【正文】 后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送。 竣工驗(yàn)收： 開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由工程指揮部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。 工程款撥付：工程指揮部根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證； 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對(duì)質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進(jìn)行工程維修。工程開工前，工程指揮部配合公司相關(guān)人員辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程指揮部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。 工程部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。 編制資金計(jì)劃：工程指揮部主導(dǎo)，公司相關(guān)部門配合，編制資金計(jì)劃，確定工程實(shí)施前，資金來源、數(shù)量到位，保證工程順利實(shí)施。 施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算：初設(shè)批復(fù)通過后，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算，工程指揮部對(duì)施工圖及預(yù)算進(jìn)行審查，確認(rèn)施工圖及預(yù)算。 初設(shè)評(píng)審：工程指揮部對(duì)設(shè)計(jì)單位的初步設(shè)計(jì)組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審，主要審查相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否滿足公司要求。 設(shè)計(jì)招標(biāo)配合：工程指揮部牽頭，公司相關(guān)部門配合，招標(biāo)確定設(shè)計(jì)單位單位。 向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。 向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。 可研評(píng)審（投資決策）：決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)公司審批。工程指揮部根據(jù)項(xiàng)目情況編制項(xiàng)目建議書報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。房地產(chǎn)公司 專業(yè)工程師1名材料兼安全專員1名后勤2名（門崗）專業(yè)工程師3名后勤1名（廚師）第3章 項(xiàng)目開發(fā)總體流程1 項(xiàng)目開發(fā)總體流程圖部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程1層次2概要項(xiàng)目立項(xiàng)與科研部門公司主管領(lǐng)導(dǎo)工程指揮部設(shè)計(jì)單位各職能部門節(jié)點(diǎn)ABCD1審批反饋審批項(xiàng)目建議書前期手續(xù)計(jì)劃編制土地合同訂立結(jié)束進(jìn)入設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目可研項(xiàng)目可研評(píng)審23456公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程2層次2概要項(xiàng)目設(shè)計(jì)與招標(biāo)部門公司主管領(lǐng)導(dǎo)工程指揮部設(shè)計(jì)單位各職能部門節(jié)點(diǎn)ABCD1審批反饋審批設(shè)計(jì)招標(biāo)配合編制資金計(jì)劃結(jié)束進(jìn)入實(shí)施階段材料技術(shù)協(xié)議通過施工圖及預(yù)算審查通過初設(shè)評(píng)審初設(shè)批復(fù)否施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算否初步設(shè)計(jì)物資采購(gòu)制定物資采購(gòu)計(jì)劃23456公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程3層次2概要項(xiàng)目實(shí)施階段工作流程部門各職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位節(jié)點(diǎn)ABCD1反饋監(jiān)督配合反饋現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備委托施工監(jiān)理編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)落實(shí)開工條件合同管理進(jìn)度管理安全管理質(zhì)量管理造價(jià)管理技術(shù)管理檔案管理通過滿足結(jié)束進(jìn)入竣工驗(yàn)收與評(píng)價(jià)土建、安裝施工、調(diào)試否23456公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程4層次2概要項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與評(píng)價(jià)部門各職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位節(jié)點(diǎn)ABCD1配合監(jiān)督反饋審批審計(jì)竣工驗(yàn)收結(jié)束評(píng)價(jià)考核竣工結(jié)算資產(chǎn)移交工程結(jié)算資料移交通過通過啟動(dòng)投用否整改23456公司名稱 武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 2 項(xiàng)目開發(fā)總體流程說明 流程目的 本流程為自項(xiàng)目建議開始至竣工驗(yàn)收交付使用結(jié)束的總體管理流程，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益。 房地產(chǎn)公司主要對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、資金負(fù)責(zé)，管理協(xié)調(diào)與工程有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、地方干擾等方面的關(guān)系，保證工程的順利實(shí)施。房 地 產(chǎn) 公 司管理制度編制單位：武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：版本：第一版目錄第一章 總則 41 目的 42 適用范圍 4第二章 公司組織管理機(jī)構(gòu) 51 公司組織管理機(jī)構(gòu)圖 52 人員分布 5第三章 項(xiàng)目開發(fā)總體流程 61 項(xiàng)目開發(fā)總體流程圖 62 項(xiàng)目開發(fā)總體流程說明 10第四章 工程項(xiàng)目管理工作流程 151 施工協(xié)調(diào)管理流程 152 檔案信息管理流程 173 項(xiàng)目安全管理工作總體流程 194 項(xiàng)目質(zhì)量管理工作總體流程 245 工程進(jìn)度款管理工作流程 286 工程變更管理工作流程 307 成本控制管理工作流程 328 項(xiàng)目進(jìn)度管理工作總體流程 35第五章 管理制度 381 日常工作管理制度 382 公司財(cái)產(chǎn)、辦公用品管理制度 393 行政檔案管理制度 394 監(jiān)理、總包、分包的管理制度 405 工程施工管理制度 506 工程質(zhì)量控制制度 607 施工進(jìn)度管理制度 648 投資控制管理制度 659 工程驗(yàn)收流程管理 6810 獎(jiǎng)罰流程制度 69第六章 崗位職責(zé) 701 總經(jīng)理職責(zé) 702 工程副總經(jīng)理職責(zé) 703 辦公室專員職責(zé) 714 工程部經(jīng)理職責(zé) 725 材料設(shè)備專員職責(zé) 736 專業(yè)工程師職責(zé) 757 資料檔案員職責(zé) 768 外聯(lián)專員崗位職責(zé) 779 安全員崗位職責(zé) 78第1章 總則1 目的 為規(guī)范公司業(yè)務(wù)流程，明確房地產(chǎn)公司工作環(huán)節(jié)職責(zé)，提高管理水平和工作效率，實(shí)現(xiàn)工作的規(guī)范化、程序化，根據(jù)我公司實(shí)際，制定本制度。2 適用范圍 本制度適用于房地產(chǎn)公司工程建設(shè)項(xiàng)目工程管理工作。第2章 公司組織管理機(jī)構(gòu)1 公司組織管理機(jī)構(gòu)圖董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理（工程指揮部）工程部經(jīng)理材料設(shè)備員資料檔案員安全專員專業(yè)工程師辦公室專員外聯(lián)專員2 人員分布副經(jīng)理3名外聯(lián)專員1名瑞景新都光明新城 房地產(chǎn)公司現(xiàn)有副經(jīng)理3名，外聯(lián)專員1名，專業(yè)工程師4名，電工1名，材料兼安全專員1名，后勤3人。 項(xiàng)目開發(fā)管理 項(xiàng)目建議書（項(xiàng)目選擇）：由公司領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。 可行性研究：由工程指揮部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，工程指揮部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 計(jì)劃編制：土地合同簽定后，工程指揮部經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。 前期手續(xù)：工程指揮部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。 初步設(shè)計(jì)：由設(shè)計(jì)單位根據(jù)工程指揮部提供的項(xiàng)目規(guī)劃條件，項(xiàng)目地形圖、市政管網(wǎng)線路圖等進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。 初設(shè)批復(fù)：初設(shè)評(píng)審?fù)瓿珊?，工程指揮部向規(guī)劃部門報(bào)批，組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 材料技術(shù)協(xié)議：施工圖及預(yù)算通過后，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作，由公司采購(gòu)部制定相應(yīng)的采購(gòu)計(jì)劃，進(jìn)行物資采購(gòu)。 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。工程部技術(shù)部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。 落實(shí)開工條件：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，工程指揮部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍，簽訂正式的施工合同。 施工管理：開工條件具備后，組織施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，工程指揮部負(fù)責(zé)施工管理。 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由公司預(yù)算部門進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。 成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后，工程指揮部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 工程造價(jià)決算：工程竣工后，由公司預(yù)算部門審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），工程指揮部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。 技術(shù)檔案管理：工程指揮部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理，主要是： 收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告等等。 評(píng)價(jià)考核：工程指揮部根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目全過程進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目參與人員進(jìn)行考核，書面形式反饋公司主管領(lǐng)導(dǎo)，為公司后期項(xiàng)目開發(fā)積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。 編寫工程開工報(bào)審表：具備開工條件后，施工單位組織編寫工程開工報(bào)審表，報(bào)監(jiān)理審核，工程指揮部審批。 組織工程開工：工程開工報(bào)審表審批通過后，施工單位組織開工。監(jiān)理單位按照程序?qū)栴}的嚴(yán)重程度進(jìn)行分析，確定是否暫停施工。 需要暫停施工的，施工單位在停工整改完成后，提出復(fù)工申請(qǐng)，工程指揮部配合監(jiān)理單位對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查，按要求整改完成的，監(jiān)理單位批準(zhǔn)復(fù)工。2 檔案信息管理流程 流程圖部門名稱工程指揮部流程名稱檔案信息管理流程層次2概要檔案信息部門公司職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位節(jié)點(diǎn)ABCD1反饋開始結(jié)束工程竣工檔案移交至公司檔案室接受工程竣工檔案 移交審查工程竣工檔案提出檔案管理的目標(biāo)計(jì)劃及要求審核相關(guān)文檔確認(rèn)工程竣工檔案 移交審核工程竣工檔案工程竣工檔案移交經(jīng)施工單位審核后上報(bào)驗(yàn)竣工資料按要求對(duì)文件資料進(jìn)行歸檔工作收集自身負(fù)責(zé)的所有相關(guān)文檔檔案及影像資料確認(rèn)工程檔案管理目標(biāo)、檔案范圍及要求23456公司名稱 武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 流程說明 開始：項(xiàng)目確立后，工程指揮部成立，由工程指揮部提出檔案管理的目標(biāo)計(jì)劃及要求，確保工程檔案和工程同步進(jìn)行。 工程過程中，施工單位根據(jù)檔案管理的要求收集自身負(fù)責(zé)的所有相關(guān)文檔檔案及影像資料，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)按要求審核相關(guān)文檔。 施工單位資料員按要求對(duì)文件資料進(jìn)行歸檔工作，待工程竣工后，施工單位按要求裝訂完成，自行審核后提交至監(jiān)理單位審核。 工程資料的交接：竣工檔案通過工程指揮部審查后，施工單位辦理工程檔案的移交手續(xù)，檔案移交至監(jiān)理單位，監(jiān)理單位予以確認(rèn)，然后監(jiān)理單位把施工單位竣工資料和監(jiān)理單位竣工資料一并移交至工程指揮部，工