開店計(jì)劃類客戶重點(diǎn)介紹 公司 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況及招商項(xiàng)目概況;有開店計(jì)劃但尚未確定開店區(qū)域的客戶首先取得對(duì)方需要信息,然后重點(diǎn)介紹項(xiàng)目區(qū)域狀況、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)、 公司 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)、已成功達(dá)成合作意向商家類比等)。 通過項(xiàng)目公司或商管公司在項(xiàng)目現(xiàn)場安置招商推廣廣告(易拉寶、戶外宣傳看板、樓書、銷售廣告等),與項(xiàng)目公司銷售人員及商管招商人員溝通項(xiàng)目招商信息,并要求代為引薦客戶。 在對(duì)項(xiàng)目及周邊市場摸底的基礎(chǔ)上形成商務(wù)條件確認(rèn)單并報(bào)商運(yùn)部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 項(xiàng)目工作組 完成對(duì)目標(biāo)客戶的資料郵寄及信息傳達(dá),并取得客戶回饋。 各目標(biāo)客戶開發(fā)負(fù)責(zé)人初步溝通及回饋一覽表。 完成對(duì)有意向客戶及重點(diǎn)目標(biāo)客戶的拜訪,形成會(huì)談紀(jì)要。盡快安排客戶實(shí)地考察項(xiàng)目, 形成全方位的招商信息發(fā)布渠道,確保在項(xiàng)目所在區(qū)域選址的商家能夠直接聯(lián)系到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 待招商區(qū)域商務(wù)條件確認(rèn)單。 商務(wù)溝通及談判階 根據(jù)前期市場推廣工作,按照每個(gè)待定區(qū)域確定 3 個(gè)以上有進(jìn)駐意向的目標(biāo)客戶; 經(jīng)報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,與目標(biāo)客戶進(jìn)入深度推介和談判(談判重點(diǎn):房產(chǎn)技術(shù)條件、核心商務(wù)條件、非核心商務(wù)條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、:租賃區(qū)域動(dòng)線、合同文本) 工作組 取得客戶書面進(jìn)駐意向確認(rèn)書。 完成與客戶的合同談判,取得雙方簽確的合同文本及附件。 制訂詳細(xì)招商小組及目標(biāo)分工。 取得客戶進(jìn)駐確認(rèn)后20個(gè)工作日內(nèi) 段 六、 項(xiàng)目招商管控流程: 招商推廣策劃 招商手冊(cè)編制 招商 總控計(jì)劃 制定商戶資源準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)配比 招商指南編制 招商團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn) 目標(biāo)商源收集訪問 招商制式文本 招商任務(wù)分解 招商現(xiàn)場商源登記 招商工作現(xiàn)場流程 洽談具體租賃條件 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同 商家進(jìn)場手續(xù)辦理、落位裝修 商業(yè)項(xiàng)目開業(yè) 七、 主力店招商流程: 流程 要求 責(zé)任人 1. 確定意向客戶 ↓ ↓ ↓ 2. 確定意向客戶的合作條件 ↓ ↓ ↓ 3. 確定租賃政策底線 1. 根據(jù)公司審批通過對(duì)新項(xiàng)目制定的《商業(yè)模式建議書》,廣泛收集目標(biāo)客戶并與之建立初步聯(lián)系。向目標(biāo) 客戶詳細(xì)介紹項(xiàng)目及周邊情況,根據(jù)詳談情況,初步判斷 23 家意向客戶進(jìn)入租賃條件的談判 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 向意向客戶取得租賃標(biāo)的交房時(shí)間、物管條件以及項(xiàng)目土建、裝飾、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的《詳細(xì)配置標(biāo)準(zhǔn)和要求》。 將意向客戶的《詳細(xì)配置標(biāo)準(zhǔn)和要求》提交研發(fā)部、造價(jià)采購部、工程部及物業(yè)公司,征詢關(guān)于硬件設(shè)施和后期物管的意見。然后就配置標(biāo)準(zhǔn)與意向客戶進(jìn)行磋商,形成本項(xiàng)目的工程移交標(biāo)準(zhǔn)。 3. 將配置標(biāo)準(zhǔn)提交地產(chǎn)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部做該項(xiàng)目的投資收益分析,確定租賃政策底線。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 ↓ ↓ ↓ 4. 制定報(bào)價(jià)方案 ↓ ↓ ↓ 5. 審批報(bào)價(jià) ↓ ↓ ↓ 6. 擬寫合同文本 ↓ ↓ ↓ 7. 制作合同 ↓ 8. 簽訂合同 ↓ 9. 審核、蓋章 ↓ ↓ 10. 流轉(zhuǎn)合同、存檔 ↓ 11. 錄入信息 ↓ 12. 傳遞信息 4. 招商經(jīng)理依據(jù)地產(chǎn)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的《項(xiàng)目收益測算模型》,結(jié)合工程部和物業(yè)公司分別對(duì)硬件實(shí)施和后期物管的意見,制訂項(xiàng)目的報(bào)價(jià)方案。報(bào)價(jià)方案應(yīng)包括租金、租期、保證金、租金漲幅、硬件交付條件、后期物管條件(若有)。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 5. 將報(bào)價(jià)方案和相關(guān)的工程交付條件、維保條件等提交公司內(nèi)部會(huì)議上審批;審批人中除商業(yè)公司招商經(jīng)理和總經(jīng)理外還必須有公司工程部、研發(fā)部、采購部相關(guān)人員和部門經(jīng)理,以及 地區(qū)總裁及董事長 。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 6. 不采用《租賃合同格式范本》制作租賃合同時(shí),由招商助理起 草合同文本或適用租賃方提供的合同范本須在內(nèi)部會(huì)議上審批通過 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 7. 制作合同的要求:合同一式四份,文本每份內(nèi)附甲乙雙方公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和租賃范圍紅線示意圖。合同附件按雙方達(dá)成一致的條件(如工程交付條件、維保條件等)制作。 招商部文員 件、簽約人授權(quán)委托書(非法人時(shí));乙方在合同文本中簽字蓋章。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 招商部文員流傳給公司會(huì)計(jì),會(huì)計(jì)根據(jù)內(nèi)部會(huì)議審批通過的租賃條件復(fù)核合同文本及附件審核 無誤后加蓋合同章。具體操作按《審查合同作業(yè)指導(dǎo)書》操作。 財(cái)務(wù) 10. 將蓋章簽訂的合同交一份行政存檔,其他合同及附件交招商部存檔。 財(cái)務(wù) 11. 1 在內(nèi)部檔案庫中錄入合同條件 招商部文員 檢查錄入內(nèi)容正確性 招商主管 12. 招商部文員將簽約信息以內(nèi)部聯(lián)系函形式傳遞給整個(gè)地區(qū) 總部 。 招商部文員 1 相關(guān)文件 ( 1) 《審查合同作業(yè)指導(dǎo)書》 ( 2) 《詳細(xì)配置標(biāo)準(zhǔn)和要求》 ( 3) 《商業(yè)模式建議書》 ( 4) 《項(xiàng)目收益測算模型》 ( 5) 《租賃合同格式范本》 八、 零鋪及商鋪招商 流程: 目的: 規(guī)范零鋪及商鋪?zhàn)赓U合同洽談及簽約各環(huán)節(jié)。 適用范圍: 適用于所有項(xiàng)目零鋪及商鋪?zhàn)赓U,不包括主力店租賃。 管理內(nèi)容 流程 要求 責(zé)任人 ↓ 2. 報(bào)批報(bào)價(jià)洽談條件 ↓ 3. 審核租賃條件 ↓ 4. 擬寫合同文本 ↓ 5. 審批租賃合同 ↓ 6. 制作合同 ↓ 7. 簽訂合同 ↓ 8. 審核合同 ↓ 招商洽談以公司制定 租賃政策為底線,租賃政策參見已通過審批的各項(xiàng)目《租賃政策表》。 超出公司政策無此覺得權(quán)限時(shí),應(yīng)告知客戶需向上一級(jí)
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