【正文】 D、 社會效益分析 （ 9） 總結 該階段我部將沿襲可行性分析論證階段工作，再結合我部策劃、市場、招商、運營人員配合完成、這一階段我們模擬開發(fā)時序、確定商業(yè)定位、確定招商范圍及運營模式，并按商業(yè)要求對設計提出建議，對效益做出估算分析，形成的《項目計劃書》。 （ 3） 營銷推廣崗位職責 ： A、 協(xié)助 市場部 總監(jiān)或 市場部 經(jīng)理完成項目的市場調(diào)研工作 B、 負責與銷售部、廣告公司的溝通工作，反饋不同意見。通過市場調(diào)研類工作為公司的管理層提供市場信息和決策依據(jù)；通過策劃工作為項目的商業(yè)工作明確綱領和方向，增強項目的競爭力；通過市場推廣工作營造項目商業(yè)氛圍和人氣，打造項目和企業(yè)品牌，管控商業(yè)地產(chǎn)實體營運與資本運作體系并取得優(yōu)良的經(jīng)濟效益。 2負責擬定運營采購需求計劃，交由項目采購部執(zhí)行。 負責擬定商業(yè)項目的年度市場推廣方案，上報 公司 審批后實施。 二、 部門職責： 負責擬定商業(yè)地產(chǎn)策劃書模板。 1負責擬定項目招商計劃并報 公司 批準，切實做好落實工作。 3即時做好設備的故障搶修工作。 (3) 配合設計 研發(fā) 部對商業(yè)部分的設計工作；從商業(yè)運營的角度對設計、設備和工程提出建議和要求。 E、 對外相關政府部門及相關協(xié)會、媒體的銜接工作。 掌握商業(yè)市場的各項動態(tài)指標和發(fā)展趨勢，為公司項目決策服務。 招商部主管崗位職責： （ 1） 在公司統(tǒng)一的商業(yè)計劃指導下，負責招商工作的全面開展和落實。 （ 5） 負責招商相關的日常事務性工作。 10 個工作日 14 20 個工作日完成。 將意向客戶的《詳細配置標準和要求》提交研發(fā)部、造價采購部、工程部及物業(yè)公司，征詢關于硬件設施和后期物管的意見。 超出公司政策無此覺得權限時，應告知客戶需向上一級申請審批后回復，如為重要客戶，可打電話與招商部經(jīng)理及公司總經(jīng)理聯(lián)系。 商業(yè)財務 10. 開具《收據(jù)》和《前期費用繳納確認 書》，合同文本交客戶。 B、 面部：微笑、目視前方 C、 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸直，手指落在腿側(cè)褲縫處。 B、 行走時上身保持站姿標準。極特殊場合才行 45度鞠躬禮。 （ 13） 如多人在場，在與對話者談話時涉及在場的其他人時，不能用 他 指他人，應稱呼其名或 某先生 某小姐或女士 。 （ 27） 通話時，若中途需要與人交談，要說 對不起 ，并請對方稍候，同時用手捂住送話筒，方可與人交談。 (2) 按照《運營公約》對項目內(nèi)經(jīng)營者的行為進行管理和監(jiān)督。 工程裝修負責人到現(xiàn)場審核 繳納相關費用： 裝修保證金 出入證費用、 裝修垃圾清運費、 每戶需配備滅火器 領取裝修施工許可證，辦理裝修人員出入證 裝修單位進場裝修 進行通水試驗及給水管試壓 （ 4） 《除渣、搬運操作規(guī)程》 商業(yè)運營管理制度 （ 1） 商業(yè)廣告審核制度 A、 商業(yè)客戶提供廣告設計方案； B、 商業(yè)客戶提供工商、市政等相關部門審批手續(xù)； C、 商定客戶實施廣告發(fā)布行為，須與 設計和批準方案一致，并拍照存檔； （ 2） 商業(yè)租金交付制度 A、 客戶按照合同定時足額交納商鋪租金、物業(yè)管理費及其他應自行交納的相關費用； B、 如客戶未能按期足額交納商鋪租金，屬違約行為，首先從履約保證金中扣除等同金額；客戶如發(fā)生從履約保證金中扣除租金之情況，應在一周內(nèi)將履約保證金補齊，合同方可繼續(xù)執(zhí)行。 上述儀容儀表要求招商人員應該隨時隨刻熟記，并嚴格遵守，凡違規(guī)者第一次口頭警告并罰款50100元、第二次書面并罰款 200400元、第三次立即辭退。 （ 23） 說話時聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情、不要裝腔作勢，音量要適中。 （ 10） 講話時， 請 、 您 、 謝謝 、 對不起 、 不用客氣 等禮貌語言要經(jīng)常使用，不準講粗言或使用蔑視性污辱性的語言。 K、 工作時不得忸怩作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、 照鏡子、涂口紅等。 H、 座位上站起，動作要輕，避免引起 座椅傾倒或出現(xiàn)聲響，一般從座椅左側(cè)站起。 女性：服裝 女式西服顏色要協(xié)調(diào)，穿西裙時不宜穿花襪子，襪子不要露在褲子或裙子外，穿著行政高鞋； 女性： 妝容 （ 1） 女員工要化淡妝，要求粉底不能打得太厚，且要保持均勻，與其皮膚底色協(xié)調(diào)； （ 2） 眼影以不易有察覺為宜，眼線不要色度太重，眼眉形中以輕描為主； （ 3） 涂胭脂以較淡和彌補臉型不足為基本標準，并能使人體現(xiàn)出精神飽滿和肯有表春朝氣； （ 4） 指甲不可留得過長，不可涂有色甲油在指甲上； （ 5） 忌用過多香水或使用刺激性味強的香水，以免客戶反感； （ 6） 頭發(fā)要經(jīng)常洗，要注意頭皮屑的控制； （ 7） 不可配帶過多飾物，項鏈不可露出制服處，戒指最多一個，款式簡單； （ 8） 衫的鈕扣要全部扣上，特別是第一料鈕扣。 對于在崗職工，每周也要開展一次 本部門 集中的學習培訓。 財務 11. 1 在內(nèi)部檔案庫中錄入合同條件 招商部文員 檢查錄入內(nèi)容正確性 招商主管 12. 招商部文員將簽約信息以內(nèi)部聯(lián)系函形式傳遞給整個地區(qū) 總部 。 完成與客戶的合同談判，取得雙方簽確的合同文本及附件。 完成招商手冊制定。 招商專員崗位職責： （ 1） 負責招商工作全面具體的開展，對部門主管負責。 （ 7） 負責制定和落實各項工作計劃。在開發(fā)前期會形成《計劃書初稿》經(jīng)會簽、審批后執(zhí)行，在開發(fā)過程中如遇到公司經(jīng)營策備改變，或政府政策變化、市場突變等原因，我部將及時對計劃書內(nèi)容進行修正，并形成《計劃書第二稿》或《計劃書第三稿》并經(jīng)會簽、審批后執(zhí)行。 （ 4） 調(diào)研專員崗位職責： A、 負責制定項目市場調(diào)研計劃并組織實施。 (3) 針對主要競爭對手的動向進行調(diào)查，并定期上報。 2動態(tài)性的對項目業(yè)態(tài)和品牌進行優(yōu)化調(diào)整。 1搜集各目標群體對商業(yè)規(guī)劃定位的反饋信息，針對反饋意見提出修改方案并實施。 商業(yè)運管部工作制度 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 目 錄 第一章………………………市場部 工作制度 第二章………………………招商部 工作制度 第三章………………………運營部 工作制度 第一章 總則 一、 部門使命 整合商業(yè)資源 、建立骨干隊伍、培養(yǎng)專業(yè)人才、打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)提升、 服務于住宅開發(fā)的優(yōu)勢。 1全程參與商業(yè)項目工程建設的各個環(huán)節(jié)。 對管轄項目內(nèi)經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行管理和監(jiān)督。 (4) 定期對項目運營情況進行統(tǒng)計和分析，并上報。 B、 系統(tǒng)性開展如：宏觀數(shù)據(jù)、商圈規(guī)模、消費市場、租戶調(diào)研等具體工作。 在項目開發(fā)完畢、并運營后我部將形成最終總結，分析計劃書與最終實際情況的差異，并存檔為后面項目計劃書提供借鑒及經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并上報公司，公司相關部門可在此時對本部門該部分工 作做出相關評審。 （ 8） 負責部門人員工作的合理調(diào)配與分工，高效的開展工作。 （ 2） 負責市場走訪、調(diào)研、收集各項商業(yè)客戶資料。 取得確定業(yè)態(tài)在項目城市（含輻射區(qū)域）該類業(yè)態(tài)主要客戶名錄及聯(lián)系方式。 制訂詳細招商小組及目標分工。 招商部文員 1 相關文件 （ 1） 《審查合同作業(yè)指導書》 （ 2） 《詳細配置標準和要求》 （ 3） 《商業(yè)模式建議書》 （ 4） 《項目收益測算模型》 （ 5） 《租賃合同格式范本》 八、 零鋪及商鋪招商 流程： 目的： 規(guī)范零鋪及商鋪租賃合同洽談及簽約各環(huán)節(jié)。 9. 繳納保證金 ↓ 10. 辦理繳費手續(xù) ↓ 11. 錄入信息 ↓ 12. 流轉(zhuǎn)合同、存檔 ↓ 13 傳遞信息 8. 會計根據(jù)審批通過的《租賃合同審核單》條件或由招商部及總經(jīng)理審批通過的紙質(zhì)文檔或經(jīng)審批復核合同文本及附件是否齊備。 整體要求 在為客戶服務進行中，不得流露出冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風充優(yōu)雅地為客人服務； 辦公桌和接待桌上不宜擺放過多物品，凡是 客人能夠看得見的地方都要時刻保持整潔。離位時，要將座椅輕輕搬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。不得將任何物件夾于腋下。不開過分的玩笑。 （ 24） 所有電話，務必在三聲音之內(nèi)接答。 第 四 章 運營 管理制度 一、 部門架構 營運總監(jiān)督營運管理 客服管理 物業(yè)管理運營 1 組 運營 2 組 保安組 清潔組 維修組 二、 部門使命 負責商業(yè)物業(yè)的運營管理、客戶服務和物業(yè)管理工作。 C、 如履約保證金余額不足以支付所扣下期租金，則租賃合同自動終止，收回商鋪； （ 3） 商業(yè)維修、維護、投訴處理制度 A、 商業(yè)客戶如果有維修、維護、投訴等相關事宜，應第一時間以書面形式向運營部客戶中心提交意見； B、 物業(yè)管理部門在 24小時內(nèi)派出工程或其他相關人員查驗現(xiàn)場，并于三日內(nèi)匯同施工單位，公司工程部等提出整改方案； C、 物業(yè)入場整改應拍攝現(xiàn)場照片，客戶簽字認可，整改完成后，拍照并客戶簽字存檔；