【正文】 ，項目內(nèi)、外環(huán)境實(shí)行定時清潔，隨時保潔。 第 三節(jié) 業(yè)主委員會的組織工作 在實(shí)際的操作中，本物業(yè)公司始終能夠擺清自己的位置，主動的協(xié)調(diào)物業(yè)人與業(yè)主之間的關(guān)系。在實(shí)際操作中， 加大物業(yè)管理和業(yè)委會的宣傳力度。 通過持續(xù)的接觸感化和潛意識引導(dǎo)，使業(yè)委會成員同物業(yè)管理公司之間血肉之親不可分。 第四節(jié) 社區(qū)文化建設(shè) 青山溪語社區(qū)文化建設(shè)是旨在提高業(yè)主居住生活質(zhì)量的一種實(shí)踐活動。我們將傳承“都市文化”在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步挖掘現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式，我們將以社區(qū)成員為中心，尊重住戶、依靠住戶、相信住戶，通過寓教 于樂、循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)培育社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理邁向新高度。 物業(yè)公司組織聯(lián)誼活動 （ 1）外界藝術(shù)團(tuán)下社區(qū)義演活動；（ 2）聘請藝術(shù)團(tuán)、志愿者等團(tuán)隊的演義活動； （ 3）業(yè)主自發(fā)的各種活動，等。我公司將嚴(yán)格按照政策規(guī)定，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準(zhǔn)后精打細(xì)算的使用維修基金，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報。 物業(yè)管理中心 安全管理部 環(huán)境管理部 綠化維保 維修部 市、區(qū)行政主管部門 業(yè)主委員會 聘用、委托 業(yè)務(wù)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)指導(dǎo) 考核管理 聘用 執(zhí)行人員 監(jiān)督 專業(yè)公司 環(huán)境管理部 主管 清潔領(lǐng)班 綠化領(lǐng)班 保潔員 保安 主管 保安領(lǐng)班 保安員 維修 主管 維修主管 運(yùn)行班 綜合維修員 管業(yè)部 主管 管理員 會計兼出納 接待員 執(zhí)行機(jī)構(gòu) 管業(yè)部 （內(nèi)部管理模式構(gòu)架圖） 機(jī)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)： （ 1）實(shí)行監(jiān)督、考核（業(yè)主委員會監(jiān)督、物業(yè)管理公司管理考核）的管理形式，使管理的過程、結(jié)果更具有真實(shí)性和可評判性。 （ 3） 環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)項目的清潔、保潔、綠化操作和監(jiān)督工作。 第二節(jié) 運(yùn)作機(jī)制 （管理運(yùn)作機(jī)制圖） 運(yùn)行機(jī)制圖的說明 整個運(yùn)作機(jī)制圖采取閉路式的設(shè)計，在圖中可以看出，項目的管理由管理中心經(jīng)理全權(quán) 負(fù)責(zé)制，由項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)日常工作的分配、考核工作，這樣使各項工作能夠?qū)蛹壒芾恚行У匕芽馗黜椆ぷ鞑僮鞯慕Y(jié)果。 （ 3）執(zhí)行機(jī)構(gòu)：對各項工作分配到人，并協(xié)助解決；對執(zhí)行人員進(jìn)行監(jiān)督、考核。此項流程從項目的立項開始我們就制定了相應(yīng)的流程，并通過我們幾年來的操作經(jīng)驗(yàn)和工作的總結(jié)形成了具有本物業(yè)公司特色的操作流程及服務(wù)事 項。其中核心層 1人，中間層 6人，操作層 55人。 有較強(qiáng)的識圖、制圖能力 電工 男 45歲以下 中專 以上 具有勞動部門頒發(fā)的高低壓電工證 具有 3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn) 具有識圖、繪圖的基本能力 具有維修 智能型設(shè)備的能力 具有變配電室操作經(jīng)驗(yàn) 反應(yīng)機(jī)敏，具有獨(dú)立處理突發(fā)事件能力 水暖工 男 40歲以下 中專 以上 具有 3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn) 具有較強(qiáng)的識圖的能力，按圖操作能力。 98 年工作于天津市房地產(chǎn)開發(fā)總公司，曾參與南頭窯房改工程，同年擔(dān)任所屬福臨物業(yè)發(fā)展公司工程部經(jīng)理，并擔(dān)任摩托羅拉水鄉(xiāng)花園小區(qū)項目經(jīng)理， 03 年于順馳物業(yè)公司市場部工作，負(fù)責(zé)物業(yè)招投標(biāo)工作曾參與天津港保稅區(qū)管委會大廈、津?yàn)I輕軌等項目的投標(biāo)工作。培訓(xùn)是員工是否能圓滿執(zhí)行制度規(guī)定并達(dá)到目標(biāo)的手段，也將是青山溪語物業(yè)管理中心能否實(shí)現(xiàn)對業(yè)主承諾的重要保證。 （ 1）新員工培訓(xùn) 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn) 時間 授課方 培訓(xùn) 對象 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 公司規(guī)章制度等 3天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 口試筆試 讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式 2 接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn) 5天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 口試實(shí)際 操作 了解青山溪語物業(yè)管理中心管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式 3 崗位職責(zé)及青山溪語物業(yè)管理中心的物業(yè)管理制度 1天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 口試筆試 熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序 4 服務(wù)中心物業(yè)管理方案和要求 1天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 物業(yè)管理中心物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識 5 進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn) 3天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 筆試 實(shí)際 操作 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 6 職業(yè)道德培訓(xùn) 2天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部 培訓(xùn) 口試筆試 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平 7 定崗定員進(jìn)行上崗 見習(xí)培訓(xùn) 1天 公司 本部 青山溪語物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 崗位考核 學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn) （ 2） 接管前員工培訓(xùn) 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時間 授課方 培訓(xùn) 對象 培訓(xùn) 方式 考核 方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 《天津市物業(yè)管理條例》及配套文件 3天 公司 本部 全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容 2 物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn) 6天 有關(guān) 部門 未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 確保人員持證上崗率 100% 3 項目管理的目標(biāo)及模式和投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容 2天 公司 本部 全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 崗位考核 明確各項工作要求、目標(biāo)、模式 4 崗位職責(zé)和青山溪語項目的管理制度 2天 公司 本部 全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 筆試實(shí)際操作 掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn) 5 青山溪語項目整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、中央空調(diào)、 IC收費(fèi)系統(tǒng)等內(nèi)容 2天 設(shè)計、安裝 單位 全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉該項目運(yùn)行 6 青山溪語項目整體驗(yàn)收交接程序 1天 公司 本部 管理、維修技術(shù)人員 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 要求掌握項目交接的全過程 7 青山溪語項目辦公機(jī)構(gòu)裝修管理辦法 1天 公司 本部 全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉裝修管理要點(diǎn) 8 青山溪語項目公用設(shè)備及設(shè)備維護(hù)及作業(yè)程序 1天 公司 本部 全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 明確公用設(shè)施、設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn) 9 服務(wù)中心綠化養(yǎng)管標(biāo)準(zhǔn) 1天 綠化專業(yè)單位 園藝工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉服務(wù)中心綠化管理范圍和目標(biāo) 10 各工種工作技巧和服裝、語言規(guī)范及溝通技巧 1天 公司 本部 物業(yè)管理服務(wù)中心全體人員 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 行為、語言及技巧 （ 3）正常管理期員工培訓(xùn)計劃 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時間 授課方 培訓(xùn) 對象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 參加天津市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織的大專轉(zhuǎn)本科學(xué)習(xí)考試 3 年 有關(guān) 院校 具有大專學(xué)歷的中堅層員工 業(yè)余學(xué)習(xí) 考試 具備高層次的學(xué)歷，對物業(yè)管理有較深的理論認(rèn)識適應(yīng)現(xiàn)代化、智能大廈管理需要 2 參加天津市各類業(yè)余大專中專班學(xué)習(xí) 3 年 各類業(yè)務(wù)大學(xué) 根據(jù)項目具體情況安排人員 業(yè)余學(xué)習(xí) 考核 提高本專業(yè)管理水平和知識水平 3 電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn) 10 天 聘請電腦專家授課 根據(jù)項目具體情況安排人員 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用 4 管理技能知識培訓(xùn) 2 天 聘請物業(yè)管理專家授課 根據(jù)項目具體情況安排人員 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 知識考核 提高員工與業(yè)主的溝通技巧和管理水平 5 組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān) 系及公眾形象培訓(xùn) 2 天 公司本 部 全體員工分批進(jìn)行 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象 6 保安員隊列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn) 5 天 有關(guān)協(xié)作單位 保安隊隊長、班長及骨干 外部輪流培訓(xùn) 考核 掌握保安員現(xiàn)代軍事知識、提高防衛(wèi)能力 7 有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn) 根據(jù)實(shí)際情況安排 有關(guān)單位 相關(guān)人員 公司本部外部培訓(xùn) 根據(jù)規(guī)定要求提高業(yè)務(wù)水平 8 維修服務(wù)人員升級培訓(xùn) 市勞動 部門 維修、服務(wù)人員 公司本部輪流培訓(xùn) 考核 確保每年該類人員 10%以上達(dá) 到中級技工等級證書 9 保安員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓(xùn) 每年保 15天以上 公司 本部 全體保安員 公司內(nèi)部培訓(xùn) 考核 提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì) 10 勞動安全衛(wèi)生培訓(xùn) 1 天 公司 本部 全體員工 公司本部 考核 熟悉、了解勞動安全衛(wèi)內(nèi)部培訓(xùn) 生知識 11 消防技能訓(xùn)練及演習(xí) 3 天 有關(guān)協(xié)作單位 全體義務(wù)消防員 公司本部輪流培訓(xùn) 實(shí)際操作 掌握消防技能知識和實(shí)戰(zhàn)能力 第三節(jié) 物業(yè)管理中心人員的管理 一流的管理，一流的服務(wù)，需要一流的人才，因此，無論是從社會上引進(jìn)特殊人才，還 是青山溪語物業(yè)管理中心培訓(xùn)出來的員工，都要通過嚴(yán)格的管理才能充分體現(xiàn)人才的價值，發(fā)揮他們的潛力。 二、默契合作，充分授權(quán) 強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人員的基本 要求，項目經(jīng)理通過授權(quán)，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上；各部門主管通過授權(quán)從繁瑣的日常工作中脫離出來，確保部門績效目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項目經(jīng)理及各部門主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等形式逐級向下傳達(dá)。 績效考核通常分為每月考核、季度計劃考核以及年度業(yè)績考核等。對工作不負(fù)責(zé)的或違反紀(jì)律的管理人員，則給予 1 至3 級的相應(yīng)處分。上崗后必須圍繞“ 質(zhì)量 — 成本雙否決 ”來運(yùn)做，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個人，不但否決其效益工資和獎金，對其任職（或上崗）資格也必須堅決否決。 一、資料的收集 我們在青山溪語管理中心設(shè)立專門的檔案室，并由管業(yè)部的主管負(fù)責(zé)管理。第二是在業(yè)主入住、進(jìn)行房間調(diào)配階段收集業(yè)主資料。 三、料的歸檔管理 （ 1）對于分類整理好的信息資料進(jìn)行分類保存即為歸檔。這些檔案在電腦中按授權(quán)級別檢索、對保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。同時配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。 房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 主要材料質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。 2 房屋零維修、急修及時率 98% 保證接到急修單 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過