【正文】 （ 6）實(shí)行向用戶(hù)單位報(bào)告制度：每月以書(shū)面或口頭方式向用戶(hù)報(bào)告當(dāng)月物業(yè)管理情況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得用戶(hù)單位的寶貴意見(jiàn)和工作支持。 、內(nèi)審機(jī)制 內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動(dòng)，由企業(yè)內(nèi)部審核員根據(jù)自己的職責(zé)，對(duì)質(zhì)量管理體系各要素的實(shí)施效果進(jìn)行審查，以便查明存在問(wèn)題，及時(shí)采取改進(jìn)措施，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。 管理評(píng)審的主要內(nèi)容如下： 1）評(píng)審質(zhì)量方針、目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告；（各部門(mén)準(zhǔn)備部門(mén)質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告；管理者代表準(zhǔn)備公司質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告。） 5）評(píng)審糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況；（管理者代表提供糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況資料，并作情況報(bào)告。） 9）評(píng)審有關(guān)改進(jìn)的建議（管理者代表提供有關(guān)改進(jìn)的建議方面的情況資料，并作情況報(bào)告）。 激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制圖： 激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說(shuō)明： 激勵(lì)機(jī)制 工資福利機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī) 制 培養(yǎng)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制 目標(biāo)激勵(lì) 崗位競(jìng)爭(zhēng) 1）激勵(lì)是實(shí)行人性化管理的主要方式。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)、尊重個(gè)人情感。做到人人有動(dòng)力、有壓力。將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)、忠于職守，一專(zhuān)多能，精益求精。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工 作績(jī)效。通過(guò)企業(yè)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。 2）實(shí)行考核接管與浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金掛鉤辦法、未達(dá)標(biāo)者按考核辦法扣除部分或全部浮動(dòng)工資或獎(jiǎng)金。 、主要崗位實(shí)行公開(kāi)招聘制 ，廣泛吸收社會(huì)社會(huì)上的優(yōu)秀人才， 為聚集人才廣開(kāi)人才之路。 （四）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理 房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè) 施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。 制定并嚴(yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)行管理制度，如電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程等，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽(tīng)、摸、測(cè)等綜合手段，仔細(xì)巡查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如實(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題并及時(shí)報(bào)告或處理。 柴油發(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（一次空載、一次帶負(fù)荷），檢查機(jī)組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時(shí)投入使用。 設(shè)備處 于良好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無(wú)故障， 無(wú)隱患，機(jī)房溫度適宜。電梯運(yùn)行由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。 2 檢查 在電梯安裝點(diǎn) 一般早班 日檢周檢 每天巡檢電梯轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每二周檢查電梯機(jī)房及設(shè)備、電梯按時(shí)開(kāi)啟，設(shè) 備 運(yùn)行 狀態(tài)良好，照明、通風(fēng)良好，操作按鈕靈敏，設(shè)備無(wú) 轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析處理。 設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無(wú)故障，無(wú)隱患，機(jī)房溫度適宜。采取巡檢制度，每天對(duì) 水泵進(jìn)行巡檢，如實(shí)記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，對(duì)水泵運(yùn)行狀況采用聽(tīng)、聞、看、摸、測(cè)等綜合手段進(jìn)行檢 查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理；對(duì)消防水泵每月進(jìn)行二次試運(yùn)轉(zhuǎn)（控制壓力），確保消防水泵能隨時(shí)投入使用；備用泵與工作泵采取交替使用的辦法，做到每臺(tái)水泵均衡使用，確保每臺(tái)水泵處于完好狀態(tài)，安全、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作 人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類(lèi)別。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常 運(yùn)行。巡視人員每天必須巡視檢查大樓的 公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。此外，落實(shí)消防工作責(zé)任制，從檢查、整改、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰。 、故障處理原則 發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。 處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。 、重大故障處理 凡發(fā)生重大故障，由值班人員立即通知維修班并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。 ｂ、正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電 通知。 ｆ、如供電局對(duì)小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備。 ｂ、排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污泵。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完 緩路徑、砼道牙 修。 好率達(dá) 99%以上。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 由專(zhuān)業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。井蓋上標(biāo)志清晰。無(wú)堵。 雕塑小品 循環(huán)水池 5 停車(chē)場(chǎng) 地下停車(chē)場(chǎng) 每天檢查一遍，隨壞隨修。砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 由專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程 實(shí)施。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 7 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識(shí)牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。安放牢固。 警示牌 8 管理用房 管理用房 每周檢查一遍。相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)改建。道路使 查，嚴(yán)禁中高層施工車(chē)輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈桿每二年刷漆一次； 由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)； 照明設(shè)施清潔完好； 實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀； 化糞池每半年清理一次； 由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。井內(nèi)無(wú)沉積物。流水暢通。綠地工作標(biāo)準(zhǔn)； 草坪每月修剪一次，冬春季每二個(gè)月修剪一次； 施； 雕塑、小品完整清潔、流水清清。由工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位； 停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。場(chǎng)地平整，無(wú)積水。 由工程技術(shù)部組織實(shí)施 。 每月清潔標(biāo)識(shí)一次； 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施； 標(biāo)志清潔美觀； 每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備； 由工程技術(shù)部按相關(guān)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 局部受損； 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修部門(mén)按房屋修繕規(guī)定 實(shí)施維修；如局部受損嚴(yán)重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”，提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施； 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。 2 外墻面 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。防水層破損造成屋面滲漏； 由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 4 機(jī)電設(shè)備 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 無(wú)故障停電； 線路的檢修； 系統(tǒng)完好，無(wú)故障，使用正常有效； 線路的檢修維護(hù)； 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 7 本體消防設(shè)施 公用地面的維修改造； 靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。消防栓維修操作規(guī)程； 室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修； 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。線路無(wú)搭亂接； 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。線路無(wú)亂搭接。郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 5 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維 修 保 養(yǎng) 規(guī)程。日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。隔熱層完好無(wú)損； 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 屋面積水。 3 公共屋面 外墻面局部滲漏； 安全、正常使用； 日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修。設(shè)施、設(shè)備完好。相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 每五年內(nèi)粉刷一次； 標(biāo)識(shí)清晰。 院區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。外觀完好。開(kāi)啟靈活； 消防栓及水泵接合器每年油漆一次； 停車(chē)場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用； 每年對(duì)車(chē)場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次； 作標(biāo)準(zhǔn)。每周清潔園林小品、雕塑一次； 綠草叢叢，樹(shù)木青青， 雕塑小品 春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹(shù)木補(bǔ)種春夏各一次； 化糞池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢通； 化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 每季度清理井內(nèi)雜物一次； 照明設(shè)施線路完好率達(dá) 95%以上。燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 每季檢修線路一次。使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。 用管理規(guī)定； 每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新； 杜絕車(chē)輛擠壓人 正常安全使用； 標(biāo)志設(shè)施完好率100%； 無(wú)泄露； 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率 99%以上。 雕塑小品等園藝完好率達(dá) 95%以上； 管理處綠化班進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。井蓋完好率達(dá)100%； 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落； 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá) 99%以上。 由管理處專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。 ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。 ｂ、若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、停水范圍等。 ｄ、如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。 、一般故障處理 對(duì)于一般故障，可由維修班長(zhǎng)處理，維修班應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。 管理處經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。 根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部特征，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。 重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上；因故障引起小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。 （ 3）消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)是小區(qū)消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，安全監(jiān)控中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 （ 2）照明系統(tǒng) 照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到小區(qū)的整體形象。 、公共設(shè)施各系統(tǒng)的日常運(yùn)行 （ 1）給排水、排污系統(tǒng) 建立用水、供水管理制度，值班人員結(jié)合樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。 保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對(duì)巡視員的巡視管理，能自動(dòng)記錄巡視員巡視到位的時(shí)間以及每次巡視的時(shí)間間隔，及時(shí)了解巡視過(guò)程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動(dòng)向的作用。而報(bào)警系統(tǒng)則保障了客戶(hù)在緊急情況下，能得到適時(shí)的幫助。本公司將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并對(duì)所有技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能熟悉該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。 制定完善、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行與維保質(zhì)量高。記錄及時(shí)、準(zhǔn)確齊全。 電梯運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 工作地點(diǎn) 時(shí)間安排 工作頻次 實(shí)施方法 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 運(yùn)轉(zhuǎn) 在電梯安裝點(diǎn) 早班 晚班 按需要全開(kāi)或部分開(kāi)啟。 案與臺(tái)帳； 統(tǒng)計(jì)分析原始記錄資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)研究處理。 設(shè)備無(wú) 異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參 數(shù)正常，無(wú)隱患、無(wú)故障。 嚴(yán)格實(shí)行交接 班制度和設(shè)備運(yùn)行責(zé)任制。 完善變配電房的運(yùn)轉(zhuǎn)管理安全防護(hù)設(shè)施，如避雷裝置、防鼠板、接地網(wǎng)、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開(kāi)關(guān)工具等。 、定期開(kāi)展各種專(zhuān)業(yè)技能比武， 如保安軍事會(huì)操、消防演練比武、專(zhuān)業(yè)技能大賽等，有效地激發(fā)員工學(xué)知識(shí)，練技能的積極性。 4）經(jīng)考核連續(xù)三次達(dá)到優(yōu)秀者，按獎(jiǎng)罰辦法的規(guī) 定給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。 8）目標(biāo)激勵(lì)是將管理處的總目標(biāo)分解到每一個(gè)工作崗位，使每位員工都有清晰的工作目標(biāo)和努力方向，明確其職責(zé)、任務(wù)、權(quán)力、義務(wù)，對(duì)完成目標(biāo)者 給予肯定和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能完成目標(biāo)者限期整改、培訓(xùn)，再不能完成目標(biāo)者給予淘汰。 6）文化活動(dòng)系統(tǒng)是企業(yè)的發(fā)展之源。 5）工資福利依據(jù)員工貢獻(xiàn)大小進(jìn)行決策。獎(jiǎng)罰機(jī)制建立在嚴(yán)格、科學(xué)的考核基礎(chǔ)上，員