【正文】 式范本》 八、 零鋪及商鋪招商 流程： 目的： 規(guī)范零鋪及商鋪?zhàn)赓U合同洽談及簽約各環(huán)節(jié)。 財(cái)務(wù) 10. 將蓋章簽訂的合同交一份行政存檔，其他合同及附件交招商部存檔。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 招商部文員流傳給公司會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)根據(jù)內(nèi)部會(huì)議審批通過(guò)的租賃條件復(fù)核合同文本及附件審核 無(wú)誤后加蓋合同章。合同附件按雙方達(dá)成一致的條件（如工程交付條件、維保條件等）制作。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 5. 將報(bào)價(jià)方案和相關(guān)的工程交付條件、維保條件等提交公司內(nèi)部會(huì)議上審批；審批人中除商業(yè)公司招商經(jīng)理和總經(jīng)理外還必須有公司工程部、研發(fā)部、采購(gòu)部相關(guān)人員和部門(mén)經(jīng)理，以及 地區(qū)總裁及董事長(zhǎng) 。 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 ↓ ↓ ↓ 4. 制定報(bào)價(jià)方案 ↓ ↓ ↓ 5. 審批報(bào)價(jià) ↓ ↓ ↓ 6. 擬寫(xiě)合同文本 ↓ ↓ ↓ 7. 制作合同 ↓ 8. 簽訂合同 ↓ 9. 審核、蓋章 ↓ ↓ 10. 流轉(zhuǎn)合同、存檔 ↓ 11. 錄入信息 ↓ 12. 傳遞信息 4. 招商經(jīng)理依據(jù)地產(chǎn)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的《項(xiàng)目收益測(cè)算模型》，結(jié)合工程部和物業(yè)公司分別對(duì)硬件實(shí)施和后期物管的意見(jiàn)，制訂項(xiàng)目的報(bào)價(jià)方案。然后就配置標(biāo)準(zhǔn)與意向客戶(hù)進(jìn)行磋商，形成本項(xiàng)目的工程移交標(biāo)準(zhǔn)。向目標(biāo) 客戶(hù)詳細(xì)介紹項(xiàng)目及周邊情況，根據(jù)詳談情況，初步判斷 23 家意向客戶(hù)進(jìn)入租賃條件的談判 商業(yè)總監(jiān)、招商經(jīng)理 向意向客戶(hù)取得租賃標(biāo)的交房時(shí)間、物管條件以及項(xiàng)目土建、裝飾、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的《詳細(xì)配置標(biāo)準(zhǔn)和要求》。 制訂詳細(xì)招商小組及目標(biāo)分工。 商務(wù)溝通及談判階 根據(jù)前期市場(chǎng)推廣工作，按照每個(gè)待定區(qū)域確定 3 個(gè)以上有進(jìn)駐意向的目標(biāo)客戶(hù)； 經(jīng)報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，與目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)入深度推介和談判（談判重點(diǎn)：房產(chǎn)技術(shù)條件、核心商務(wù)條件、非核心商務(wù)條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、：租賃區(qū)域動(dòng)線(xiàn)、合同文本） 工作組 取得客戶(hù)書(shū)面進(jìn)駐意向確認(rèn)書(shū)。盡快安排客戶(hù)實(shí)地考察項(xiàng)目， 形成全方位的招商信息發(fā)布渠道，確保在項(xiàng)目所在區(qū)域選址的商家能夠直接聯(lián)系到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 各目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人初步溝通及回饋一覽表。 在對(duì)項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)摸底的基礎(chǔ)上形成商務(wù)條件確認(rèn)單并報(bào)商運(yùn)部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 對(duì)有意向客戶(hù)及行業(yè)內(nèi) /城市有重要市場(chǎng)地位的客戶(hù)進(jìn)行實(shí)地拜訪(fǎng)（不同類(lèi)別客戶(hù)信息切入點(diǎn)：沒(méi)有開(kāi)店計(jì)劃類(lèi)客戶(hù)重點(diǎn)介紹 公司 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況及招商項(xiàng)目概況；有開(kāi)店計(jì)劃但尚未確定開(kāi)店區(qū)域的客戶(hù)首先取得對(duì)方需要信息，然后重點(diǎn)介紹項(xiàng)目區(qū)域狀況、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)、 公司 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)、已成功達(dá)成合作意向商家類(lèi)比等）。 項(xiàng)目推介階段 向目標(biāo)客戶(hù)清單上列明客戶(hù)郵寄具體招商項(xiàng)目資料，并跟進(jìn)客戶(hù)回饋情況。 取得確定業(yè)態(tài)行業(yè)內(nèi)可以在全國(guó)發(fā)展的客戶(hù)名錄及聯(lián)系方式。 取得確定業(yè)態(tài)在項(xiàng)目城市（含輻射區(qū)域）該類(lèi)業(yè)態(tài)主要客戶(hù)名錄及聯(lián)系方式。 形成待定招商區(qū)域擬招商業(yè)態(tài)及各業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶(hù)一覽表及各區(qū)域面 積功能配比關(guān)系。 形成項(xiàng)目擬招商業(yè)態(tài)名單及城市目標(biāo)租戶(hù)名單。 目標(biāo)客戶(hù)確定（通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索確定業(yè)態(tài)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)名單、通過(guò) 項(xiàng)目工作組 取得城市基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，取得城市主力租戶(hù)名錄，形成各商圈租金水平、主力業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢(shì)分布報(bào)告。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召集組織項(xiàng)目定位研討會(huì)，介紹項(xiàng)目建筑平面，待定招商區(qū)域介紹、租賃區(qū)域動(dòng)線(xiàn)及其他分割方式研討、待定招商區(qū)域業(yè)態(tài)定位及目標(biāo)客戶(hù)研討。 項(xiàng)目所在區(qū)域（同商圈或所在行政區(qū)）市場(chǎng)狀況調(diào)查，落實(shí)所在區(qū)域主力租戶(hù)、租金水平、項(xiàng)目主要消費(fèi)群體調(diào)查。 （ 6） 協(xié)助部門(mén)開(kāi)展接待、檢查及宣傳推廣等； （ 7） 負(fù)責(zé)底商項(xiàng)目招商具體工作的落實(shí)； 五、 商業(yè)運(yùn)管部招商推廣工作流程 階段 工作內(nèi)容 執(zhí)行人 工作成果 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶(hù)確定階段 城市經(jīng)濟(jì)狀況分析， 城市商圈實(shí)地調(diào)查，落實(shí)各商圈主要租戶(hù)。 （ 4） 負(fù)責(zé)商業(yè)資料、資源的整理、分類(lèi)存檔等工作。 （ 2） 負(fù)責(zé)市場(chǎng)走訪(fǎng)、調(diào)研、收集各項(xiàng)商業(yè)客戶(hù)資料。 （ 11） 協(xié)助部門(mén)經(jīng) 理開(kāi)展部門(mén)其他各項(xiàng)工作。 （ 9） 負(fù)責(zé)各客戶(hù)的意向商務(wù)談判工作。 （ 7） 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理制定各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書(shū)。 （ 5） 負(fù)責(zé)各大業(yè)態(tài)的資源客戶(hù)資料的收集、分類(lèi)整理、優(yōu)化組合及存檔。 （ 3） 負(fù)責(zé)合理安排各招商人員的分工合作以保證工作計(jì)劃進(jìn)度。對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)。 （ 10） 根據(jù)部門(mén)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)制度，對(duì)部門(mén)人員的處罰定性及獎(jiǎng)勵(lì)配額負(fù)責(zé)。 （ 8） 負(fù)責(zé)部門(mén)人員工作的合理調(diào)配與分工，高效的開(kāi)展工作。 （ 6） 負(fù)責(zé)各主力客戶(hù)的商務(wù)談判工作。 （ 5） 根據(jù)公司的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)各個(gè)業(yè)態(tài)的客戶(hù)資源儲(chǔ)備和掌握。 （ 3） 參與公司商業(yè)項(xiàng)目的策劃、統(tǒng)籌、調(diào)研與分析、擬定適合于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)。 四、 各崗位職責(zé)： 招商部經(jīng)理崗位職責(zé) 招商總監(jiān) 餐飲招商組 下設(shè)招商專(zhuān)員 休閑娛樂(lè)招商組 下設(shè)招商專(zhuān)員 招商經(jīng)理 下設(shè)招商主管 購(gòu)物招商組 下設(shè)招商專(zhuān)員 （ 1） 負(fù)責(zé)計(jì)劃、指導(dǎo)、安排、督導(dǎo)整個(gè)部門(mén)工作的順利開(kāi)展，對(duì)公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)與各商家的商務(wù)洽談、相關(guān)法律文書(shū)擬定、導(dǎo)入商家入駐項(xiàng)目。 根據(jù)公司商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，掌握各業(yè)態(tài)、業(yè)種的最新訊息及收集客戶(hù)資源。 三、 部門(mén)職能 參與公司商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研分析、規(guī)劃統(tǒng)籌、擬定適合于市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢、并運(yùn)營(yíng)后我部將形成最終總結(jié)，分析計(jì)劃書(shū)與最終實(shí)際情況的差異，并存檔為后面項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)提供借鑒及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并上報(bào)公司，公司相關(guān)部門(mén)可在此時(shí)對(duì)本部門(mén)該部分工 作做出相關(guān)評(píng)審。 因策劃階段屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作，其具有指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的意義，因此計(jì)劃書(shū)要貫穿于整 個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程直至招商運(yùn)營(yíng)后。 第二階段：項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)工作要點(diǎn)如下： （ 1） 總論 A、項(xiàng)目概況 B、可行性研究的依據(jù)和范圍 C、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) D、項(xiàng)目區(qū)域配套設(shè)施分析 （ 2） 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) A、全國(guó)投資環(huán)境內(nèi) B、城市、區(qū)域投資宏觀(guān)背景 C、宏觀(guān)市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 D、相關(guān)案例分析 E、區(qū)域市場(chǎng)界定 F、供需分析 G、客戶(hù)群分析 H、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 I、本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) （ 3） 項(xiàng) 目定位 A、主題定位 B、功能定位 C、市場(chǎng)定位 D、入駐商業(yè)定位 E、 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 F、項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)、立面風(fēng)格等設(shè)計(jì)建議 G、價(jià)格定位 H、 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 I、招商及銷(xiāo)售方式定位 J、運(yùn)營(yíng)管理方式 （ 4） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度安排 A、 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 B、 推營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 C、 招商計(jì)劃 D、 運(yùn)營(yíng)或銷(xiāo)售計(jì)劃 E、 資金回?cái)n計(jì)劃 （ 5） 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 A、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)分析 B、 項(xiàng)目有利條件與不利條件分析 C、 綜合分析 （ 6） 營(yíng)銷(xiāo)策略 A、宣傳主題概念 B、 招商整合 C、優(yōu)惠措施 D、招商及 銷(xiāo)售目 標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 E、分階段控制的公關(guān)效果 （ 7） 投資估算和資金籌措 A、投資估算 B、資金籌措 C、投資使用計(jì)劃 （ 8） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 A、 運(yùn)營(yíng)收支估算 B、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 C、 敏感性分析 D、 社會(huì)效益分析 （ 9） 總結(jié) 該階段我部將沿襲可行性分析論證階段工作，再結(jié)合我部策劃、市場(chǎng)、招商、運(yùn)營(yíng)人員配合完成、這一階段我們模擬開(kāi)發(fā)時(shí)序、確定商業(yè)定位、確定招商范圍及運(yùn)營(yíng)模式，并按商業(yè)要求對(duì)設(shè)計(jì)提出建議，對(duì)效益做出估算分析，形成的《項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)》。 （ 2） 主持和開(kāi)展座談會(huì)、討論會(huì)、聽(tīng)取各 部門(mén) 人員的意見(jiàn)和要求。 E、 負(fù)責(zé)解決商業(yè)物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中的相關(guān)問(wèn)題。 C、 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、工程等部門(mén)解決相關(guān)問(wèn)題。 （ 5） 工程主任崗位職責(zé)： A、 根據(jù)商業(yè)總體規(guī)劃提出整體工程方面的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 D、 信息系統(tǒng)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的維護(hù)、歸檔。 B、 系統(tǒng)性開(kāi)展如：宏觀(guān)數(shù)據(jù)、商圈規(guī)模、消費(fèi)市場(chǎng)、租戶(hù)調(diào)研等具體工作。 D、 負(fù)責(zé) 商業(yè) 信息與廣告效果的反饋與整理 E、 負(fù)責(zé)部門(mén)事務(wù)性工作。 （ 3） 營(yíng)銷(xiāo)推廣崗位職責(zé) ： A、 協(xié)助 市場(chǎng)部 總監(jiān)或 市場(chǎng)部 經(jīng)理完成項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研工作 B、 負(fù)責(zé)與銷(xiāo)售部、廣告公司的溝通工作，反饋不同意見(jiàn)。 (2) 商業(yè)街及購(gòu)物中心建成前，對(duì)溫泉小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)管理。 (4) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)部公告欄、宣傳欄的寫(xiě)作；公司內(nèi)部文案的寫(xiě)作。 (2) 負(fù)責(zé)廣告、活動(dòng)、宣傳、開(kāi) 業(yè)、制作等推廣類(lèi)策劃和執(zhí)行，并對(duì)其質(zhì)量和效果進(jìn)行監(jiān)督。 (4) 參與企業(yè)文化建設(shè)。 (2) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃定位、招商入駐、運(yùn)營(yíng)推廣等策劃工作，并配合落實(shí)。 (4) 定期對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，并上報(bào)。 (2) 針對(duì)政府和相關(guān)職能部門(mén)的 新動(dòng)向、新規(guī)定、新政策進(jìn)行了解。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研類(lèi)工作為公司的管理層提供市場(chǎng)信息和決