【正文】 0 22 手 機(jī) 5 部 20xx 10000 3．工程設(shè)備部 編號(hào) 名 稱(chēng) 數(shù)量 單 位 單 價(jià)（元） 合 計(jì)（元） 1 紅外線(xiàn)可視疏通機(jī) 1 臺(tái) 4000 4000 2 75 型室外疏通機(jī) 1 臺(tái) 20xx 20xx 3 電 焊 機(jī) 1 臺(tái) 800 800 4 沖 擊 鉆 1 臺(tái) 1500 1500 5 手槍電鉆 2 臺(tái) 400 800 6 拉 釘 槍 1 把 150 150 7 玻 璃 槍 1 把 100 100 8 切 割 機(jī) 1 臺(tái) 2500 2500 9 對(duì) 講 機(jī) 3 部 1500 45000 10 工 具 柜 2 個(gè) 800 1600 11 材 料 柜 2 個(gè) 600 1200 12 鋁合金梯 3 把 500 1500 13 電工工具 2 套 180 360 14 水工工具 2 套 100 200 15 木工工具 2 套 300 600 16 高空作業(yè)工具 2 套 2500 5000 17 空調(diào)工工具 1 套 20xx 20xx 18 萬(wàn) 用 表 2 塊 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防隊(duì) 編 號(hào) 名 稱(chēng) 數(shù)量 單 位 單價(jià)（元） 合計(jì)（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 對(duì) 講 機(jī) 5 臺(tái) 1500 7500 3 專(zhuān)用手電筒 8 個(gè) 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 電子巡更器 16 個(gè) 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爺頭、專(zhuān)用板手 4 把 50 200 10 消 防 靴 10 雙 80 800 5．交通車(chē)輛管理部 編 號(hào) 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單 位 單 價(jià)（元） 合 計(jì)（元） 1 對(duì) 講 機(jī) 3 臺(tái) 1500 4500 2 文 件 柜 1 個(gè) 800 800 3 辦公桌椅 2 套 500 1000 4 專(zhuān)用手電筒 3 個(gè) 20 60 6．環(huán)衛(wèi)綠化部 編 號(hào) 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單 位 單 價(jià)（元） 合 計(jì)（元） 1 吸 塵 機(jī) 2 臺(tái) 1000 20xx 2 多功能地毯清洗機(jī) 2 1500 3000 3 高壓噴水機(jī) 1 500 500 4 鋁合金梯 2 把 500 1000 5 噴霧器 2 臺(tái) 200 400 6 手 推 車(chē) 2 臺(tái) 500 1000 7 80CM 萬(wàn)向塵推 10 把 200 20xx 8 清潔用具 1 批 15000 9 清潔用品 1 批 120xx 10 玻 璃 刮 10 把 150 1500 11 吸 水 機(jī) 1 臺(tái) 1500 1500 12 綠化工具一批 3000 以上物質(zhì)的配備，本公司可以自行配 備的由我公司自行配備，沒(méi)有的由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所撥的一次性用以購(gòu)置管理辦公用品的費(fèi)用進(jìn)行購(gòu)置。 （ 3）將員工每一項(xiàng)的培訓(xùn)考核成績(jī) （包括送外培訓(xùn)的考核成績(jī)）詳細(xì)記錄在《員工考核成績(jī)表》上，作為員工調(diào)配與職務(wù)升降、確定員工薪金報(bào)酬、對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)的依據(jù)。 （ 1）管理人員（含行 政人員、文員、財(cái)務(wù)人員、信息員、檔案員） ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì) ② 各崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制 ③ 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范 ④ 土建、水電、消防、市政、電梯、空調(diào)與設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求 ⑤ 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī) ⑥ 物業(yè)管理實(shí)用的技巧 ⑦ 物業(yè)管理常用英語(yǔ)對(duì)話(huà) （ 2）工程部技工 ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì) ② 各崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制 ③ 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范 ④ 本大廈的機(jī)電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)施的管 理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定，操作規(guī)定等 ⑤ 電工安全操作規(guī)程應(yīng)知應(yīng)會(huì) ⑥ 物業(yè)管理應(yīng)知的法律知識(shí) （ 3）保安消防員（含車(chē)管員） ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì) ② 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制 ③ 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范 ④ 土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求 ⑤ 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)（重點(diǎn)）、治安、消防 ⑥ 突發(fā)事件的處理技巧 ⑦ 保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì) 20 條 （ 4）清潔工 ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì) ② 本崗位規(guī)章制度 及崗位責(zé)任制 ③ 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范 ④ 不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范 ⑤ 環(huán)衛(wèi)方面的法律法規(guī) ⑥ 清潔用品（具）的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng) （ 5）綠化技工 ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì) ② 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制 ③ 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范 ④ 不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn) ⑤ 園林綠化方面的法律法規(guī) ⑥ 常見(jiàn)病蟲(chóng)害及防治 ⑦ 噴撒農(nóng)藥殺蟲(chóng)安全操作 ⑧ 常用農(nóng)藥的稀釋配量 ⑨ 綠化用具的使用規(guī)定 3．培訓(xùn)考核 培訓(xùn)考核是 對(duì)在職員工進(jìn)行學(xué)習(xí)后的考核，目的是檢驗(yàn)員工是否掌握培訓(xùn)要求。 （ 7）消防安全工作。 （ 5）崗 位工作的具體要求的培訓(xùn)。 （ 3）《員工手冊(cè)》的培訓(xùn)。 員工培訓(xùn)分二個(gè)階段： 1．新員工入職培訓(xùn)； 主要有以下幾方面： （ 1）公司及大廈的概況介紹。 （ 5）保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學(xué)歷，黨員。 3．各崗位人員配置要求 （ 1）經(jīng)理助理：大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作二年以上，有相當(dāng)組織與協(xié)調(diào)能力。 四、人員的配備、培訓(xùn)及物資裝備計(jì)劃 (一 )、管理中心人員的配備 管理中心配置工作人員 45 人（可根據(jù) 工作實(shí)際進(jìn)行調(diào)整）。 保安消防部：負(fù)責(zé)大廈的治安、消防的管理工作，負(fù)責(zé)出租屋的管理、大廈的二次裝修過(guò)程，確保大廈的安全。 各部 門(mén)、各專(zhuān)業(yè)分工明確，在管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的，相互促進(jìn)的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 27 業(yè)主 / 租戶(hù)對(duì) 物 業(yè)管理 滿(mǎn)意率 95% 99% 定期、不定期向業(yè)主 /租戶(hù)咨詢(xún)、普查、收集意見(jiàn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，加強(qiáng)雙方的溝通，使為業(yè)主 /租戶(hù)理解 — 接受 — 支持我們的工作。 23 智能及 管理維護(hù)保養(yǎng)率 95% 99% 設(shè)立智能化管 理小組，定期對(duì)智能化設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)、保養(yǎng)、維護(hù)、保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不因管理責(zé)任造成損害。 19 管理人員持證 上崗率 100% 100% 要求各崗位工作人員需持證上崗。 11 路燈 完好率 95%以上 99%以上 12 廣場(chǎng)路面完好率 95%以上 99%以上 13 消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好率 100%以上 100% 級(jí)建成義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳隱患及時(shí)處理，對(duì)其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行編號(hào)、檢查、防止銹化、確保正常啟動(dòng)運(yùn)行。 6 清潔 保潔率 99% 100% 實(shí)行 24 小時(shí)保潔工作，垃圾日產(chǎn)日清，責(zé)任到人，做到路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)所抹干凈。 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo) 管理指標(biāo) 管理指標(biāo)、實(shí)施措施 1 房屋 完好率 98%以上 100% 分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案設(shè)備，確保房屋完好。 9．設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶(hù)生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任 造成的責(zé)任事故率為 0，正常供水、供電率為 98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá) 100%。我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。對(duì)此，我們組建一支專(zhuān)業(yè)化水平高的水電技術(shù) 人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在 1%以下。為此我們擬定制編某物業(yè)大廈智能化設(shè)施的宣傳資料手冊(cè)，使住戶(hù)能理解智能化設(shè)施的使用辦法與性能特點(diǎn)等特征，讓住戶(hù)真正感受到智能化給生活帶來(lái)的無(wú) 限好處并積極配合管理；二是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位。 重點(diǎn)二：治安防范管理 “創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，在治安防范工作中，我們實(shí)行 24 小時(shí)的保安服務(wù)工作，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。不講情面，不留縫隙，加強(qiáng)裝修戶(hù)的追蹤監(jiān)管，采用管理員、水電工、保安員三級(jí)巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。 三項(xiàng)承諾： 1．自接管某物業(yè)之日起，一周年內(nèi)管理創(chuàng)建成為廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；第二年創(chuàng)建達(dá)到廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；第三年創(chuàng)建成為全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈， 2．自接管某物業(yè)大廈之日起，全面實(shí)行人性化管理，嚴(yán)格把好裝修關(guān)，實(shí)施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，確保某物業(yè)大廈無(wú)一例違章裝修事件發(fā)生。 我們的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。對(duì)此，我們確立了以下對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理策劃思路。一方面通過(guò)高質(zhì)量的管理提高開(kāi)發(fā)單位的市場(chǎng)聲譽(yù)，增加公眾對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心，促進(jìn)某物業(yè)的銷(xiāo)售量，使開(kāi)發(fā)單位滿(mǎn)意，廣大業(yè)主滿(mǎn)意與上級(jí)主管部門(mén)滿(mǎn)意；另一方面通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、高質(zhì)量的管理，將某物業(yè)管理成為一流的物業(yè)管理商住大廈，創(chuàng)建某物業(yè)的物業(yè)品牌，樹(shù)立某物業(yè)在市場(chǎng)上的地位與影響力 ，達(dá)到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的良性循環(huán)。 廣州某公司將對(duì)該大廈實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、智能化、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理與服務(wù)，組織專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，采用國(guó)優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該大廈進(jìn)行管理。該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)，屬高檔商 住大廈。 二、“某物業(yè)”物業(yè)管理的目標(biāo)與管理指標(biāo) （一）管理目標(biāo)： 某物業(yè)物業(yè)管理最終的目標(biāo)是“創(chuàng)一方文明，保一方平安”，給業(yè)主 /住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、安全的生活居住環(huán)境與氣氛，使所管理的物業(yè)得到保值、增值，延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限與使用價(jià)值。 針對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)的本身特點(diǎn)與物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們展開(kāi)了全面的市場(chǎng)調(diào)查與研究，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路、地理位置、物業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，充分了解到某物業(yè)大廈未來(lái)住戶(hù)的 需求與以后物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)定位，在仔細(xì)分析某物業(yè)大廈，作為經(jīng)濟(jì)適用房及其配套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)。 我們的管理模式是：高質(zhì)量的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員，一體化的管理，一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)。 服務(wù)意識(shí)：全方位酒店式的主動(dòng)服務(wù)，樹(shù)立服務(wù)就是商品的觀念。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。住戶(hù)能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵。 重點(diǎn)四：設(shè)備管理 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶(hù)生活的基本保障。因此 ，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，采取我公司多年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重住戶(hù)，相信住戶(hù)，依靠住戶(hù)，充分調(diào)動(dòng)住戶(hù)的積極性，通過(guò)富教于樂(lè)，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。 8．美化大廈環(huán)境，維護(hù)大廈的綠化地帶，定期對(duì)大廈內(nèi)外的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹(shù)成一線(xiàn)，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。 （二）管理指標(biāo) 堅(jiān)持以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求和實(shí)事求是 ，使大廈的各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到或超過(guò)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈的指標(biāo)。 5 綠化完好率 95% 99% 建立專(zhuān)業(yè)化綠化管理人員，實(shí)行不同形象的大廈盆栽綠化設(shè)計(jì)，做到每月有不同形象的綠化設(shè)計(jì)。 9 排水管 明暗溝 完好率 95%以上 100% 10 停車(chē)場(chǎng) 完好率 95%以上 100% 實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督機(jī)制，檢查考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理規(guī)章制度，工作人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行。 18 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實(shí)行崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 22 現(xiàn)代化管理普及率 要求實(shí)行計(jì)算機(jī)現(xiàn)代化管理 98% 全面實(shí)行計(jì)算機(jī)電腦管理，在原有的智能化管理上不斷完善與改進(jìn)。 26 電梯系統(tǒng)管理 定期對(duì)電梯系統(tǒng)保養(yǎng)，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)電，保持電梯的正常運(yùn)行。管理中心全體員工須持證上崗。 工程設(shè)備維修部：負(fù)責(zé)大廈的機(jī)電、電梯、空調(diào)、配電、消防等各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、負(fù)責(zé)監(jiān)督專(zhuān)業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收工作，抄水表 等。 行政財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)人事的培訓(xùn)