【正文】 共設備設施維護費支出： 序號 項 目 月支出 (元 ) 年支出 （元） 備 注 1 電梯年審費（ 20 臺） 16000 5 層電梯年度檢驗費 750 元，每加一層 50 元。具體如草紙、手巾、洗手液、清潔劑、蚊香、垃圾袋。 6F 計 800元 /部20 部 2 電梯維護費（ 20 臺） 7000 84000 350 元 /臺 .月 3 給排水系統(tǒng)日常維護費 500 6000 含水泵維護費、給排水管道的日常維護。 12 月 = 元 /月 .平方米。 即：（年度支出 停車位收入）247。 12月 =（ 5102829 元 1116000 元）247。 管理費支出 只 包 含 人力成本，不含機械車位年檢費及日常養(yǎng)護費 、水電費 。 共有設施設備維護：因獲取資料不齊，本項目共用部位共用設施設備日常維護費用無法作詳細精確測算，若實際情況與其有較大差異，再做相應調(diào)整。 管理費、稅金按國家有關規(guī)定執(zhí)行。 23 第 六 節(jié)、 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務務 測測 算算 一、 物業(yè)服務費報價表 申 請人 浙江大管家物業(yè)管理服務有限公司 序號 項目 建議物 業(yè) 管 理服務 費定價包干單位 （元 /平方米 員工標志規(guī)范 大管家物管公司 為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時必須佩帶右胸側(cè)，未佩帶上崗者視作缺崗處理。 員工著裝要求 公司為每位員工度身定量制作統(tǒng)一的工作服，具體分三種類型：辦公及管理員、保安員及維修員制服，并定期統(tǒng)一清洗和更換，員工上崗必須穿著制服。走路時上身應保持挺直，雙手自然擺動，避免上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。 輪休崗 6 周單休， 8 小時工作制。 消防 督導 員 2 行政 班，負責日常消防管理。 水電維修工 3 給排水、電、電梯、裝修、暖通、弱電設備等工程的維護、修理；協(xié)助對業(yè)主裝修工程的監(jiān)督管理工作；受理業(yè)主報修。負責人事招聘、合同、培訓、管理等。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。 10 業(yè)主綜合滿意率 90%以上 科學管理，優(yōu)質(zhì)服務，建立業(yè)主（使用人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。 6 道路及停車場完好率 100% 專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保 設施完好，方便使用。及時修復，并做好回訪記錄。 二 、 兩年內(nèi)達到溫州市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈） 標準。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員 工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與 商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。 ② 為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪； ③ 保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形； ④ 發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識； ⑤ 草坪要經(jīng)常除雜草：定期 軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒； ⑥ 臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。 八 、 商鋪綠化服務管理 綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。 商鋪保潔管理的重點 ① 商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。 商鋪保潔管理方法 ① 要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段， 如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等。 外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等； 216。 定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。 制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。 六 、 商鋪 消防 服務 管理 12 商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難； 市場商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。應特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時 監(jiān)控中心管理 ① 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視。 ④ 市場入口時保安的第一關，保安人員責任心要強，善于察言觀色。 防竊防盜的管理 ① 鞋革城的出入口多，管理分散，管理難度大。 ④ 人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。其管理的重點如下： 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。外發(fā)包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的技術決策、管理體系，總工程師為技術總監(jiān)，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。 四、 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 商鋪修繕的計劃、資金管理。 ② 商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)的正常 使用。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用則由業(yè)戶支付。管理的內(nèi)容主要包括3 方面：對施工人員的管理，以及對工 程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。 四、 營 業(yè)時間性強 顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。 二、 服務要求高 要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如： ① 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）； 3 ② 營業(yè)時間的確定； ③ 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理； ④ 為整個商鋪促銷承擔的義務； ⑤ 承租人對停車場的使用， 確定有償還是無償，有無限制； ⑥ 投保范圍事宜； 2 、 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。 “品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。 為了達到“統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 “統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。鞋革城打破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群的特點，推出了集批發(fā)、期貨、展示 貿(mào)易 、交易、零售、物流、倉儲、辦公、生活配套、原材料配套、管理配套等 12 項專業(yè)服務于一體的商駐理念 ,總體來說就是“統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營”。 “一站式”的管理和采購模式，既是專業(yè)市場吸引客戶的重要手段，也是未來鞋革專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。 216。 一、 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 216。 “完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。 “統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。 商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、倉儲管理、意外事故處理等。安全管理應特別慎重。 三、 管理點分散 出入口多，管理區(qū)域分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理