【正文】 10．在電梯機房工作，進行部件清掃，抹油或擠加潤滑油時，應(yīng)切斷電源開關(guān)。 2．電梯司機 人員要有良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，受過技術(shù)培訓(xùn)，掌握電梯基本知識，能操縱電梯和排除故障，能發(fā)現(xiàn)異常問題并具有處理緊急事故的能力。 （ 7）施工人員不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場留宿，確需留宿者，要將留宿人員名單報予管理中心，經(jīng)批準(zhǔn)后方可留宿，并且每人必須繳納 200 元保證金，待施工結(jié)束后，如無違章行為，該保證金如數(shù)退還；否則，從保證金中扣除罰款。 2．裝修范圍 （ 1）任何裝修不得擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、上下水管道、電路等； （ 2）不準(zhǔn)擅自鑿除樓面，地面裝修不準(zhǔn)擅自用缸磚、大理石以及其它超重材料，地面裝修厚度不得超過 10 毫米； 3．施工期間的管理 （ 1）裝修人員進入大廈必須配戴臨時出入證，裝修完畢后將 臨時出入證；《室內(nèi)裝修許可證》交回管理中心，無臨時出入證的裝修人員不得進入大廈，辦證后方可進入，遺失者補辦； （ 2）凡進行室內(nèi)裝修的用戶要當(dāng)天清運余泥（如在大廈內(nèi)亂堆放則予罰款 200 元，并要在當(dāng)天清理干凈），到時不理，勸無效，拖延一天罰 50 元，拖延二天管理中心將負(fù)責(zé)清運，所花費用由保證金扣除。 社會篇 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 積極熱心參加社會公益活動，獻出真誠，獻出愛心，與人方便，自己方便， 在大廈自覺形成尊重知識、尊重人才、尊重科學(xué)的良好社會風(fēng)尚，在大廈內(nèi)形成軍警民一家親的風(fēng)氣。 2．動用維修基金，事先必須做出維修計劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)后再生效。 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 1． 管理費收入預(yù)測（細表）（第一周年，暫按入住率 70%） 序號 項 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費 住宅： 22900m2 22900 1。 （ 3）辦好墻報、宣傳欄、宣傳類的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計劃生育、兒童免疫等方面的信息。 （ 2）設(shè)立大廈文化部，專職組織開展大廈的各種文化活動，如開展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛國家、愛大廈評比日等一系列有序的組織活動。 （ 5）對大廈大堂、外圍、各樓層之間設(shè)置合理的盆栽綠化，合理布置，使人與自然和諧配置，每月?lián)Q不同盆栽，使大廈日日有新樣，月月有新貌。帶動整個物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次、上水平。 3．根據(jù)市場信息，及時調(diào)整租賃策略。 6．必須做到豎牌、劃線標(biāo)準(zhǔn)化，動態(tài)交通規(guī)劃好、管理好；靜態(tài)交通定位、停車，確保安全；車輛被盜為零，交通事故發(fā)生為零。 2．操作人員必須按電梯運行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運行記錄以備檢查。 7．向業(yè)主 /用戶分派報紙、電信等， 接待來訪者并指點引路。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時，自動控制消防系統(tǒng)及時報警和接警；發(fā)生火災(zāi)時，能自動啟動滅火設(shè)備，及時撲滅大火。 3．每月準(zhǔn)確無誤地給業(yè)主 /用戶抄水、電表，做好計算、攤分及收繳水電費通知單等工作，讓業(yè)主 /用戶有足夠的時間備足水電費用，按時交納。 1．將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、電梯、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好，保證其正常使用，不得改變使用功能。 3．建立《房屋維修卡》，對大廈內(nèi)房屋的公共部位和業(yè)主 /用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪。 8．堅持每月檔案檢查，指導(dǎo)經(jīng)?；?。 （ 4）管理檔案資料：裝修檔案資料、維修記錄資料、投訴記錄與處理記錄資料、回訪制度與跟蹤處理記錄資料、文書檔案資料、財務(wù)報表資料等。 1．管理用房按國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，由開發(fā)建設(shè)單位提供，用房計劃： 管理中心經(jīng)理一間 檔案室一間 管理事務(wù)部二間 辦公財務(wù)室一間 工程設(shè)備部一間 保安消防隊一間 環(huán)衛(wèi)綠化部一間 值班房二間 倉庫一間 合計： 150m2 另：業(yè)主委員會成立后，須提供業(yè)主委員會辦公用房； 管理公司員工宿舍用房須另外提供。 2．在職員工的培訓(xùn) 對在職的員工，可通過業(yè)余學(xué)習(xí)、崗位培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、社會培訓(xùn)、脫產(chǎn)進修技術(shù)等級考核等方式，針對不同工種開展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識、儀容儀表等。 （三）人員的培訓(xùn)與考核 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益向市 場化、專業(yè)化、綜合化、社會化發(fā)展的趨勢，在管理人員隊伍上，除嚴(yán)格調(diào)選，公開向社會招聘具有專業(yè)水平，實踐管理經(jīng)驗豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，公司還定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，采取集中與分工種培訓(xùn)，本單位內(nèi)部與派出培訓(xùn)相結(jié)合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設(shè)備管理、財務(wù)管理、經(jīng)營管理等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。 管理中心管理人員中，擬配置大學(xué)本科文化素質(zhì)的 4 人，大專文化素質(zhì)的 10 人，保安、車管人員須高中以上文化素質(zhì)，黨、團員，且經(jīng)派出所和交警訓(xùn)練合格，方能上崗工作；清潔工 5 人，初中以上文化，經(jīng)過集中訓(xùn)練合格上崗工作；綠化技工 1 人，高中文化素質(zhì)，經(jīng)過園藝培訓(xùn)合格人員；工程設(shè)備部 6 人，配置各種工程師職稱以上 3 人，技術(shù)工種 須中專以上學(xué)歷。 工程設(shè)備維修部：負(fù)責(zé)大廈的機電、電梯、空調(diào)、配電、消防等各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維護、負(fù)責(zé)監(jiān)督專業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗收工作，抄水表 等。 26 電梯系統(tǒng)管理 定期對電梯系統(tǒng)保養(yǎng)，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時在規(guī)定時間內(nèi)發(fā)電，保持電梯的正常運行。 18 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實行崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 5 綠化完好率 95% 99% 建立專業(yè)化綠化管理人員，實行不同形象的大廈盆栽綠化設(shè)計，做到每月有不同形象的綠化設(shè)計。 8．美化大廈環(huán)境，維護大廈的綠化地帶，定期對大廈內(nèi)外的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給住戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。 重點四：設(shè)備管理 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是大廈住戶生活的基本保障。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。 服務(wù)意識：全方位酒店式的主動服務(wù)，樹立服務(wù)就是商品的觀念。 針對某物業(yè)大廈物業(yè)的本身特點與物業(yè)管理的各個要素，我們展開了全面的市場調(diào)查與研究，在深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路、地理位置、物業(yè)特點、市場定位的基礎(chǔ)上，充分了解到某物業(yè)大廈未來住戶的 需求與以后物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)定位，在仔細分析某物業(yè)大廈，作為經(jīng)濟適用房及其配套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項特點以及物業(yè)管理工作將面臨的難點和重點。該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進，屬高檔商 住大廈。一方面通過高質(zhì)量的管理提高開發(fā)單位的市場聲譽，增加公眾對開發(fā)商的信心，促進某物業(yè)的銷售量，使開發(fā)單位滿意，廣大業(yè)主滿意與上級主管部門滿意；另一方面通過專業(yè)化、高質(zhì)量的管理，將某物業(yè)管理成為一流的物業(yè)管理商住大廈，創(chuàng)建某物業(yè)的物業(yè)品牌，樹立某物業(yè)在市場上的地位與影響力 ，達到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的良性循環(huán)。 我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。不講情面，不留縫隙，加強裝修戶的追蹤監(jiān)管，采用管理員、水電工、保安員三級巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。為此我們擬定制編某物業(yè)大廈智能化設(shè)施的宣傳資料手冊，使住戶能理解智能化設(shè)施的使用辦法與性能特點等特征，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來的無 限好處并積極配合管理；二是專業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位。我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的文化建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標(biāo)志性典范。 序號 指標(biāo)名稱 國家評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo) 管理指標(biāo) 管理指標(biāo)、實施措施 1 房屋 完好率 98%以上 100% 分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實行日巡視制度，建立完善檔案設(shè)備，確保房屋完好。 11 路燈 完好率 95%以上 99%以上 12 廣場路面完好率 95%以上 99%以上 13 消防設(shè)施設(shè)備運行完好率 100%以上 100% 級建成義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳隱患及時處理，對其設(shè)施、設(shè)備進行編號、檢查、防止銹化、確保正常啟動運行。 23 智能及 管理維護保養(yǎng)率 95% 99% 設(shè)立智能化管 理小組，定期對智能化設(shè)備、設(shè)施進行檢測、保養(yǎng)、維護、保持正常運轉(zhuǎn)，不因管理責(zé)任造成損害。 各部 門、各專業(yè)分工明確，在管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的，相互促進的管理模式來實現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 四、人員的配備、培訓(xùn)及物資裝備計劃 (一 )、管理中心人員的配備 管理中心配置工作人員 45 人（可根據(jù) 工作實際進行調(diào)整）。 （ 5）保安隊隊長：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學(xué)歷，黨員。 （ 3）《員工手冊》的培訓(xùn)。 （ 7）消防安全工作。 （ 3）將員工每一項的培訓(xùn)考核成績 （包括送外培訓(xùn)的考核成績）詳細記錄在《員工考核成績表》上，作為員工調(diào)配與職務(wù)升降、確定員工薪金報酬、對員工進行激勵的依據(jù)。 （三）檔案建立設(shè)想 1．制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化按 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立檔案，管理檔案。 5．系統(tǒng)收集檔案資料。通過自動化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護大廈內(nèi)各種設(shè)施的運作，隨時掌握其運轉(zhuǎn)情況，及時、高速的搶修；依照工作和生活時間，定時自動對各類設(shè)施進行工作安排。 8．定期檢查室內(nèi)外抹灰面層有無損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時修補，以防擴大損壞；對吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時更換。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費準(zhǔn)確無誤，方便業(yè)主 /用戶。利用信息技術(shù)對整個物業(yè)進行安全性布防，確保各重要部位人員進出的監(jiān)視，形成一個綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其它自動化系統(tǒng)交換信息。 4．保安員每天 24 小時值班巡邏，每隔四小時保安員從一樓到天臺巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問題一一記錄下來。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內(nèi)及周圍無 衛(wèi)生死角，達到“五星級”賓館的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 3．在大廈地下車庫進出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。 4．嚴(yán)格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。大廈文化建設(shè)是社會安定團結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶們?nèi)找嬖鲩L的文化生活的需要。設(shè)立專門部門，專人負(fù)責(zé)，齊抓共管；擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請業(yè)主委員會義務(wù)監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．制度文化建設(shè) 對于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長遠的文化戰(zhàn)略，為達到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機構(gòu)，專人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項文化建設(shè)的正常開展。 （ 1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號文件精神，開發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 由以上費用測算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營，所以，在管理首年、第二年車場保管費收入將不進行分成，以彌補管理費的不足。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。護草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬事順意。 道德篇 重安全 講文明 道與德 親力行 安全、文明、禮貌、道德是大廈精神文明建設(shè)的標(biāo)志，你的全力參與，將是大廈的希望。 （ 5）不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變房屋和配套設(shè)施的使用功能，如有損壞要恢復(fù)原狀，直到管理中心或有關(guān)部門滿意為止。 樓梯走道、出口和安全防火通道，必須保持暢通無阻疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好，任何單位不得擅自封閉，不得堆放物品、存放其它貨物； 大廈內(nèi)的消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失； 大廈內(nèi)不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕性物品； 裝有復(fù)印機、電傳機、印刷機的部位禁止吸煙和使用明火， 用酒精清洗機器部件時，要保持室內(nèi)通風(fēng)。 7．電梯載荷要均勻，中間停放為 宜，以免橋廂傾斜。 13．電梯機房要清潔、通風(fēng)，有防止老鼠進入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得 操作。 5．電梯轎廂、廳門口保證清潔，地槽內(nèi)無雜物，以保持開閉。 四、消防及安全管理規(guī)定 為加強本大廈消防工作，保護公共財產(chǎn)和大廈內(nèi)?。ㄓ茫┤说纳敭a(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和廣東省有關(guān)消防規(guī)定，特制定管理規(guī)定如下： 消防工作實行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的工作方針，管理中心經(jīng)理為消防責(zé)任人，帶領(lǐng)全體員工組成