【正文】 義務(wù)消防隊(duì)，負(fù)責(zé)防火和滅火工作； 管理中心要認(rèn)真慣徹執(zhí)行消防法規(guī)和 上級有關(guān)消防工作指標(biāo)，開展防火宣傳，普及消防知識。 （ 4）業(yè)主后裝修施工單位在施工期間必須盡量降低施工時(shí)所產(chǎn)生的噪音和減少塵埃，避免對其他業(yè)主（用戶）造成干擾及不便，注意防火安全，排除消防隱患。 風(fēng)尚篇 害蟲滅 臟物絕 黃賭消 毒品禁 在大廈內(nèi)，橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責(zé)任，自然界的害蟲以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量，嚴(yán)禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物，音像。熱愛我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，專款專用。 2．以上的收入和支出測算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5元 /月? m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審批后，向業(yè)主 /用戶收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。如舉辦體育健身活動，以組團(tuán)單位之間開展友誼比賽等項(xiàng)目活動。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主 /租戶的心理和情緒，影響業(yè)主 /租戶的工作質(zhì)量，對此我們高度重視，主要設(shè)想有： （ 1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達(dá)成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識。 八、“某物業(yè)”的文化建設(shè) 大廈文化是大廈各業(yè)主 /租戶及管理員工在工作管理生活中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特色的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。做到大廈內(nèi)一年四季常青、四季有花，保證規(guī)定的綠化效果。 2．豎 起各種交通警示牌（如限速 5 公里牌、禁鳴喇叭牌、單雙行線牌等）。 2．馬路、走廓、公共場地每天清掃、保潔兩次，確保地面無雜物、積水現(xiàn)象。 2．配合派出 所做好一至四層的商場及住宅部分的出租屋、暫住人口登記管理工作。 6．定期對備用設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，確保 其能正常運(yùn)作，并做好保養(yǎng)、試運(yùn)行記錄。 （三）通訊自動化管理 設(shè)想應(yīng)用通訊自動化系統(tǒng)（ CA 系統(tǒng)， Communication Automation Systems ）將物業(yè)內(nèi)的各種不同的信息處理系統(tǒng)聯(lián)結(jié)于一體，達(dá)到自由交換信息的目的，并能與國際信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接，組 成一個(gè)高速的通訊體系，為某物業(yè)的住用戶提供現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)。 6．定期對地下室、結(jié)構(gòu)的變形（伸縮）縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況進(jìn)行檢查，做好屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)等的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，避免和減少由此產(chǎn)生的對結(jié)構(gòu)的影響。針對這一實(shí)際情況，我們將按國優(yōu)大廈的要求開展日常的管理與服務(wù)工作。 3．運(yùn)用計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫的強(qiáng)大的檢查功能，開發(fā)便利的檔案數(shù)據(jù)庫管理。提要：（ 1）力求健全完善，可操作性強(qiáng) （ 2）力求科學(xué)化、規(guī)范化管理 （ 3）把最先進(jìn)物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和國家及省、市的物業(yè)管理要求融于各項(xiàng)制度之中 （ 4）依據(jù) ISO9000 質(zhì)量保證體系制定，確保服務(wù)高水準(zhǔn) （ 5）大廈管理制度中包括公眾制度 、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度、管理工作規(guī)定、考核標(biāo)準(zhǔn)、獎懲制度等。內(nèi)部培訓(xùn)考核的依據(jù)是各部門制定的《員工培訓(xùn)大綱》，通過口試、筆試、實(shí)際操作、工作鑒定等的方式來進(jìn)行；送外培訓(xùn)考核以獲得專業(yè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的培訓(xùn)成績證明或取得培訓(xùn)合格證書作為依據(jù)，為達(dá)到培訓(xùn)考核的目的，抓好以下幾方面的工作： （ 1）根據(jù)員工崗位職責(zé)及所要掌握的專業(yè)知識，工作技能制訂《員工培訓(xùn)大綱》。 （ 6）治安工作的培訓(xùn)。 （ 2）公司及大廈的組織架構(gòu)。 （ 3）財(cái)務(wù)部長：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷。 交通車輛管理部：負(fù)責(zé)地下車庫車輛的保管工作，防止車輛被盜、被損；負(fù)責(zé)地下車庫的清潔衛(wèi)生工作。 其組織架構(gòu)圖如下： 部門的設(shè)置力求精簡、高效；人員的配置力求合理、科學(xué)，管理中心經(jīng)理及經(jīng)理助理必須有大學(xué)文化程度以上，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營，懂法律，為人正直，善于協(xié)調(diào)處理各種關(guān)系等。 處理率 95%以上 100% 回訪率 95 以上 100% 21 大廈 CI 形象完善率 要求有明顯標(biāo)志 98% 全面實(shí)行 CI 形象管理，員工、大廈組團(tuán)有明顯標(biāo)志，行有規(guī)范，動有準(zhǔn)則。 8 化糞池 雨水井 防水井 完好率 95%以上 100% 對市政公用配套設(shè)施等進(jìn)行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不 因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。 通過我們到位的管理、主動的服務(wù)，讓業(yè)主 /住戶住的安心、舒適，形成一種良好的口碑和宣傳效果，使我們的物業(yè)管理成為銷售中的一個(gè)賣點(diǎn)，這將掀起某物業(yè)樓宇銷售的高潮，促進(jìn)某物業(yè)樓宇、商鋪的租賣，我們的目標(biāo)是將該大廈管理成為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。進(jìn)入 21 世紀(jì)的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，住宅區(qū)對他們來說是工作八小時(shí)以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。 重點(diǎn)三：智能化管理 針對智能化設(shè)施的要求高、操作嚴(yán)，范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面，為保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作，在智能化管理上，我們做到“三個(gè)到位”，一是住戶宣傳培訓(xùn)到位。 五個(gè)重點(diǎn)： 重點(diǎn)一：入住裝修管理 某物業(yè)是一個(gè)新建大廈，入住的業(yè)主 /住戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為確保某物業(yè)無一例違章裝修，我公司貫通以人性化管理的手段，加強(qiáng)宣傳工作，在業(yè)主 /住戶入住時(shí)對其進(jìn)行宣傳培訓(xùn)，制定住戶裝修手冊，明示制度，有據(jù)可依。 經(jīng)過我公司的反復(fù)論證，我們認(rèn) 為某物業(yè)是一個(gè)高檔次的商住大廈，居住的人們已不單單地滿足于日常的物業(yè)管理服務(wù)，精神上的需求是他們?nèi)找鎻?qiáng)烈的要求，在做好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，如何加強(qiáng)大廈精神文明建設(shè)，搞活社區(qū)的文化氛圍，已是他們關(guān)注的話題，我們認(rèn)為創(chuàng)造性地采用我公司的管理模式是某物業(yè)大廈物業(yè)管理最佳的選擇。我物業(yè)公司將依據(jù)合同及本物業(yè)管理方案對大廈進(jìn)行管理，計(jì)劃管理一周年使該大廈成為廣州市一流的物業(yè)管理大廈，第二年創(chuàng)廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大 廈。根據(jù)國家建設(shè)部頒布的（ 94） 33號令和廣東省人大常委會 1998 年 10 月 1 日頒布實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的規(guī)定，按全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該大廈實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理，并與大廈業(yè)主簽訂《物業(yè)管理委托合同》（在業(yè)主委員會成立后）。 一種模式： 我公司在管理中創(chuàng)造出“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)，高質(zhì)量管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員、一體化的管理”的物業(yè)管理模式，得到了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與廣大業(yè)主的認(rèn)同與贊賞，同時(shí)也符合我國國家安定團(tuán)結(jié)的需要；符合物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，滿足了廣大業(yè)主 /住戶的自身需求。 3．全面實(shí)行 廣州市環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例，使某物業(yè)大廈成無污染、無噪音、無廢氣的“三無”環(huán)保大廈。人防由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、防盜花窗等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技 防為主，運(yùn)用某物業(yè)大廈的智能化保安設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更器等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。 重點(diǎn)五：社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。 10．為方便大廈住戶，滿足其要求，我們擬在大廈內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使大廈內(nèi)的住戶足不出區(qū)就能解決生活中的各種需求。 7 管理費(fèi) 收繳率 98% 100% 按規(guī)定收取費(fèi)用，超值服務(wù)。 20 業(yè)主 /租戶有效投訴率與處理率、回訪率 投訴率 2‰（年）以下 1‰（年）以下 以人性化管理，按照政策法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主 /租戶投訴處理辦法，接待制度，回訪制度，發(fā)生投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。 三、“某物業(yè)”的物業(yè)管理模式 設(shè)置某物業(yè)管理中心，由一批素質(zhì)高、責(zé)任強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成管理隊(duì)伍。 環(huán)衛(wèi)綠化部：負(fù)責(zé)大廈各公共部門的清潔、保潔，負(fù)責(zé)垃圾的清運(yùn)，滅鼠、滅蚊、滅蟑、修剪、補(bǔ)種、清潔綠化苗木、施肥，防治病蟲害等工作。 （ 2）管理事務(wù)部長：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷。包括公司的經(jīng)營狀況和特點(diǎn) ，企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)發(fā)展前景以及服務(wù)質(zhì)量方針和目標(biāo)，所管理大廈的設(shè)施、環(huán)境。包括員工崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)基本知識，工作流程、工作要求和操作要領(lǐng)等。分為二方面：內(nèi)部培訓(xùn)考核和送外培訓(xùn)考核。 五、“某物業(yè)”物業(yè)管理規(guī)章制度 為保證對大廈以現(xiàn)代化方式進(jìn)行科學(xué)的管理，我公司對大廈的 正常運(yùn)作建立系列的規(guī)章制度，使各項(xiàng)工作有章可依，有法可循。 2．采用多種形式的信息收集、貯存方式，如：文件資料、圖紙資料、錄像帶、照片、錄音帶、電腦磁盤等 ，并采用相應(yīng)的保管、存貯方法。大廈配置有先進(jìn)的自動控制系統(tǒng)，能對各種及有關(guān)情況設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，從而為大廈業(yè)主 /用戶提供舒適的商 務(wù)、居住環(huán)境；大廈還具有良好的通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，另外大廈能提供足夠的對外通訊設(shè)施。 5．大廈管理員每天上班時(shí)巡查一遍所分管之樓層，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄于工作日記（房屋管理臺帳），并及時(shí)將 有關(guān)管理情況資料匯總輸入電腦；下班前再巡查二遍，做好記錄。 3．設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場設(shè)置“管理制度”、“維修保養(yǎng)規(guī)定”、“操作規(guī)范”，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。 5．協(xié)助辦理業(yè)主 /用戶用電增容。采取人防、技防相結(jié)合、動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施。 （七）環(huán)衛(wèi)保潔系統(tǒng)管理 1．垃圾天天清運(yùn)、上門收業(yè)主 /用戶的袋裝垃圾；公共地方的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過三分之二，垃圾桶每天清洗一次。 4．定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄 （九）交通與車輛的管理 1．管理好報(bào)經(jīng)公安交通部門批準(zhǔn)的停車場地。 2．做到大廈周邊黃土不見天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率。 （十二）多種經(jīng)營服務(wù) 物業(yè)管理中心在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”宗旨下，接受業(yè)主 /用戶的委托，積極提供多項(xiàng)有償專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)，如室內(nèi)清潔、室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣、郵件、汽車美容、室內(nèi)水電維修、小家電維修、票務(wù)代理、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、代訂快餐等。 某物業(yè)大廈文化活動主要內(nèi)容構(gòu)成圖： 1．某物業(yè)大廈環(huán)境文化建設(shè) 某物業(yè)大廈的自身環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成某物業(yè)大廈環(huán)境文化。 （ 2）開展文化娛樂活動，每年重點(diǎn) 舉辦 2— 3 次大型活動，組織大廈內(nèi)各業(yè)主 /租戶及組團(tuán)單位積極參加。保證文化活動朝著積極、健康、有益的方向去發(fā)展。 九、管理費(fèi)用的收支預(yù)算 （一）廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司某物業(yè)管理中心將為大廈所有的業(yè)主 /用戶提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，據(jù)穗價(jià) [1999]100 號文件及我公司對某物業(yè)周邊環(huán)境的實(shí)地考察，并考慮到某物業(yè)業(yè)主 /用戶的承受能力，管理中心按二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，（即住宅部分 1。 5 元 / m2 90%=30915 元 370980 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 80%=49200 元 590400 3 車輛保管費(fèi) 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 18000 48000 單車保管費(fèi)收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費(fèi)收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計(jì) 103615 元 1243380 元 3．大廈管理中心首年成本、費(fèi)用支出測算表 （單位：元） 序號 項(xiàng) 目 月 支 出 年支出 1 基本工資 49500 594000 2 教育培訓(xùn)費(fèi) 2250 27000 3 福利、保險(xiǎn) 24502 294024 4 公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi) 14045（不含電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)） 168540 5 行政辦公費(fèi) 5400（含接待費(fèi)） 64800 6 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 3300 39600 7 清潔保潔費(fèi) 6200（含工具用品、垃圾清運(yùn)、外 墻清洗、消殺費(fèi)、水池的清洗等費(fèi)用） 74400 8 綠化費(fèi) 2300（含工具、肥、農(nóng)藥及盆景的更換等費(fèi)用） 27600 9 治安綜合費(fèi) 4500 54000 10 電梯保養(yǎng)費(fèi) 9200 110400 11 不可預(yù)見費(fèi) 2430 29160 12 管理者酬金 7824 93888 13 稅金 6780 81360 合計(jì) 138231 1658772 說明： 1．以上收支合計(jì)物業(yè)公司第一年虧損： 252132 元（車保費(fèi)不分成）。另外，可按每月或每年發(fā)生的維修后的維修