【正文】 、配置以及工資、考核考勤、收費(fèi)理財(cái)、倉(cāng)管后勤等工作。 管理中心管理人員中，擬配置大學(xué)本科文化素質(zhì)的 4 人，大專文化素質(zhì)的 10 人，保安、車管人員須高中以上文化素質(zhì)，黨、團(tuán)員，且經(jīng)派出所和交警訓(xùn)練合格，方能上崗工作；清潔工 5 人，初中以上文化，經(jīng)過(guò)集中訓(xùn)練合格上崗工作；綠化技工 1 人，高中文化素質(zhì)，經(jīng)過(guò)園藝培訓(xùn)合格人員；工程設(shè)備部 6 人，配置各種工程師職稱以上 3 人，技術(shù)工種 須中專以上學(xué)歷。 （ 4）工程設(shè)備部部長(zhǎng)：工程師、本科以上學(xué)歷。 （三）人員的培訓(xùn)與考核 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益向市 場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化發(fā)展的趨勢(shì)，在管理人員隊(duì)伍上，除嚴(yán)格調(diào)選，公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，公司還定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，采取集中與分工種培訓(xùn)，本單位內(nèi)部與派出培訓(xùn)相結(jié)合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。讓員工熟悉公司及大廈的管理運(yùn)作，基本了解公司及大廈各部門運(yùn)行操作的特點(diǎn)及其相應(yīng)的職責(zé)要求。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識(shí)、儀容儀表等。向新員工介紹大廈治安工作的要求，同時(shí)進(jìn)行法制宣傳教育。 2．在職員工的培訓(xùn) 對(duì)在職的員工，可通過(guò)業(yè)余學(xué)習(xí)、崗位培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、社會(huì)培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修技術(shù)等級(jí)考核等方式，針對(duì)不同工種開(kāi)展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)。 （ 2）以《大綱》作為培訓(xùn)考核的主要依據(jù)，制定切實(shí)可行的考核方案。 1．管理用房按國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供，用房計(jì)劃： 管理中心經(jīng)理一間 檔案室一間 管理事務(wù)部二間 辦公財(cái)務(wù)室一間 工程設(shè)備部一間 保安消防隊(duì)一間 環(huán)衛(wèi)綠化部一間 值班房二間 倉(cāng)庫(kù)一間 合計(jì)： 150m2 另：業(yè)主委員會(huì)成立后，須提供業(yè)主委員會(huì)辦公用房； 管理公司員工宿舍用房須另外提供。 （一） 公眾管理制度 1．某物業(yè)大廈精神文明建設(shè)公約 2．某物業(yè)大廈裝修管理 3．某物業(yè)大廈裝修驗(yàn)收及違章處罰規(guī)定 4．某物業(yè)大廈消防及安全管理規(guī)定 5．電梯管理規(guī)定觀 6．某物業(yè)大廈安全保衛(wèi)管理規(guī)定 7．某物業(yè)大廈地下停車場(chǎng)管理規(guī)定 8．某物業(yè)大廈摩托車、自行車停放管理規(guī)定 9．某物業(yè)大廈水泵房管理規(guī)定 10．某物業(yè)大廈配電房管理規(guī)定 11．某物業(yè)大廈空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定 12．某物業(yè)大廈電梯機(jī)房管理規(guī)定 13．某物業(yè)大廈消防控制中心管理規(guī)定 14．某物業(yè)大廈車庫(kù)機(jī)房管理規(guī)定 15．某物業(yè)大廈應(yīng)急發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 （二） 內(nèi)部崗位職責(zé) 1．管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 2．管理中心助理崗位職責(zé) 3．會(huì)計(jì)員崗位職責(zé) 4．出納員崗位職責(zé) 5．管理中心文員崗位職責(zé) 6．管理中心檔案資料員崗位職責(zé) 7．大廈管理中心美工崗位職責(zé) 8．大廈管理中心管理部部長(zhǎng)崗位職責(zé) 9．大廈管理中心管理員崗位職責(zé) 10． 大廈管理中心保安部長(zhǎng)崗位職責(zé) 11．大廈管理中心保安員崗位職責(zé) 12．高級(jí)消防助理崗位職責(zé) 13．消防助理崗位職責(zé) 14．大廈管理中心交通車輛管理部長(zhǎng)崗位職責(zé) 15．大廈管理中心車管員崗位職責(zé) 16．大廈管理中心工程設(shè)備部長(zhǎng)崗位職責(zé) 17．大廈管理中心工程部副部長(zhǎng)崗位職責(zé) 18．大廈管理中心工程部系統(tǒng)工程師崗位職責(zé) 19．大廈管理中心水工班長(zhǎng)崗位職責(zé) 20．大廈管理中心維修電工崗位職責(zé) 21．大廈管理中心電梯維修工崗位職責(zé) 22．大廈管理中心空調(diào)班長(zhǎng)崗位職責(zé) 23．大廈管理中心機(jī)電管理人員崗位職責(zé) 24．大廈管理中心維修工崗位職責(zé) 25．大廈管理中心綠化技工崗位職責(zé) 26．大廈管理中心室內(nèi)清潔工崗位職責(zé) 27．大廈管理中心室外清潔工崗位職責(zé) 28．大廈管理中心綠化技工崗位職責(zé) 29．大廈管理中心工程值班部長(zhǎng)崗位職責(zé) 30．辦理租賃手續(xù)及管理規(guī)定 31．大廈設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 32．某物業(yè)大廈裝修管理規(guī)定 33．停車場(chǎng)管理規(guī)定 （四）管理運(yùn)作制度 1．某物業(yè)大廈管理中心工作制度 2．某物業(yè)大廈管理中心員工職業(yè)道德規(guī) 范 3．某物業(yè)大廈管理中心廉潔制度 4．某物業(yè)大廈管理中心回訪制定 5．某物業(yè)大廈管理中心接待來(lái)訪投訴制度 6．某物業(yè)大廈管理中心有償服務(wù)收費(fèi)工作制度 7．某物業(yè)大廈管理中心員工守則 8．某物業(yè)大廈管理中心值班管理規(guī)定 9．某物業(yè)大廈管理中心員工培訓(xùn)制度 10．某物業(yè)大廈管理中心器械管理制度 11．某物業(yè)大廈管理中心財(cái)務(wù)管理制度 12．某物業(yè)大廈管理中心檔案資料管理制度 13．某物業(yè)大廈管理中心工程 設(shè)備部工作制度 14．某物業(yè)大廈管理中心清潔部工作制度 15．某物業(yè)大廈管理中心綠化部工作制度 16．某物業(yè)大廈保安部工作制度 17．某物業(yè)大廈保安部紀(jì)律暫行規(guī)定 18．某物業(yè)大廈保安部執(zhí)勤程序 19．某物業(yè)大廈保安部?jī)?nèi)務(wù)衛(wèi)生制度 20．某物業(yè)大廈保安部?jī)x容儀表制度 21．某物業(yè)大廈保安部員工宿舍管理規(guī)定 （五）考核標(biāo)準(zhǔn) 1．某物業(yè)大廈管理中心經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn) 2．某物業(yè)大廈管理中心經(jīng)理助理考核標(biāo)準(zhǔn) 3．某物業(yè)大廈管理中心工程設(shè)備部人員考核標(biāo)準(zhǔn) 4．某物業(yè)大廈管理中心保安員考核標(biāo)準(zhǔn) 5．某物業(yè)大廈管理中心綠化技工考核標(biāo)準(zhǔn) 6．某物業(yè)大廈管理中心保潔員考核標(biāo)準(zhǔn) （六）獎(jiǎng)懲制度 1．人事管理制度細(xì)則 —— 獎(jiǎng)懲部分 2．某物業(yè)大廈管理中心員工獎(jiǎng)懲制度 六、“某物業(yè)”物業(yè)管理檔案的建立、管理設(shè)想 （一）檔案管理設(shè)置 1．建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理室 2．選派 1 名專業(yè)檔案員（可兼作文員） 3．購(gòu)置相當(dāng)數(shù)量的檔案柜 4．配置一臺(tái)專用電腦 5．配置一定數(shù)量的消防設(shè)施 6．加固防盜設(shè)施 7．防腐、防蟲(chóng)蛀，確保環(huán)境通風(fēng)效果好 （二）軟件管理目標(biāo) 實(shí)行科學(xué)化、現(xiàn)代化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的檔案管理。 （ 4）管理檔案資料：裝修檔案資料、維修記錄資料、投訴記錄與處理記錄資料、回訪制度與跟蹤處理記錄資料、文書檔案資料、財(cái)務(wù)報(bào)表資料等。 4．加強(qiáng)檔案的防腐、防濕、防蛀管理。 8．堅(jiān)持每月檔案檢查，指導(dǎo)經(jīng)常化。 （注：以下部分管理手段須有相應(yīng)的硬件配備） （一）大廈樓宇的管理 設(shè)想按樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行管理。 3．建立《房屋維修卡》，對(duì)大廈內(nèi)房屋的公共部位和業(yè)主 /用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪。 7．對(duì)大廈樓地面進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，重點(diǎn)檢查和年度檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)的問(wèn)題，尋找原因，及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，防止問(wèn)題進(jìn)一步發(fā)展，保證房屋地面的使用功能。 1．將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、電梯、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，保證其正常使用，不得改變使用功能。 （四）商務(wù)自動(dòng)化管理（ OA 系統(tǒng) Office Automation Systems） 設(shè)想利用信息技術(shù)將各種商務(wù)設(shè)備聯(lián)成一體，把文字、數(shù)據(jù)、圖像、語(yǔ)言和信息處理功能組合于一個(gè)系統(tǒng)中，達(dá)到提高辦公效率和辦公質(zhì)量的目的（主要應(yīng)用于商場(chǎng)部分）。 3．每月準(zhǔn)確無(wú)誤地給業(yè)主 /用戶抄水、電表，做好計(jì)算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓業(yè)主 /用戶有足夠的時(shí)間備足水電費(fèi)用，按時(shí)交納。 （六）治安、消防管理 設(shè)想運(yùn)用保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SA 系統(tǒng)， Security Automation Systems）。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，自動(dòng)控制消防系統(tǒng)及時(shí)報(bào)警和接警；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，能自動(dòng)啟動(dòng)滅火設(shè)備，及時(shí)撲滅大火。 3．大廈內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，配合派出所嚴(yán)打。 7．向業(yè)主 /用戶分派報(bào)紙、電信等， 接待來(lái)訪者并指點(diǎn)引路。 3．所有樓梯每周清洗一次；電梯轎廂、樓梯扶手、電表箱、消防箱、信箱、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備，按工作流程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作；定期清洗大廈外墻及正面商場(chǎng)部分的玻璃幕墻。 2．操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。并設(shè)有示意牌，確保車輛進(jìn)出方便，管理有序有禮。 6．必須做到豎牌、劃線標(biāo)準(zhǔn)化，動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃好、管理好；靜態(tài)交通定位、停車，確保安全；車輛被盜為零，交通事故發(fā)生為零。 3．在大廈周邊豎起各種保護(hù)綠地、樹(shù)木的警告牌。 3．根據(jù)市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整租賃策略。精神文明建設(shè)是我們始終不諭的追求，廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司將堅(jiān)持 以“一手抓管理，一手抓精神文明建設(shè)”的管理模式進(jìn)行某物業(yè)大廈的物業(yè)管理服務(wù)工作。帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次、上水平。 （ 2）我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。 （ 5）對(duì)大廈大堂、外圍、各樓層之間設(shè)置合理的盆栽綠化，合理布置，使人與自然和諧配置，每月?lián)Q不同盆栽，使大廈日日有新樣，月月有新貌。 （ 3）與旅行社聯(lián)系，管理處不定期組織大廈業(yè)主 /租戶廣州郊外游（具體景點(diǎn)另定）增強(qiáng)雙方的理解、溝通。 （ 2）設(shè)立大廈文化部，專職組織開(kāi)展大廈的各種文化活動(dòng)，如開(kāi)展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛(ài)國(guó)家、愛(ài)大廈評(píng)比日等一系列有序的組織活動(dòng)。某物業(yè) 大廈精神文化的內(nèi)涵就是中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓和現(xiàn)代科技思想的高度融合，我們將通過(guò)各種途徑將精神文化建設(shè)落到實(shí)處。 （ 3）辦好墻報(bào)、宣傳欄、宣傳類的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計(jì)劃生育、兒童免疫等方面的信息。 （二）應(yīng)業(yè)主 /用戶的要求：提供系列的專項(xiàng)或特約服務(wù)，管理中心、服務(wù)中心明 碼標(biāo)價(jià)，由業(yè)主 /用戶自愿委托與付費(fèi)，收費(fèi)原則上保本微利，由管理中心組織安排。 1． 管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)（細(xì)表）（第一周年，暫按入住率 70%） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 22900 1。 2． 管理服務(wù)費(fèi)與水、電費(fèi)分開(kāi)；管理服務(wù)費(fèi)全部用于大樓的物業(yè)管理服務(wù)，公共照明、動(dòng)力電、空調(diào)所發(fā)生的水電費(fèi)根據(jù)實(shí)際情況另作分?jǐn)偂? 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日后核發(fā)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 2．維修基金的增值 為保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或 者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。 2．動(dòng)用維修基金，事先必須做出維修計(jì)劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后再生效。 環(huán)境篇 大廈美 怡心神 愛(ài)環(huán)境 護(hù)草茵 舒適、寧?kù)o、文明的大廈環(huán)境能夠凈化人的心靈。 社會(huì)篇 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 積極熱心參加社會(huì)公益活動(dòng)，獻(xiàn)出真誠(chéng)，獻(xiàn)出愛(ài)心，與人方便，自己方便， 在大廈自覺(jué)形成尊重知識(shí)、尊重人才、尊重科學(xué)的良好社會(huì)風(fēng)尚，在大廈內(nèi)形成軍警民一家親的風(fēng)氣。某物業(yè)大廈的用戶都要培 養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒源堅(jiān)決地拒之門外。 2．裝修范圍 （ 1）任何裝修不得擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、上下水管道、電路等； （ 2）不準(zhǔn)擅自鑿除樓面，地面裝修不準(zhǔn)擅自用缸磚、大理石以及其它超重材料，地面裝修厚度不得超過(guò) 10 毫米； 3．施工期間的管理 （ 1）裝修人員進(jìn)入大廈必須配戴臨時(shí)出入證，裝修完畢后將 臨時(shí)出入證；《室內(nèi)裝修許可證》交回管理中心，無(wú)臨時(shí)出入證的裝修人員不得進(jìn)入大廈，辦證后方可進(jìn)入，遺失者補(bǔ)辦； （ 2）凡進(jìn)行室內(nèi)裝修的用戶要當(dāng)天清運(yùn)余泥（如在大廈內(nèi)亂堆放則予罰款 200 元，并要在當(dāng)天清理干凈），到時(shí)不理，勸無(wú)效，拖延一天罰 50 元，拖延二天管理中心將負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用由保證金扣除。否則，如因火災(zāi)殃及其他用戶或公共設(shè)施，施工單位及業(yè)主（用戶）要作一切賠償，以及負(fù)一切責(zé)任。 （ 7）施工人員不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)留宿，確需留宿者，要將留宿人員名單報(bào)予管理中心，經(jīng)批準(zhǔn)后方可留宿，并且每人必須繳納 200 元保證金，待施工結(jié)束后，如無(wú)違章行為，該保證金如數(shù)退還；否則，從保證金中扣除罰款。經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患。 2．電梯司機(jī) 人員要有良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，受過(guò)技術(shù)培訓(xùn)，掌握電梯基本知識(shí)，能操縱電梯和排除故障，能發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題并具有處理緊急事故的能力。 6．廳、橋門全關(guān)閉后，才能起動(dòng)電梯，在門外不得用手扒啟。 10．在電梯機(jī)房工作，進(jìn)行部件清掃，抹油或擠加潤(rùn)滑油時(shí)，應(yīng)切斷電源開(kāi)關(guān)。 14．發(fā)生火警，切勿乘搭電梯，用電梯可能隨時(shí)