【正文】 促改進(jìn)，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。處理得好，往往事半功倍。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面： ① 建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； ② 專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督； ③ 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 7 ④ 對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。 ⑦ 業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)； ⑧ 裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等， ③ 如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。 三、 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 ① 商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)正常運行。 工程性質(zhì)的確定 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。 建筑物維修的檔案管理 建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。 檢查監(jiān)督 10 維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。 ① 商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置； ② 運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位、多角度，發(fā)現(xiàn)可疑人員或 突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。流動崗應(yīng)不間斷、流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。故商鋪關(guān)門后保安要提醒經(jīng)營戶仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強(qiáng)巡邏； ③ 對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。 ⑤ 商鋪發(fā)生突 發(fā) 事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。 ③ 露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有 利破案。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲 救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。 在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè) 務(wù)水平。 216。重要的問題是怎么做等。 ⑤ 商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理； 14 ⑥ 雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實行。名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍； ③ 花卉搬運時，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； ④ 商鋪過道人流量較大，因此商鋪過道擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置； 檢查督導(dǎo) 部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進(jìn)行處罰。 商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方和各業(yè)戶 的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。 序號 指 標(biāo) 名 稱 指 標(biāo) 承 諾 實 施 措 施 1 房屋及配套設(shè)施設(shè)備完好率 98%以上 專人負(fù)責(zé)，實行巡視制度，文件記錄，確保房屋外觀整潔完好，公共設(shè)施無損壞。 4 清潔保潔率 100% 專人保潔，定時巡查，建立文件記錄，確保垃圾日產(chǎn)日清，無環(huán)境污染，保潔設(shè)施完好。 8 業(yè)主有效投訴率 2‰以下 加強(qiáng)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助業(yè)主解決實 際困難。 浙江大管家物業(yè)管理服務(wù)有限公司 皮鞋城物業(yè)管理處 安全防范 監(jiān)控管理 車輛管理 緊急救護(hù) 迎送護(hù)衛(wèi) 安全防范顧問 強(qiáng)弱電 電梯維護(hù) 綜合維修 工程技術(shù)顧問 安全防范安保部 工程部 工程部 客戶服務(wù)中 心 檔案管理 住戶接待 質(zhì)量回訪 環(huán)境部 保潔管理 綠化管理 日常管理 商務(wù)服務(wù) 財務(wù)管理 19 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。 工程技術(shù) 部 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。 20 二、 物業(yè)管理人員配備 部門 職務(wù) 人數(shù) 備注 客戶 服務(wù) 部 項目經(jīng)理 1 全面負(fù)責(zé)項目物業(yè)管理及對外協(xié)調(diào)等工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督。 小計 5 工程技術(shù)部 工程部主管 1 協(xié)助經(jīng)理開展工作 ，負(fù)責(zé)大廈設(shè)施設(shè)備的維護(hù)工作。 秩序維護(hù)班長 3 24 小時運作，每班 1人。 內(nèi)部巡邏崗 4 15 小時（ 17： 30— 08： 30）運作 ， 每班2 人。 計劃養(yǎng)護(hù)工 3 負(fù)責(zé)石材日常養(yǎng)護(hù) 外圍及地下室保潔員 4 園區(qū)內(nèi)地面、綠化帶 、外圍等保潔、垃圾清運、機(jī)動。女士坐下時，要拉好裙擺，雙膝并攏，小腿可自然地交叉在一起，但不要翹二郎腿；在與來訪交談時，眼睛應(yīng)注視對方，切忌不要左顧右盼。 員工著裝規(guī)范 著裝根據(jù)工作需要按規(guī)定著裝，保持衣飾整潔、皮鞋光亮。員工離職時，公司將及時收回工作牌。 5 公共能耗費 按實際發(fā)生額按實 分?jǐn)? 二 、物業(yè)管理費用支出預(yù)算編制依據(jù)說明 物業(yè)費用測算依據(jù)：《物業(yè)管理條例》、 《溫州市物業(yè)管 理辦法》、 總平面圖等等相關(guān)法規(guī)、資料； 本項目的規(guī)模、總體功能定位、服務(wù)等級及人員配備； 本次 物業(yè)服務(wù)費用測算收費面積 只考慮一期 建筑面積 ，即 總建筑面積 93203平方米，其中地上廠房 76220 平方米。 24 ? 根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃 十大民生計劃 最低工資標(biāo)準(zhǔn)年均增長 13%。其費用支出按實另行分?jǐn)偅? 本測算 包含 汽車泊位經(jīng)營收 入 測算 。 即： （年度支出 停車位收入） 247。 12 月 = 元 /月 .平方米。 12月 =（ 5340422 元 1116000 元）247。工程、保潔： 500 元 /年?人 34 人 57000 四 年終獎 84 人 按人均一個月工資計算 217200 合計 4009910 27 附表 2：行政辦公費支出： 序號 項 目 月支出 (元 ) 年支出 (元 ) 1 辦公用品 84 人 10元 /月 .人 10080 2 通訊費 600 7200 3 交通費用 300 3600 4 辦公水電費 500 6000 5 節(jié)日布置費及社區(qū)活動費 1500 18000 合 計 44880 附表 31：第一年公