【正文】 ，通過(guò)該手冊(cè)對(duì)大廈文化的思想和行為進(jìn)行誘導(dǎo)和軟性約束。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。 （ 2）設(shè)置大廈物業(yè)管理咨詢(xún)點(diǎn)，開(kāi)展各種形式的主題講座，主題演講，樹(shù)立某物業(yè)大廈的文化觀。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5元 /月? m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批后，向業(yè)主 /用戶(hù)收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。 （五） 管理服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)測(cè)：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭(zhēng)平衡，第三周年后略有結(jié)余。 2．以上的收入和支出測(cè)算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部（建住房 [1998]213 號(hào)）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國(guó)土房管局 [20xx]118 號(hào)文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，解決在物業(yè)管理實(shí)際操作過(guò)程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費(fèi)用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點(diǎn)，該項(xiàng)基金的建立辦法如下： 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日前核發(fā)的，購(gòu)房者應(yīng)依照國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購(gòu)房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲(chǔ)： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿(mǎn)后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項(xiàng)基金的使用具有以下要求： 1．專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、嚴(yán)禁挪作他用。熱愛(ài)我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場(chǎng)地。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關(guān)系。 風(fēng)尚篇 害蟲(chóng)滅 臟物絕 黃賭消 毒品禁 在大廈內(nèi)，橫掃一切害蟲(chóng)是我們義不容辭的責(zé)任，自然界的害蟲(chóng)以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量，嚴(yán)禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物，音像。由?。ㄓ茫?hù)攜帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、租賃合同、身份證等），填寫(xiě)申請(qǐng)表 ，注明裝修時(shí)間、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱(chēng)，并附有關(guān)圖紙資料，經(jīng)管理中心審核并由裝修單位到管理中心簽定《裝修施工責(zé)任書(shū)》，交納有關(guān)費(fèi)用、保證金，領(lǐng)取《室內(nèi)裝修許可證》并辦理裝修人員的臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)場(chǎng)施工。 （ 4）業(yè)主后裝修施工單位在施工期間必須盡量降低施工時(shí)所產(chǎn)生的噪音和減少塵埃，避免對(duì)其他業(yè)主（用戶(hù)）造成干擾及不便，注意防火安全，排除消防隱患。 （ 6）裝修時(shí)間必須 安排在上午 8： 00— 12： 00；下午 14： 00— 21： 00，不延長(zhǎng)施工時(shí)間，否則管理中心有權(quán)給予停水、停電的處理。 四、消防及安全管理規(guī)定 為加強(qiáng)本大廈消防工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和大廈內(nèi)?。ㄓ茫┤说纳?cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》和廣東省有關(guān)消防規(guī)定，特制定管理規(guī)定如下： 消防工作實(shí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的工作方針，管理中心經(jīng)理為消防責(zé)任人，帶領(lǐng)全體員工組成義務(wù)消防隊(duì)，負(fù)責(zé)防火和滅火工作； 管理中心要認(rèn)真慣徹執(zhí)行消防法規(guī)和 上級(jí)有關(guān)消防工作指標(biāo)，開(kāi)展防火宣傳，普及消防知識(shí)。 五、大廈電梯管理規(guī)定 1．制定《電梯乘客須知》要求乘客配合，管理好電梯。 5．電梯轎廂、廳門(mén)口保證清潔，地槽內(nèi)無(wú)雜物，以保持開(kāi)閉。 9．停用七以上的電梯，再啟動(dòng)使用時(shí)須全面檢查各部位情況。 13．電梯機(jī)房要清潔、通風(fēng)，有防止老鼠進(jìn)入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進(jìn)入，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得 操作。 11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運(yùn)行情況下進(jìn)行。 7．電梯載荷要均勻，中間停放為 宜，以免橋廂傾斜。 3．按規(guī)定使用電梯，做好電梯的維修保養(yǎng)記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運(yùn)行和使用年限。 樓梯走道、出口和安全防火通道，必須保持暢通無(wú)阻疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好，任何單位不得擅自封閉，不得堆放物品、存放其它貨物； 大廈內(nèi)的消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失； 大廈內(nèi)不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕性物品； 裝有復(fù)印機(jī)、電傳機(jī)、印刷機(jī)的部位禁止吸煙和使用明火， 用酒精清洗機(jī)器部件時(shí)，要保持室內(nèi)通風(fēng)。 （ 8）裝修完工時(shí)，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請(qǐng)的審批要求，現(xiàn)場(chǎng)及公共場(chǎng)地是否有余泥和遺留雜物，如果達(dá)到各項(xiàng)要求，而裝修期間無(wú)其它違反記錄，經(jīng)管理中心有關(guān)人員簽字 ，即可辦理保證金免息退還如有違反根據(jù)記錄從保證金扣除，余下金額無(wú)息退還交款人。 （ 5）不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變房屋和配套設(shè)施的使用功能，如有損壞要恢復(fù)原狀，直到管理中心或有關(guān)部門(mén)滿(mǎn)意為止。裝修一切材料只能存放在室內(nèi)，所有裝修工程只能在室內(nèi)進(jìn)行。 道德篇 重安全 講文明 道與德 親力行 安全、文明、禮貌、道德是大廈精神文明建設(shè)的標(biāo)志，你的全力參與，將是大廈的希望。 公共篇 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情商量辦。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營(yíng)造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬(wàn)事順意。 3．大修、更新、改造工程結(jié) 束后及時(shí)結(jié)算，公布帳目。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 在維修基金不足使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報(bào)給大廈業(yè)主或上級(jí)主管部門(mén)，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門(mén)申請(qǐng)劃撥。 由以上費(fèi)用測(cè)算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營(yíng)，所以，在管理首年、第二年車(chē)場(chǎng)保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。 5 元 / m2 70%=24045 元 288540 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 50%=27675 元 332100 3 車(chē)輛保管費(fèi) 汽車(chē)位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 720xx0 18000 48000 首年車(chē)輛保管費(fèi)不分成，其收入彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足 200 600/位 50%=60000 元 單車(chē)保管費(fèi)收入： 100 15=1500 元 摩托車(chē)保管費(fèi)收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計(jì) （車(chē)輛保管費(fèi)分成） 75220 元 （車(chē)輛保管費(fèi)不分成） 117220 元 902640 元 1406640 元 （細(xì)表）（第二周年，暫按入住率 90%） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 22900 1。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號(hào)文件精神，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購(gòu)置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開(kāi)發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 （ 4）辦某物業(yè)大廈內(nèi)部刊物，對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對(duì)性的傳播，對(duì)大廈 業(yè)主 /租戶(hù)各組團(tuán)單位進(jìn)行有酬投稿征文活動(dòng)。 （ 1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。 （ 3）對(duì)各種文化活動(dòng)加以制度規(guī)范、落實(shí)、跟蹤，包括制定活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式、程序等。 3．制度文化建設(shè) 對(duì)于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項(xiàng)文化建設(shè)的正常開(kāi)展。 2．某物業(yè)大廈行為文化建設(shè) 某物業(yè)大廈是一個(gè)高 檔次的物業(yè)，針對(duì)人們文化素質(zhì)高的特點(diǎn)，我們?nèi)鎸?dǎo)入了 CI 形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽(yù)，我們采取了以往的成功經(jīng)驗(yàn)，全面要求與引導(dǎo)員工及業(yè)主 /租戶(hù)“行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則”，開(kāi)展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業(yè)大廈內(nèi)全面導(dǎo)入 VI 形象，根據(jù)不同位置配置各種標(biāo)識(shí)牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重，使人們一進(jìn)入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺(jué)系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，齊抓共管；擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)義務(wù)監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理?，F(xiàn)我們對(duì)某物業(yè)大廈的文化建設(shè)按照下面五個(gè)層面全方位展開(kāi)。大廈文化建設(shè)是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶(hù)們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化生活的需要。 4．根據(jù)業(yè)主 /用戶(hù)的要求，提供有關(guān)服務(wù)。 4．嚴(yán)格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。 （十） 綠化環(huán) 保管理 1．定期對(duì)大廈周邊花草樹(shù)木及大廈內(nèi)盆景花木，進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲(chóng)養(yǎng)護(hù)。 3．在大廈地下車(chē)庫(kù)進(jìn)出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。 3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內(nèi)及周?chē)鸁o(wú) 衛(wèi)生死角，達(dá)到“五星級(jí)”賓館的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 8．火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過(guò) 1%。 4．保安員每天 24 小時(shí)值班巡邏，每隔四小時(shí)保安員從一樓到天臺(tái)巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一一記錄下來(lái)。 除運(yùn)用自動(dòng)化系統(tǒng)外，我們還將做到以下日常工作： 1．本大廈一至四層實(shí)行半封閉管理、五層以上實(shí)行封閉管理，保安 24 小時(shí)設(shè)崗值班，五層以上業(yè)主 /用戶(hù)憑有效證件進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記。利用信息技術(shù)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行安全性布防，確保各重要部位人員進(jìn)出的監(jiān)視，形成一個(gè)綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其它自動(dòng)化系統(tǒng)交換信息。 4．將業(yè)主 /用戶(hù)入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費(fèi)準(zhǔn)確無(wú)誤，方便業(yè)主 /用戶(hù)。 2．對(duì)水泵、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、電梯、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢修和保養(yǎng) ，及早堵漏洞；管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志；保證大廈設(shè)備設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保證正常供水、電、冷氣。 8．定期檢查室內(nèi)外抹灰面層有無(wú)損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)，以防擴(kuò)大損壞；對(duì)吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無(wú)變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)更換。 4．每月走訪業(yè)主 /用戶(hù)，加強(qiáng)與業(yè)主 /用戶(hù)的溝通，積極接受業(yè)主 /用戶(hù)對(duì)大廈管理的意見(jiàn)和建議，從而不斷完善我們的管理工作。通過(guò)自動(dòng)化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護(hù)大廈內(nèi)各種設(shè)施的運(yùn)作，隨時(shí)掌握其運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)、高速的搶修；依照工作和生活時(shí)間，定時(shí)自動(dòng)對(duì)各類(lèi)設(shè)施進(jìn)行工作安排。 七、“某物業(yè)”的日常管理與服務(wù) 某物業(yè)是現(xiàn)代的商住大廈，是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代建筑技術(shù)的結(jié)合體。 5．系統(tǒng)收集檔案資料。 （四）檔案管理設(shè)想 1．建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，設(shè)專(zhuān)業(yè)檔案管理人員，實(shí)行電腦系統(tǒng)化檔案管理，建立檔案管理雙檔制。 （三）檔案建立設(shè)想 1．制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化按 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立檔案，管理檔案。 辦公用品的配置 編號(hào) 名 稱(chēng) 數(shù)量 單 位 單 價(jià)（元） 合 計(jì)（元） 1 電 腦 2 臺(tái) 7000 14000 2 打 印 機(jī) 2 部 3000 6000 3 復(fù) 印 機(jī) 1 臺(tái) 18000 18000 4 掃 描 儀 SM3600 1 臺(tái) 1000 1000 5 傳 真 機(jī) 1 臺(tái) 3000 3000 6 電 視 機(jī) 2 臺(tái) 20xx 4000 7 VCD 機(jī) 1 臺(tái) 500 500 8 照 相 機(jī) 1 部 20xx 20xx 9 電 話 機(jī) 6 部 1000 6000 10 對(duì) 講 機(jī) 5 部 1500 7500 11 物業(yè)管理軟件 1 套 20xx0 12 財(cái)務(wù)軟件 1 套 15000 13 攝 像 機(jī) 1 部 10000 10000 14 錄 像 機(jī) 1 部 3000 3000 15 資料、文件、檔案柜 10000 16 計(jì)算器等耐用辦公文具 用品 120xx 17 保 險(xiǎn) 柜 2 1500 3000 18 辦公桌椅 8000 19 會(huì)議室桌椅 5000 20 寢具 40 套 300 120xx 21 BP 10 部 300 300