【正文】 3 公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題公司內(nèi)部圖紙審查，除上述審查重點外，還應(yīng)注意審查解決以下問題：1）設(shè)計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時，是否與圖則一致。2）設(shè)計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標(biāo)、標(biāo)高是否正確，有否有局部差錯。（具體景點設(shè)計要求）。，將評審意見以《設(shè)計修改通知單》的形式通知設(shè)計單位。、實用及便于實施的原則。2 方案評審方式及要求，總工辦負(fù)責(zé)制訂評審會議計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。，包括：1）項目可行性研究報告2）項目開發(fā)計劃書3）項目調(diào)研報告4）規(guī)劃設(shè)計指引5）規(guī)劃設(shè)計方案（至少三家設(shè)計單位提供）6）規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)文件7）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書8）地形模塊（需要時）9）周邊競爭樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項目的材料設(shè)備計劃10）其它資料3 評審議程及結(jié)論《項目規(guī)劃設(shè)計指引》進(jìn)行講解，重點介紹項目背景、公司對項目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項目操作難點等內(nèi)容。1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃2）人車方式3）停車位、各種停車方式的分配比例4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求1）對現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用2）與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一3）主要景觀與次要景觀的合理劃分5 設(shè)計依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。 交通資源178。 空氣質(zhì)量178。1）空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)2）地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)3）泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)4）市政“三通”、“七通”情況（說明：重點為居民出行可達(dá)性分析。）表達(dá)方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ剑苊庠O(shè)計師想當(dāng)然。表達(dá)要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計申請，并注明修改原因及擬修改方向，一并報工程副總審批。景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃及各階段方案設(shè)計任務(wù)書必須報總經(jīng)理辦公會審查核準(zhǔn)。，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進(jìn)行確認(rèn)。，形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。1）風(fēng)險分析是否充分；2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。7 投資收益分析 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點和威脅點。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進(jìn)度和責(zé)任。4 項目投資決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。，由總經(jīng)理確定召開評審會議。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。1）四至范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。4 評審決策結(jié)論評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計《規(guī)劃設(shè)計指引編制要點》進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的主要依據(jù)?！罢袠?biāo)管理制度”進(jìn)行。、修建性設(shè)計（總圖）、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時備案。，其余變更由項目經(jīng)理部根據(jù)《工程設(shè)計變更管理規(guī)定》進(jìn)行處理，包括：1）識別變更需要，并予以評審；2）形成設(shè)計變更書面文件；3）審查設(shè)計變更文件；4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。表達(dá)要求：配套項目與公共設(shè)施規(guī)劃（對配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。 項目用地狀況分析表達(dá)要求：資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。）表達(dá)要求：資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。 噪聲水平178。 城市配套服務(wù)178。6成果要求成果類型及規(guī)格。（此時投標(biāo)單位應(yīng)不在會場），并留出20分鐘左右的提問時間。，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。1）建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性；2）電梯廳與樓梯間位置的合理性；3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。，報總經(jīng)理辦公會審批。4 設(shè)計依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。3）建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙在平面和空間上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。2）各系統(tǒng)工程設(shè)計是否符合公司要求（售樓書承諾標(biāo)準(zhǔn)）。9）是否會突破工程成本。2 施工圖審查應(yīng)重點解決的問題 1）設(shè)計圖紙是否符合工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。3）與總體規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的構(gòu)思（對景觀系統(tǒng)與自然景觀或城市景觀的呼應(yīng)關(guān)系、步行系統(tǒng)與景觀帶的結(jié)合方式的傾向意見、應(yīng)用依據(jù)，對其主題和氣氛的要求）。5 評審結(jié)論，總結(jié)分析對建筑方案的評審意見。，若不一致要說明其相對的優(yōu)缺點，以供評委評審。第八章 建筑單體方案評審指引1 適用范圍適用于建筑方案設(shè)計階段項目建筑方案的評審，確認(rèn)設(shè)計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進(jìn)的方面。，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。2）公建配套的分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。 周邊土地與建筑3）可利用資源分析178。、建筑物狀況第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計指引）1）城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2）主要銷售對象與需求人群分析3）市場潛力與隱性商機(jī)分析4）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脈分析2 項目用地概況（詳見規(guī)劃設(shè)計指引）1）自然環(huán)境調(diào)查報告178。1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)2）保護(hù)保留植被、樹木明細(xì)與定位圖3）保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級表達(dá)要求：資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實。）（說明：節(jié)錄《項目可行性研究報告》之相關(guān)內(nèi)容。表達(dá)要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機(jī)動車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價和營銷管理部門，并且報工程副總審批。 ，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計任務(wù)書。，規(guī)劃方案設(shè)計及擴(kuò)初設(shè)計須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。、開發(fā)建議和評審結(jié)論。1）所在地域選擇；2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開發(fā)項目規(guī)模；5）開發(fā)項目檔次；6）目標(biāo)客戶選擇。8 綜合分析與建議從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。4 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2 項目概況宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。3